Les lois importantes à connaître en copropriété

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 14 janv. 2022
Temps de lecture : 7 min
principales lois en copropriété

Le droit immobilier évolue en permanence. C’est le cas notamment de la réglementation encadrant les copropriétés. Le texte fondateur est la loi du 10 juillet 1965, qui a donné un cadre réglementaire complet aux copropriétés. Au fil des années, ce texte a été modifié et s’est étoffé. En traversant les décennies, cette loi a subi une quarantaine de modifications plus ou moins importantes pour s’adapter aux évolutions des besoins des copropriétaires. Les plus récentes découlent de la loi ALUR de 2014, de la loi ELAN de 2018, et de la loi Climat de 2021.


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Le texte fondateur : la loi du 10 juillet 1965

Picto_Livre_LoiLa première définition de la copropriété est établie en 1804 par le Code civil, mais il faut attendre plus d’un siècle pour voir émerger un cadre légal plus précis. Les années 1960 sont, en effet, marquées par la construction de nombreux immeubles, ce qui implique la recrudescence du nombre de copropriétés. Il était alors nécessaire d’encadrer le statut de ces immeubles dont la propriété est divisée entre plusieurs copropriétaires.

Cela implique de définir les parties communes ainsi que les parties privatives, qui ont une répartition exprimée en tantièmes. Adoptée sous la présidence du Général de Gaulle, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 est articulée autour de 5 axes majeurs.

La loi du 10 juillet 1965 poursuit plusieurs objectifs :

  • Établir des définitions juridiques précises.
  • Définir le rôle des organes de la copropriété (syndic, conseil syndical…).
  • Simplifier la gestion collective de l’immeuble.
  • Garantir les droits des copropriétaires.
  • Établir des règles de copropriété comme les majorités permettant d’adopter les résolutions portées à l’ordre du jour des assemblées générales (AG).

Définition du concept de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme :

« Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Cela introduit le principe de répartition des charges pour chaque lot de l’immeuble. Ces derniers sont répertoriés sur l’état descriptif de division.

La copropriété par lots

La définition des parties communes et parties privatives permet de garantir l’intérêt collectif de la copropriété, tout en préservant le droit individuel de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété précise que chaque copropriétaire peut bénéficier de la jouissance paisible de ses lots privatifs. Sous condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

L’administration de la copropriété

Picto_Social_Personnages_immeubleL’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’administration de la copropriété et le rôle de chaque partie. Les missions du syndic, du conseil syndical ainsi que du syndicat des copropriétaires sont précisées, notamment dans le cadre des assemblées générales (réunions où sont prises les décisions importantes).

Le vote en assemblée générale (AG)

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

La loi du 10 juillet 1965 a introduit de nouvelles règles pour simplifier les votes en AG : la majorité simple, la majorité absolue et la double majorité.

Les différentes règles de majorité pour le vote des résolutions portées à l’ordre du jour sont définies par ce texte. Au préalable, chaque décision devait obtenir l'autorisation de tous les copropriétaires à l'unanimité, ce qui rendait le processus fastidieux et les situations de blocage fréquentes.

Désormais, les votes nécessitant l'unanimité ont quasiment disparu, remplacés par différentes majorités.


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Les évolutions apportées par la loi ALUR à l’habitat collectif

Le 24 mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) entre en jeu et apporte son lot de modifications majeures aux copropriétés et au mode de gestion par les syndics. Bien que certaines mesures aient été mises en application dès la parution de la loi, d’autres sont entrées en vigueur de manière différée, notamment celles qui concernent les copropriétés.

Les nouvelles règles de copropriété imposées par la loi ALUR reposent sur deux axes. La loi apporte un meilleur encadrement du métier de syndic et ajoute de nouvelles missions aux syndics de copropriété.

Un encadrement renforcé du métier de syndic

Picto_Remise_En_MainLa loi ALUR a modifié les conditions d’obtention de la carte professionnelle « syndic de copropriété », nécessaire pour exercer. Celle-ci est désormais délivrée par la CCI (Chambre de commerce et d’industrie) et sa durée de validité a été réduite à 3 ans.

