Qu’est-ce qu’une copropriété ? Composition, droits, obligations, travaux…

En France, les copropriétés rassemblent environ 15 millions de logements, incluant les résidences principales et secondaires ainsi que les logements vacants (Insee 2017). Les immeubles collectifs représentent donc 44 % du parc immobilier. Comment définit-on une copropriété et comment fonctionne-t-elle ? Qu’est-ce qu’un syndic, une assemblée générale ou un syndicat ? Quelles sont les mesures des lois ALUR et Climat ? Quels sont les travaux de rénovation énergétique et les aides financières associées ? Dans ce guide, Hellio vous explique tout sur la vie en copropriété.

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Quelles sont les parties prenantes d’une copropriété ?

Contrairement à une monopropriété, une copropriété est un bâtiment qui est divisé en plusieurs lots appartenant à deux personnes minimum.

Le statut de copropriété implique le respect d’un ensemble de règles établies par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967.

Dans une résidence collective, les parties privatives sont les appartements, les caves et les places de parking. Alors que les parties communes sont en général les cours, les jardins, les halls d’entrée, les couloirs, les cages d’escalier, les parkings ainsi que les équipements collectifs (canalisations, chaudières, ascenseurs, etc.).

Syndicat de copropriétaires

C’est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il peut notamment avoir des dettes et des créances et doit être immatriculé au Registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC) par le représentant légal, généralement le syndic.

Conseil syndical

Composé de plusieurs copropriétaires élus en assemblée générale (à la majorité absolue) pendant maximum 3 ans renouvelable, le conseil syndical contrôle la gestion du syndic de copropriété (comptabilité, répartition des dépenses, élaboration du budget prévisionnel…). Les copropriétaires ou conjoints de copropriétaires ou encore les ascendants ou descendants du copropriétaire peuvent se présenter pour représenter le syndicat. Toutefois, les membres du conseil ne sont pas rémunérés.

Durant l’assemblée générale annuelle, le conseil syndical est tenu de présenter un rapport sur ses activités. En revanche, le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique propre, il ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée.

Syndic de copropriété

Il doit s’assurer du respect du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale. Le syndic de copropriété est également responsable de la gestion comptable du syndicat et représente le syndicat des copropriétaires.

Plusieurs types de syndic existent :

• Le syndic professionnel,
• Le syndic copropriétaire (généralement bénévole)
• Le syndic coopératif (en l’occurrence, le président du conseil syndical devient le syndic).

Pour élire un nouveau syndic, le conseil syndical procède généralement à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats. Les copropriétaires votent ensuite à la majorité absolue en assemblée générale.

Comment une copropriété est-elle organisée ?

Assemblée générale

L’assemblée générale est une instance qui réunit les copropriétaires au moins une fois par an. Une convocation doit être envoyée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l’assemblée générale. La présence de chaque copropriétaire est recommandée.

Néanmoins, un copropriétaire peut mandater une autre personne pour le représenter et voter en son nom. En revanche, le syndic, son conjoint ou bien ses salariés ne peuvent pas accepter de mandat.

Il peut également voter par correspondance via un formulaire.

L’ordre du jour liste les points qui seront soumis au vote des copropriétaires au cours de la séance. Les règles de vote dépendent de la nature et de l’importance des décisions à prendre :

• Majorité simple : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24) ;
• Majorité absolue : la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (article 25) ;
• Double majorité : la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (article 26) ;
• Passerelle de majorité (ou “vote de rattrapage”) : consiste à organiser un second vote avec une majorité moindre selon certaines conditions (article 25-1 et 26-1) ;
• Unanimité : la totalité des voix de tous les copropriétaires.

Chaque copropriétaire détient un nombre de voix relatif à sa quote-part de parties communes exprimée en tantièmes. Par la suite, le procès verbal (PV) retranscrit les décisions prises.

Charges de copropriété

Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires doivent payer des dépenses, en général trimestrielles.

Il existe deux types de charges en copropriété :

• Charges générales concernant l’administration et l’entretien des parties communes (honoraires du syndic, ravalement des façades, frais de gestion des ordures ménagères…)
• Charges spéciales qui incluent les services et équipements collectifs (gardiennage, entretien du chauffage collectif, système de sécurité…)

Le montant des charges générales est proportionnel aux tantièmes, plus la part est importante, plus les charges sont élevées. En revanche, les charges spéciales dépendent l’utilité des équipements ou services pour chaque logement.

