Quorum en copropriété : définition, fonctionnement et cas concret

Les décisions prises en assemblée générale conditionnent le bon fonctionnement d’une copropriété. Encore faut-il que le niveau de participation suffise pour que ces décisions soient valables. C’est là qu’intervient la notion de quorum, une règle souvent méconnue mais essentielle à comprendre, en particulier lors des projets engageants comme les travaux de rénovation.

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Qu’est-ce que le quorum en copropriété ?

Le quorum en copropriété désigne le seuil minimal de participation nécessaire pour que l’assemblée générale (AG) puisse valablement délibérer sur certaines décisions. Il s’agit d’un principe fondamental dans le fonctionnement des copropriétés, destiné à garantir que les décisions prises engagent une part suffisamment représentative des copropriétaires.

En pratique, le quorum se mesure en tantièmes, c’est-à-dire en pourcentage des droits de vote attachés aux lots représentés lors de l’assemblée. Il inclut les copropriétaires présents physiquement, ceux représentés par procuration ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Le niveau de quorum requis varie selon la nature des décisions à prendre et la majorité applicable : simple, absolue ou double majorité.

Le respect du quorum permet d’assurer la légitimité des décisions adoptées, en particulier pour des sujets engageant financièrement ou techniquement la copropriété, comme les travaux de rénovation énergétique, l’approbation des comptes ou encore le changement de syndic.

Quelle est la différence entre quorum et majorité en copropriété ?

Le quorum et la majorité sont deux notions complémentaires mais distinctes, souvent confondues dans le cadre des assemblées générales de copropriété.

Le quorum fait référence au nombre minimal de copropriétaires (ou de tantièmes) devant être présents, représentés ou ayant voté par correspondance pour que l’assemblée puisse valablement délibérer. Il concerne donc la validité de la séance, avant même que les votes en assemblée générale ne soient exprimés.

La majorité, quant à elle, concerne le résultat du vote. Elle désigne la part de voix nécessaires pour qu’une résolution soit adoptée.

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Comment fonctionne le quorum en assemblée générale de copropriété ?

Le fonctionnement du quorum en copropriété dépend du type de majorité requis pour chaque décision. Le cadre juridique est défini par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes précisent les modalités de calcul du quorum, ainsi que les conséquences en cas de non-atteinte.

Quel quorum selon le type de majorité ?

En copropriété, trois types de majorité peuvent nécessiter un quorum spécifique :

• La majorité simple (article 24) : aucune condition de quorum n’est exigée. Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
• La majorité absolue (article 25) : le quorum n’est pas obligatoire, mais pour que la résolution soit adoptée dès le premier vote, il faut réunir la majorité de l’ensemble des tantièmes de tous les copropriétaires, présents ou non. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le tiers des voix est représenté, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu dans la même AG.
• La double majorité (article 26) : la décision doit être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. Il est donc essentiel que le nombre de voix présentes ou représentées permette ce seuil dès l’ouverture de séance.

Quelles sont les règles de calcul du quorum ?

Le quorum est toujours exprimé en tantièmes de copropriété, c’est-à-dire en fonction des quotes-parts de chaque lot. Trois formes de participation sont prises en compte :

• Présence physique à l’assemblée ;
• Procuration remise à un autre copropriétaire ou au syndic ;
• Vote par correspondance.

Un copropriétaire peut donc peser sur les décisions même s’il ne se déplace pas, à condition d’avoir renvoyé son formulaire de vote à temps.

Quelles conséquences en cas d’absence de quorum ?

Lorsque le nombre de voix présentes ou représentées ne permet pas d’atteindre la majorité requise, l’assemblée générale ne peut pas valablement délibérer sur les points concernés. Deux cas de figure sont possibles :

• La résolution est reportée et une nouvelle assemblée générale doit être convoquée, avec un nouveau délai légal de convocation (minimum 21 jours) ;
• Pour certaines décisions à la majorité absolue, un second vote dans la même séance est autorisé si un tiers des tantièmes est représenté.

Cela entraîne un allongement des délais de décision, un risque de blocage dans les projets de travaux, et parfois une perte de financement ou de subventions liées à une date limite.

Quorum en copropriété : un exemple concret

Prenons l’exemple d’une copropriété de 40 lots principaux, représentant un total de 1 000 tantièmes, qui souhaite engager des travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) afin de réduire les déperditions énergétiques et bénéficier d’aides financières comme MaPrimeRénov’ Copropriété.

Le syndic inscrit la proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en précisant qu’il s’agit d’une décision relevant de la majorité absolue (article 25). À ce titre, la résolution nécessite pour être adoptée dès le premier vote, l’accord de la majorité de l’ensemble des tantièmes, soit au moins 501 tantièmes.

Le jour de l’AG, voici la répartition des voix :

• 18 copropriétaires sont présents ou représentés, représentant 470 tantièmes ;
• 5 copropriétaires ont voté par correspondance, représentant 60 tantièmes ;
• Total des voix exprimées : 530 tantièmes.

Le quorum est donc atteint, car plus de la moitié des tantièmes sont représentés (530 sur 1 000). Le vote peut valablement avoir lieu.

Lors du scrutin :

• 450 tantièmes votent pour les travaux ;
• 80 tantièmes votent contre.

La majorité absolue (501 tantièmes) n’est pas atteinte, malgré un vote favorable de la majorité des voix présentes.

Cependant, comme plus du tiers des tantièmes (soit au moins 334) est représenté, un second vote à la majorité simple (article 24) peut avoir lieu immédiatement. Dans ce cas, la résolution est adoptée si elle obtient plus de voix pour que de voix contre, ce qui est le cas ici. Les travaux d’isolation sont donc validés.

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