L’obligation de mise en concurrence du syndic a été introduite avec cette loi ALUR. Tous les 3 ans, le conseil syndical est tenu de proposer plusieurs contrats de syndic pendant l’assemblée générale. Son élection est votée à la majorité de l’article 25.

Ce contrat de syndic est par ailleurs uniformisé depuis le 1er juillet 2015. Celui-ci doit mentionner un certain nombre d’informations :

  • Le résumé de la mission du syndic.
  • La durée du contrat.
  • La liste des prestations et modalités de rémunération du syndic.
  • Les frais et honoraires à imputer aux copropriétaires.
picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 15 000 €

En cas de non-respect du contrat type réglementaire, une amende administrative allant jusqu’à 15 000 € est prévue pour les syndics personnes morales.

Symbole EurosL’encadrement de la rémunération du syndic est un point clé de la loi ALUR. Toute prestation liée à la gestion courante relève d’une rémunération forfaitaire. Certains services annexes peuvent donner lieu à rémunération, c’est notamment le cas pour :

  • L’organisation d’assemblées générales extraordinaires.
  • La gestion des sinistres.
  • La gestion des contentieux et litiges.
  • Les prestations liées aux travaux et à la réalisation d’études techniques (DPE, audit énergétique…).

La liste exhaustive des mentions devant figurer au contrat et l’ensemble des prestations annexes pouvant donner lieu à rémunération est consultable ici.

De nouvelles missions pour le syndic de copropriété

picto-immeuble-bleuLa loi ALUR a instauré le registre des immatriculations, sur lequel doit être enregistrée au plus tard le 31/12/2018 toute copropriété, quel que soit leur nombre de lots. Cela dans le but de donner de la visibilité au législateur sur l’état du bâti des copropriétés mais également sur leurs éventuelles difficultés financières.

Lors de l’immatriculation, les données suivantes doivent être communiquées par le syndic ou le notaire en cas de création d’une nouvelle copropriété :

  • Les données d’identification de la copropriété (adresse, nom, nombre de lots et leur nature, nom du syndic actuel, etc.)
  • Les données financières : budget prévisionnel, exercice comptable, provision de travaux et dettes éventuelles.
  • Les données sur le bâti : nombre de bâtiments, diagnostics obligatoires (amiante, DPE, etc.)
  • Les informations sur les éventuelles difficultés : mesures de sauvegarde, administration provisoire, etc.

picto-demarche-obtentionLe syndic a également l’obligation d’enregistrer la fiche synthétique de l’immeuble. Celui-ci décrit les principales informations financières et techniques du bâtiment. Cette fiche synthétique est annexée à toute promesse de vente sur la résidence concerné.

Enfin, le syndic est tenu de mettre en place et de tenir à jour le Diagnostic Technique Global (DTG). Il permet d’informer les copropriétaires par rapport à la situation générale de l’immeuble. Ainsi, ils sont en mesure d’anticiper les futurs travaux.

Ce DTG doit comporter :

  • Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
  • Une analyse de l’état des parties communes et des équipements collectifs.
  • Une analyse des améliorations possibles.
  • Un budget prévisionnel à 10 ans, pour les futurs travaux.

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Les apports de la loi ELAN en copropriété

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), parue le 23 novembre 2018, modifie de nombreux aspects de la vie en copropriété. Le conseil syndical est désormais doté d’un réel pouvoir auprès du syndic. Les modalités de vote en AG sont modifiées. L’ouverture au numérique impose la création d’un extranet.

Cette loi modifie de manière majeure le fonctionnement des copropriétés et affecte de nombreux aspects.

Le pouvoir renforcé du conseil syndical

Désormais, le conseil syndical dispose d’un réel pouvoir vis-à-vis du syndic. Ce dernier est tenu de fournir les documents demandés dans un délai d’un mois suite à la demande du conseil syndical, sous peine de sanctions.