Quels travaux engager en priorité dans votre copropriété ?

Quels sont les types de copropriétés ?

Le terme “copropriété” englobe différentes formes en fonction du type de bâtiments, des propriétaires impliqués, ou encore de sa situation financière.

1. Copropriété verticale pour les immeubles collectifs

On parle de copropriété verticale pour désigner un immeuble collectif comprenant plusieurs appartements. En l’occurrence, les parties privatives sont les appartements, les locaux commerciaux ou bien les garages, tandis que les parties communes sont les ascenseurs, les cours, les escaliers, etc.

2. Copropriété horizontale pour les maisons individuelles

Ce type de copropriété représente généralement un ensemble immobilier de plusieurs bâtiments (résidences ou lotissements). Par exemple, lorsque plusieurs maisons individuelles sont construites sur un même terrain. Les parties privatives sont souvent les maisons alors que les parties communes sont les jardins, piscines, éclairage extérieur, voiries, etc.

3. Copropriétés mixtes

Une copropriété mixte combine les deux types de copropriétés précédentes, incluant à la fois des immeubles et des lots indépendants.

Attention ! On parle aussi de copropriétés mixtes lorsque le bâtiment comprend des logements privés et des logements sociaux. Dans ce cas, la gestion et la cohabitation au sein de ce type de copropriété présentent quelques spécificités.

Qu’est-ce qu’une copropriété fragile ?

Une copropriété est dite fragile lorsqu’elle fait face à des difficultés sur les plans financier, technique, social ou juridique. Ces vulnérabilités compromettent la préservation adéquate de l'immeuble, pouvant ainsi représenter une menace pour la santé et la sécurité des occupants.

Qu’est-ce qu’une copropriété avec des contraintes architecturales ?

Certains bâtiments d’habitation collective, tels que les bâtiments haussmanniens, présentent des contraintes architecturales ou patrimoniales spécifiques. Cette catégorie inclut les immeubles classés monuments historiques, les SRP (Sites Patrimoniaux Remarquables) ou encore le PLUi (plan local d'urbanisme communal ou intercommunal). Ces bâtiments peuvent, dans certains cas, éviter certaines obligations de rénovation énergétique auxquelles les copropriétés sont assujetties (plus d’informations dans la partie sur les interdictions de location de la loi Climat).

Quelles sont les règles de vie commune en copropriété ?

Chaque copropriétaire occupant, bailleur ou locataire doit respecter certaines règles de vie commune et de bienséance, notamment dans les parties communes. Le règlement de copropriété est un contrat qui permet aux copropriétaires de respecter toutes les règles.

Par exemple, ils doivent respecter les nuisances sonores à partir d’une certaine heure. Ils sont également tenus de payer les charges de copropriété, réparties selon le budget prévisionnel et les tantièmes de copropriété.

De plus, certaines décisions ne peuvent être prises sans l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale, par exemple :

• Réaliser des travaux sur les parties communes ou des travaux dans les parties privatives qui affectent les parties communes (tels que le changement des menuiseries)
• Installer la fibre optique
• Mettre à jour le budget prévisionnel
• Modifier le règlement de copropriété
• Etc.

En revanche, les copropriétaires sont autorisés à effectuer des travaux dans leur partie privative sans nécessiter l’approbation des autres copropriétaires, à condition que ces travaux n'affectent pas les espaces communs.

De nombreuses lois en copropriété ont fait évoluer le droit immobilier ces dernières années, avec des lois telles que ALUR, ELAN et la plus récente, la loi Climat. Chacune de ces lois a directement influencé la gestion des copropriétés et redéfinit les responsabilités des copropriétaires.

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Loi ALUR : quelles obligations concernent les copropriétaires ?

Cette loi ALUR (L'accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014, a joué un rôle crucial dans l'amélioration de la gestion des copropriétés, en renforçant le rôle du syndic, la sécurité des occupants et la santé du bâtiment.

DTG (Diagnostic Technique Global) obligatoire

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire pour les copropriétés insalubres ou pour la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Ce bilan énergétique renseigne sur l'état d'une copropriété, analyse l'immeuble et suggère des travaux pour l'améliorer, notamment ceux les plus urgents.

