Quels sont les changements en copropriété avec la loi Climat ?

La loi Climat et résilience, portant sur la lutte contre le réchauffement climatique, a été promulguée le 22 août 2021. Avec elle, de nouvelles mesures en lien avec la rénovation énergétique des bâtiments vont être mises en place dans les prochaines années. Le principal enjeu de ces mesures : lutter contre les passoires énergétiques dans l’habitat individuel comme dans l’habitat collectif. Les experts Hellio décryptent cette nouvelle réglementation et les changements à venir pour les copropriétés.

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Loi Climat : la réponse du gouvernement face aux millions de passoires thermiques

En France, près de 3,5 millions de ménages souffrent de la précarité énergétique et ont des difficultés à payer leurs factures de chauffage. Ces ménages vivent bien souvent dans des logements mal isolés : ce sont les passoires thermiques, un enjeu majeur dans la rénovation énergétique. La réalisation de travaux énergétiques permet, en effet, de lutter contre le réchauffement climatique, et d’assurer un meilleur confort de vie aux occupantes et occupants.

Les mesures phares de la loi Climat et résilience

Afin de lutter contre les passoires énergétiques, la loi Climat et résilience met en place de nouvelles mesures pour les propriétaires et les copropriétés. Objectif : encourager la rénovation énergétique de ces logements.

Loyer gelé pour les passoires énergétiques

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements très mal isolés (classes F et G) sont obligés d’effectuer des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent augmenter le loyer de leur bien en location. Cette mesure marque un premier tournant avant l’interdiction progressive de mise en location de ces logements très énergivores.

Interdiction de mise en location des logements indécents

Les propriétaires ont progressivement l’interdiction de louer les habitations les moins bien isolées et équipées :

• 2023 : les biens qui consomment plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an sont d'ores et déjà impropres à la location (logements dits « G+ ») ;
• 2025 : interdiction de mettre en location les logements classés G ;
• 2028 : interdiction de louer les logements classés F ;
• 2034 : interdiction de mettre en location les logements classés E.

À partir de ces dates, ces logements seront ainsi perçus comme indécents par la Loi. Les locataires seront donc en droit d’exiger des travaux aux bailleurs.

C'est le DPE individuel, à l'échelle de chaque appartement, qui détermine si celui-ci est mal classé et donc bientôt interdit à la location. Toutefois, comme l'explique le gouvernement, un DPE collectif peut générer des diagnostics individuels, en étudiant un échantillon de lots. Cette méthode permet d'économiser du temps et de l'argent, mais perd en fiabilité, notamment si l'appartement a fait l'objet de travaux récents (isolation intérieure, changement de fenêtres...).

Obligation d’audit énergétique : pas pour les logements collectifs

L’audit énergétique, en copropriété ou dans tout autre type de bâtiment, est une étude de l’immeuble, suivie de préconisations techniques et planifiées visant à mieux maîtriser la consommation énergétique. La loi Climat et résilience ne rend obligatoire l’audit énergétique que pour les logements individuels mis en vente.

• Au 1^er avril 2023 pour les logements classés F et G ;
• 2025 : classés E ;
• 2034 : classés D.

L’audit énergétique doit être remis par le vendeur aux possibles acquéreurs, dès leur première visite. En revanche, pour les logements collectifs, l’audit énergétique n’est pas obligatoire. La mesure s'applique uniquement aux monopropriétés.

Un DPE obligatoire pour la copropriété

À la place, les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 devront faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique selon un calendrier précis :

• Depuis janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• À partir de janvier 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots ;
• À partir de janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

De plus, ce diagnostic doit être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Autres évolutions importantes en copropriété avec la loi Climat

Projet de plan pluriannuel de travaux obligatoire

Dès 2023, les copropriétés de plus de 15 ans ont l’obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). L’objectif est de définir les travaux de rénovation à effectuer dans les dix prochaines années et d’évaluer leur coût. Ainsi, ce plan pluriannuel de travaux (PPT) doit limiter la dégradation des immeubles, et encourager les travaux de rénovation énergétique.

L’obligation de mise en place du PPPT se fera progressivement :

• Depuis le 1^er janvier 2023, seules les copropriétés de plus de 200 lots sont concernées.
• À partir de 2024 s’ajouteront les copropriétés de 51 à 200 lots,
• Puis en 2025, celles composées de moins de 51 lots.

À chaque fois, le plan doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

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Le déploiement des bornes de recharge pour véhicules électriques

Autre nouvelle règle en copropriété à connaître, le loi Climat et résilience confère à Enedis, acteur public de la distribution de l'électricité en France, l’obligation d’accélérer l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques dans les copropriétés.

L’objectif est d’accompagner la multiplication des transports électriques, en permettant aux propriétaires de recharger leurs véhicules chez eux. Pour les Français qui vivent en résidentiel collectif, la priorité est ainsi d’équiper de bornes de recharge les copropriétés qui disposent d'un parking de plus de dix places.

Les aides à la rénovation énergétique d'un immeuble

Il existe plusieurs aides pour financer les travaux de rénovation énergétique en copropriété, et ainsi éviter de voir ses lots devenir interdits à la location.

MaPrimeRénov’ individuelle et MaPrimeRénov’Copro

MaPrimeRénov est destinée à tous les propriétaires : occupants, bailleurs ou syndicats de copropriétaires. Le montant est calculé en fonction des revenus des demandeurs et du gain énergétique des travaux. Pour en bénéficier, le logement doit être occupé en tant que résidence principale.

• La version individuelle finance des gestes uniques dans les parties privatives ou communes : un changement de chaudière, une isolation des combles, une installation de VMC double-flux, etc. Aucun gain énergétique n’est imposé, seuls des critères techniques doivent être respectés.
• Dédiée aux copropriétés, MaPrimeRénov’Copro est une version collective de l’aide. Versée au syndicat de copropriétaires, elle sert à financer des travaux de rénovation globale, qui garantissent une amélioration significative du confort et de la performance énergétique (+ 35 % minimum).

Pour rappel, la décision des travaux s’opère en assemblée générale, avec un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Des bonus s'ajoutent lorsque les logements quittent le statut de passoire thermique ou atteignent un niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC).

La prime des certificats d’économies d’énergie

Dans le cadre des Certificats d’économies d’énergie (CEE), certaines entreprises — fournisseurs de gaz ou d’électricité, acteurs de la grande distribution ayant des stations essence, enseignes pétrolières… — doivent proposer des aides, des prêts bonifiés ou des diagnostics gratuits pour aider les particuliers à réaliser des économies d’énergie.

Parmi ces primes CEE, les aides Coup de pouce sont particulièrement avantageuses. Elles sont accessibles à tous et à toutes sans condition de ressources, et concernent différents types de travaux :

• Coup de pouce Chauffage
• Coup de pouce Thermostat « Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce » (en vigueur depuis décembre 2023)
• Coup de pouce Isolation (terminé depuis 2022) ;
• Coup de pouce Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel collectif
• Coup de pouce Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels (depuis janvier 2024)

Éco-PTZ collectif, aides locales…

D’autres mécanismes de financement permettent d’alléger la facture de rénovation de la résidence, comme un éco-prêt à taux zéro jusqu’à 30 000 € par logement, ou des aides versées par certaines collectivités.

Avec les nouveautés de la loi Climat, il devient essentiel d’entreprendre des projets de grande ampleur, qui coûtent cher. De quoi décourager la plupart des copropriétés, déjà sujettes à la hausse des charges. Le recours aux dispositifs de soutien s’avère donc indispensable.

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