Qu’est-ce qu’une copropriété fragile et comment sortir de cette situation ?

On parle de copropriété fragile lorsque cette dernière rencontre des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique. Les différentes fragilités l’empêchent alors de conserver un immeuble en bon état, ce qui peut entraîner sur le long terme de sérieuses menaces pour la santé et la sécurité des résidentes et résidents. Les lois ALUR et ELAN viennent apporter un véritable soutien à ces copropriétés qui traversent une période compliquée, grâce à un dispositif de prévention et de traitement. De plus, ces résidences ont droit à des primes avantageuses pour leur rénovation, notamment un bonus de 20 % sur le coût des travaux dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriétés.

Besoin d’en savoir plus sur les aides dédiées aux copropriétés fragiles ?

Les critères qui définissent une copropriété fragile

Une copropriété fragile peut rencontrer des dysfonctionnements à différents niveaux :

• Il peut s’agir, par exemple, d’un problème au niveau de la gouvernance : incompétence du syndic, absences répétées des copropriétaires aux assemblées générales qui empêchent la prise de décision, etc.
• L’état du bâti peut aussi contribuer à la fragiliser de même que la situation sociale si l’immeuble est surpeuplé.
• Toutefois, c’est le critère financier qui détermine officiellement le statut de copropriété fragile. L’Anah (Agence nationale de l’habitat) estime ainsi qu’une copropriété est bel est bien fragile lorsque le taux d’impayés représente 8 à 15 % du budget annuel pour celles qui ont plus de 200 lots, et 8 à 25 % pour les plus petites.

Lorsque la copropriété rencontre des difficultés qui perdurent, elle devient alors fragile. Une intervention externe peut se révéler nécessaire pour redresser la barre.

Les moyens de prévention proposés par le gouvernement

Pour repérer et accompagner les copropriétés fragiles au plus tôt, l’État, avec l’aide de l’Anah, a déployé plusieurs dispositifs.

Le registre des copropriétés

L’immatriculation au registre national des copropriétés est obligatoire depuis le 1^er janvier 2019. Chaque année, le syndic doit mettre à jour les données financières, permettant ainsi de repérer plus facilement les copropriétés en difficulté. Toutes les données répertoriées sont consultables par le gouvernement et par les collectivités, qui peuvent ainsi ajuster leurs stratégies d’amélioration de l’habitat.

La procédure d’alerte

Dès que les impayés de charges de la copropriété atteignent 15 % (pour les copropriétés qui ont plus de 200 lots) ou 25 % (pour les autres), il est possible de déclencher une procédure judiciaire (procédure du mandataire ad hoc), lors de la clôture des comptes. Un mandataire est alors désigné pour analyser en détail les finances de la copropriété et l’état du bâti.

Il proposera ensuite des pistes d’amélioration, et accompagnera le syndic dans les négociations avec les créanciers et/ou les copropriétaires. Cette première expertise intervient dès que la copropriété rencontre des signes de crise, et elle évite une dégradation trop importante de la situation.

La procédure de mise sous administration provisoire

Si les difficultés rencontrées sont plus importantes, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou bien le mandataire peuvent demander une administration provisoire. C’est une décision prise par un juge, le plus souvent lorsque la copropriété n’a plus de gouvernance et/ou que l’état financier est très instable.

L’administrateur est un professionnel expert dans la gestion des copropriétés. Dans le cadre de son intervention, les pouvoirs du syndic lui sont confiés, et il peut alors prendre les décisions qui s’imposent pour rétablir le bon fonctionnement de la copropriété.

Au premier niveau, il peut s’agir tout simplement de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Mais dans les cas les plus graves, l’administrateur peut aller jusqu’à démarrer un plan de sauvegarde, destiné aux copropriétés qui rencontrent de très graves difficultés. Cette procédure permet de convoquer une commission sous l’autorité du préfet, chargée d’élaborer un diagnostic complet de la copropriété, et un plan d’action sur 5 ans pour la redresser. Différentes mesures sont alors prises : travaux, information des occupants, ou encore simplification des règles de l’immeuble.

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Les dispositifs prévus pour sortir une copropriété de la fragilité

Plusieurs lois tentent de résoudre le problème. En 2014, la loi ALUR a proposé des solutions concrètes pour accompagner les copropriétés fragiles. Elle sera complétée en 2018 par la loi ELAN.