Création du Fonds de travaux, une épargne obligatoire

Afin de lutter contre la dégradation des immeubles collectifs, la loi ALUR rend obligatoire le fonds de travaux. Celui-ci permet de financer les travaux d’urgence, mais aussi l’isolation des murs ou la modernisation des équipements de chauffage collectif.

Création de la procédure Orcod pour accompagner les copropriétés dégradées

Ce dispositif Orcod (opération de requalification de copropriétés dégradées) permet de trouver des solutions contre l’indignité et la dégradation des résidences collectives. Ces opérations peuvent être mises en place par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements.

Loi Climat et résilience : toutes les interdictions et obligations en copropriété

En vigueur depuis août 2021, la loi Climat s'est inscrite dans la lutte contre le changement climatique, notamment en ayant pour objectif d’éradiquer les passoires thermiques françaises.

Gel des loyers pour les passoires thermiques (DPE F ou G)

Depuis le 24 août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer si leur logement est classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). En l’occurrence, le loyer d’une passoire énergétique ne peut pas être augmenté, même lorsque le loyer de référence augmente. Cette interdiction s’applique pour les nouveaux contrats et les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.

DPE : Interdictions de location des logements énergivores

Selon la classe du DPE et l’année, certains logements ne peuvent plus être loués (cela concerne les nouveaux contrats, les contrats renouvelés ou tacitement reconduits) :

• 1 janvier 2023 pour les logements classés G+ ;
• 1 janvier 2025 pour tous les logements classés G ;
• 1 janvier 2028 pour tous les logements classés F ;
• 1 janvier 2034 pour tous les logements classés E.

Afin d’éviter ces deux interdictions, l’unique solution est de démarrer des travaux d'économies d'énergie (pour plus de détails, consultez la section suivante sur les types de travaux).

Y a-t-il des exceptions aux interdictions de location ?

Les bâtiments dotés de contraintes techniques ou architecturales sont exemptés de ces interdictions, à condition que :

• À l'échelle du logement : les travaux de rénovation énergétique geste par geste ne permettent pas au bâtiment de sortir des classes E, F et G du DPE ;
• À l’échelle du bâtiment : une autorité administrative compétente ou le syndicat des copropriétaires refuse de mener des actions de rénovation énergétique.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique collectif indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un immeuble entier (incluant les parties privatives et communes). Voici les dates d’échéances selon le nombre de lots de l’immeuble collectif :

• 1 janvier 2024 : immeuble de plus de 200 lots ;
• 1 janvier 2025 : immeuble entre 50 et 200 lots ;
• 1 janvier 2026 : immeuble de 50 lots ou moins.

Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) obligatoire

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un rapport qui présente une liste de travaux collectifs à engager au sein d’une résidence collective, selon son état. Il a pour missions d’anticiper et de planifier les travaux à entreprendre dans les parties communes, tout en ayant une visibilité sur les dépenses associées.

Ce PPPT comprend deux ou trois Plans Pluriannuels de Travaux (PPT), plus précisément des scénarios de travaux sur plusieurs années, adaptés aux besoins de la copropriété.

Le PPPT est obligatoire à partir des dates suivantes :

• 1 janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• 1 janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots ;
• 1 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

L’adoption ou non d’un des PPT doit être votée à la majorité absolue. L’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) n’est donc pas obligatoire. Par ailleurs, l’élaboration du PPT est financée par le fonds de travaux. Depuis la loi Climat, ce dernier doit :

• Être supérieur ou égal à 5 % du budget prévisionnel de l’année
• Représenter au moins 2,5 % du montant des travaux du PPT

Installation de bornes de recharge électrique

La loi Climat facilite également l’installation de recharge collective pour les copropriétés ayant plus de 10 places dans leur parking. Les copropriétaires peuvent donc voter à la majorité simple le déploiement de bornes de recharge pour voitures électriques installées sans frais par Enedis.

Carnet d’information du logement (CIL) obligatoire

Ce carnet facilite la transmission des informations sur la performance énergétique d’un logement (maison ou appartement). Il indique les travaux à envisager, les entretiens des équipements et inclut des documents tels que le DPE ou le diagnostic amiante.

