Copropriété en difficulté : que faire et quelles aides ? 

Lorsqu’une copropriété est en difficulté, elle ne parvient pas à payer ses charges, ni les travaux indispensables dont elle devrait faire l’objet. Alors, quelles conséquences pour les copropriétaires et les occupants ? Comment en sortir ? Quelles aides financières pour financer leurs travaux ? Hellio fait le point dans cet article.

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Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?

Définition d’une copropriété en difficulté

Une copropriété est en difficulté lorsqu’elle ne parvient pas à assurer le paiement de ses factures. En clair, elle n’est en mesure de payer ni ses charges de copropriété (facture d’énergie, d’eau, frais de nettoyage, d’enlèvement des ordures…), ni les travaux prévus dans le bâtiment.

Face à ses dysfonctionnements, des procédures d’alertes sont mises en place. En effet, l’article R. 321-12 du Code de la construction et de l’habitation pose une définition claire de ce statut. Ainsi, une copropriété est considérée en difficulté lorsque :

• l’immeuble fait l'objet du plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés de la copropriété ;
• l’immeuble est situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) ou d'une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) ;
• le syndicat de copropriétaires de l’immeuble s'est vu notifier un arrêté d'insalubrité ou de péril ;
• le juge a désigné un administrateur provisoire pour permettre le financement des travaux nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété.

Quelle différence avec une copropriété fragile ?

Il est important de distinguer une copropriété en difficulté et une copropriété fragile. Comme la copropriété en difficulté, la copropriété fragile fait face à des problématiques financières, techniques, sociales ou juridiques.

Deux critères permettent cependant de les différencier :

• Taux de charge impayées : les pouvoirs publics considèrent qu’une copropriété est fragile quand son taux de charges impayées dépasse 8 % de son budget annuel prévisionnel. Dans le cas des copropriétés en difficulté, ce taux de charges impayées est supérieur à 15 % si elle dispose de plus de 200 lots et 25 % dans le cas des plus petites copropriétés.
• Mesures de redressement : dans le cas d’une copropriété fragile, des actions préventives peuvent être déployées pour éviter qu’elle ne se retrouve en difficulté. Les procédures et les mesures mises en place dans les copropriétés en difficulté sont plus drastiques, car leurs dysfonctionnements sont plus avancés.

Copropriété en difficulté financière : quelles conséquences ?

Les répercussions liées à une copropriété en difficulté financière sont très nombreuses. Voici les principales :

• Manque de trésorerie : la copropriété n’est pas en mesure de payer les charges courantes, ni ses prestataires, ni de provisionner pour les travaux ;
  
  
• Arrêt ou ralentissement des services : le nettoyage, l’entretien des parties communes, du système de chauffage et la maintenance de l’ascenseur peuvent être affectées ;
  
  
• Dégradation du bâtiment : le manque d’entretien et les travaux bloqués entraînent une dégradation accélérée de l’immeuble ;
  
  
• Risques pour la sécurité et la santé des occupants : les problèmes structurels, électriques, d’insalubrité ou de sécurité impactent la qualité de vie des occupants ;
  
  
• Problème de gestion de la copropriété : la gestion de la copropriété en difficulté peut être complexe et marquée par un manque de participation des copropriétaires aux assemblées générales.

En clair, la copropriété en difficulté se retrouve dans un cercle vicieux. À terme, les travaux à réaliser sont plus conséquents, et donc plus coûteux. Des mesures doivent donc être prises pour redresser la situation.

Copropriété en difficulté : comment en sortir ?

Les procédures applicables à une copropriété en difficulté

Lorsque l’équilibre financier de la copropriété est compromis, différentes procédures peuvent être déclenchées. Elles ont été instaurées par la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové).

Désignation d’un mandataire ad hoc

D’abord, le syndic peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire et demander la désignation d’un mandataire ad hoc. Dans un premier temps, ce dernier analyse la situation financière de la copropriété et l’état de l’immeuble.

Sa mission consiste ensuite à trouver les solutions permettant de rétablir l’équilibre financier de la copropriété (négociations avec les créanciers et les copropriétaires, actions et travaux à prioriser…).

Désignation d’un administrateur provisoire

Si la copropriété fait face à des difficultés importantes, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou le mandataire ad hoc peuvent demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire.

Dans ce cas, un expert en gestion des copropriétés prend les pouvoirs du syndic, ainsi que toutes les décisions permettant de rétablir le bon fonctionnement de la copropriété.

Réalisation de travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique

Pour remettre la copropriété en difficulté sur une trajectoire saine et durable, des travaux de réhabilitation et de rénovation de l’immeuble sont souvent incontournables.

Si les travaux de réhabilitation, visant à résoudre les problèmes structurels ou liés à la vétusté de l’immeuble, sont parfois nécessaires, les travaux de rénovation énergétique aident à améliorer la situation financière de l’immeuble de manière très concrète.

En effet, en engageant des travaux d’isolation thermique et en remplaçant son système de chauffage collectif, la copropriété parvient à réduire ses charges sur le long terme.

MaPrimeRénov’ : un bonus pour rénover les copropriétés en difficultés

Lorsqu’elle est en difficulté, la copropriété peut bénéficier d’aides financières spécifiques. Ainsi, en engageant un projet de rénovation énergétique globale avec MaPrimeRénov’ Copropriété, elle peut accéder à une prime bonifiée lors de ses travaux.

Cette aide de l’État, qui permet de réduire le montant des travaux de la copropriété, est accessible sous différentes conditions :

• la copropriété est composée d’au moins 75 % de lots d’habitation principale (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ;
• les travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35 % (sauf en Outre-mer) ;
• la copropriété est à jour de son immatriculation au registre national des copropriétés ;
• elle recourt à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Le montant de l’aide accordé varie en fonction du gain énergétique permis par les travaux, mais également de la situation financière de la copropriété : dans le cas d’une copropriété fragile ou en difficulté, l’aide peut couvrir jusqu’à 65 % du montant des travaux.

En tant qu’expert en maîtrise de l’énergie, Hellio accompagne les copropriétés fragiles ou en difficulté dans leurs projets de rénovation (études préalables, plan de financement des travaux, assistance à maîtrise d’ouvrage…).

Besoin d’en savoir plus sur les aides pour les copropriétés en difficulté ?