La modification du vote en assemblée générale

picto-main-vote-urneAfin de s’ouvrir à la transition numérique et lutter contre l’absentéisme, les copropriétaires ont désormais la possibilité d’assister aux assemblées générales et de voter les résolutions via visioconférence ou par voie électronique. Les modalités limitant la délégation de pouvoir en cas d’absence à l’AG ont été levées, permettant à un copropriétaire mandaté de porter les votes de plusieurs copropriétaires absents mais représentés.

L’obligation de disposer d’un carnet d’entretien

Le syndic a une tâche importante : tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble. Celui-ci permet de connaître l’état du bâti et d’anticiper les futurs travaux, en vue de faciliter le suivi de sa performance énergétique.

L’obligation de constitution d’un fonds de travaux

picto-immeuble-pieces-euroAfin de faire face aux travaux et de limiter les blocages pour des raisons financières, tout copropriétaire doit constituer un fonds de travaux qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

L’obligation de fournir et d’alimenter un extranet

Le syndic est tenu à la création d’un extranet spécifique à chaque copropriété et accessible à tout moment par tous les copropriétaires. Celui-ci doit comporter l’ensemble des documents phares de la copropriété.


La loi Climat, dernière en date

Le 22 août 2021, la loi Climat et résilience a été votée, en faisant de la rénovation énergétique des bâtiments le fer de lance de la lutte contre le réchauffement climatique, dans le secteur résidentiel. Le principal enjeu de ces mesures est la rénovation des passoires thermiques, y compris dans les habitats collectifs.

Afin d’encourager les propriétaires à rénover leurs logements énergivores, le législateur prévoit certaines mesures visant à limiter leur mise en location. Les copropriétés doivent apporter de la visibilité sur les travaux de rénovation énergétique à mener.

Des contraintes pour les propriétaires de passoires thermiques

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Le terme de « passoire » désigne les maisons ou appartements avec une lettre énergétique F ou G sur le DPE, généralement très mal isolés et équipés.

À compter d’août 2022, les propriétaires de passoires énergétiques ne pourront plus augmenter les loyers, y compris via l’Indice de Révision des loyers.

Cela marque un premier pas vers l’interdiction de location de ces logements jugés indécents, qui sera effective :

  • En 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh.m2.an ;
  • En 2025 pour les logements classés G ;
  • En 2028 pour les logements classés F ;
  • En 2034 pour les logements classés E.

Un DPE collectif obligatoire à partir de 2024

picto-loupe-oeil-bleuAlors que certaines monopropriétés vont devoir réaliser un audit énergétique à partir de 2022, certaines copropriétés sont quant à elles frappées par l’obligation d’un autre bilan : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela cible les résidences collectives dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Voici le calendrier pour effectuer ce DPE collectif. La date d’entrée en vigueur varie selon la taille de la copropriété :

  • À partir de 2024 pour celles de plus de 200 lots :
  • À partir de 2025 pour celles entre 50 et 200 lots ;
  • À partir de 2026 pour celles de moins de 50 lots ;
  • À partir de 2028 en Outre-mer (Mayotte, Martinique, Guadeloupe et La Réunion).

L’obligation d’établir un PPT

picto-date-calendrier-bleuDès 2023, toute copropriété de plus de 15 ans doit réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux. Le but est de définir le programme de travaux à engager dans les 10 ans et d’évaluer leur coût, toujours dans l’optique d’améliorer la performance énergétique.

Le déploiement de bornes de recharge électriques

borne-recharge-electriqueLa loi climat confie à ENEDIS le déploiement des bornes de recharge pour les véhicules électriques, au sein des copropriétés. L’objectif de multiplication du nombre de véhicules électriques doit s’accompagner de solutions de recharge à domicile. Cette mesure concerne les immeubles dotés d’un parking de plus de 10 places.


Les autres mesures importantes

Les quatre lois précitées ne sont qu'un aperçu des règles qui régissent les copropriétés. En voici quelques autres :

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