Les mesures ALUR

La loi ALUR promulgue trois grands dispositifs pour venir en aide aux copropriétés en situation délicate. Elle crée la procédure d’Orcod (opération de requalification de copropriétés dégradées), qui s’inscrit dans un projet urbain et social local, afin de trouver des solutions globales aux causes des dysfonctionnements. Cette opération peut être déclarée d’intérêt national dans les cas les plus complexes : c’est la deuxième mesure phare de la loi ALUR. Enfin, le plan de sauvegarde est entièrement révisé, afin que le projet soit mieux piloté.

Les outils ELAN

En 2018, la loi ELAN vient apporter des ajustements aux solutions déjà mises en place, pour une efficacité encore plus grande. La procédure d’Orcod d’intérêt national est simplifiée : l’objectif est de faciliter la mise en œuvre de l’opération. La priorité est aussi donnée au relogement des ménages.

Le plan Initiative Copropriétés

Le plan Initiative Copropriétés, annoncé en 2018, permet de mutualiser les compétences des différents acteurs engagés dans l’accompagnement des copropriétés fragiles. Il s’agit d’une stratégie nationale de grande ampleur, qui cible en priorité les copropriétés très dégradées, avec un plan opérationnel territorialisé et la possibilité pour les collectivités locales de choisir des outils adaptés.

Les aides de l’Anah pour la réhabilitation

Lorsqu’une copropriété en difficulté doit engager des travaux pour l’amélioration de l’habitat, les aides de l’Anah se déclinent sous deux formes :

• Les aides individuelles destinées aux propriétaires : l’accession aux aides financières pour les copropriétaires occupants est subordonnée à des plafonds de ressources. Les propriétaires bailleurs doivent quant à eux signer une convention locative, et s’engager à louer le bien à des ménages modestes.
• Les aides pour les parties communes : elles sont versées au syndicat de copropriétaires, et peuvent atteindre 35 % des dépenses HT dans le cadre d’une OPAH (opération programmée d’amélioration de l’habitat), dans la limite de 52 500 € HT d’aide par bâtiment et 5 250 € HT par lot. S’il y a un plan de sauvegarde, l’aide atteint 50 % des dépenses HT.

La réalisation de travaux d'efficacité énergétique ouvre également droit à l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Travaux de rénovation énergétique et copropriété fragile : est-ce possible ?

Une copropriété fragile ne doit pas pour autant mettre entre parenthèses tous ses projets. La rénovation énergétique, par exemple, peut être engagée même en cas de fragilité. Il existe d’ailleurs des aides spécifiques pour ces copropriétés en difficulté. Engager des travaux thermiques est l’occasion pour la copropriété de :

• Valoriser l’immeuble ;
• Augmenter le confort des habitantes et habitants ;
• Diminuer les charges liées aux dépenses d’énergie ;
• Sortir de la précarité énergétique.

L’Anah accompagne les copropriétés en difficulté dans leur transition énergétique, avec une aide pour le financement des travaux.

Le programme MaPrimeRénov’ Copro permet de financer jusqu’à 75 % du montant des travaux, avec un plafond qui est passé de 6 250 € à 18 750 € par logement depuis le 1^er janvier 2024. Dans ce pourcentage maximal, les bonus suivants sont inclus :

• + 20 % dédié aux copropriétés fragiles ou en difficulté ;
• + 10 % "Sortie de passoire" pour les logements qui passent d'une DPE F ou G à la classe D minimum.

Dans le cadre de MaPrimeRénov' version collective, une copropriété est considérée comme fragiles ou en difficulté, lorsque son taux d’impayé est supérieur à 8 % ou si l'immeuble se trouve dans un quartier NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain).

Les foyers modestes peuvent obtenir une aide individuelle et complémentaire de 1 500 € et les foyers très modestes peuvent obtenir une aide de 3 000 € (contre 750 € et 1 500 € en 2022).

Tout au long du projet, la copropriété sera guidée par un opérateur AMO (assistance à maîtrise d’ouvrage), pris en charge à hauteur de 180 € par logement. C’est une condition sine qua non pour profiter de l’aide financière. Les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (reconnus garants de l'environnement).

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