Son obligation a été longtemps repoussée, mais c’est avec la loi Climat et résilience que le CIL est devenu obligatoire en remplaçant le carnet numérique d'information. Par conséquent, depuis le 1 janvier 2023, le carnet d’information du logement est obligatoire pour les deux situations suivantes :

• Pour les habitations dont le permis de construction (ou la déclaration préalable des travaux) est déposé depuis janvier 2023 ;
• Pour les habitations existantes qui font l’objet de travaux de rénovation depuis janvier 2023 (à partir de la signature de devis pour les travaux). Les travaux doivent avoir un impact notable sur la performance énergétique du bâtiment.

DPE, DTG, PPPT, Hellio vous accompagne pour être conforme à la loi

Quels sont les travaux en copropriété ?

Travaux dans les parties privatives

Comme expliqué précédemment, les travaux réalisés dans les parties privatives peuvent être effectués sans l’autorisation des autres copropriétaires (à condition qu’ils n’impactent pas les parties communes). Les parties privatives incluent la pose d’un nouveau papier peint, l’installation d’une cuisine, l’adaptation du logement au vieillissement ou aux normes handicapées, de l’isolation intérieure, etc. (article 2 de la loi de 1965)

Travaux dans les parties communes

Les travaux qui affectent les parties communes et l’aspect extérieur du bâtiment sont soumis à l’accord des copropriétaires ainsi qu’à une déclaration préalable à déposer en mairie. Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes comprennent notamment :

• Le gros œuvre des bâtiments (toiture, façades, balcon…) ;
• Les cours et jardins ;
• Les couloirs, passages et corridors.
• Remplacement des équipements communs.

Néanmoins, le syndic peut directement intervenir sur des petits travaux courants sans consulter les copropriétaires. Notamment en cas d’urgence, par exemple pour réparer un ascenseur en panne.

Quels travaux améliorent la performance énergétique d’une copropriété ?

Certains travaux permettent d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment et, par conséquent, d’augmenter la classe du DPE. Voici les principaux travaux :

• Isolation thermique par l’extérieur (ou par l’intérieur), l’isolation des combles ou de la toiture, l’isolation des planchers bas, l’isolation des tuyaux (calorifugeage), l’isolation des points singuliers ;
• Remplacement du système de chauffage et de l’eau chaude sanitaire, les chauffages qui fonctionnent aux énergies fossiles (gaz, fioul, charbon) peuvent être changés par des chauffages plus économes et durables (pompes à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur, panneaux solaires…) ;
• Installation d’une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) double ou simple flux ;
• Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage ;
• Etc.

Dans une logique d’améliorer considérablement la performance énergétique de son bâtiment, la rénovation globale (ou performante) se présente comme la solution idéale. La rénovation globale regroupe effectivement les travaux précédents, lorsqu’ils sont nécessaires.

Contrairement au Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) qui prévoit des scénarios de travaux sur 10 ans, la rénovation globale réalise l’ensemble des travaux dans un délai plus court (1 à 3 ans). En rénovant efficacement la copropriété, l’objectif est d’améliorer significativement la performance énergétique et de réaliser des économies d’énergie plus importantes.

Un projet d’économies d’énergie ?

Quelles aides financières financent des travaux de rénovation énergétique ?

Étant donné que l’État incite fortement les copropriétés à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique, il existe des aides financières dédiées et cumulables entre elles : Ma Prime Rénov’, les Certificats d’économies d’énergie (CEE), l’Éco-prêt à taux zéro, Loc’Avantages, Ma Prime Adapt’...

Par ailleurs, pour bénéficier de la plupart de ces aides, plusieurs conditions d’éligibilité sont requises. Par exemple, les travaux doivent être effectués par une entreprise qualifiée “RGE” (Reconnu garant de l’environnement).

MaPrimeRénov’ de l’Anah

Parmi les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov’ (la fusion du CITE - Crédit d'impôt transition énergétique et de Habiter Mieux agilité) est éligible aux propriétaires occupants et bailleurs - d’une maison ou d’un appartement - qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an).

La prime est divisée en deux versions : individuelle et collective.

• MaPrimeRénov’ classique est consacrée aux travaux au sein d’une maison ou d’un appartement. Son montant dépend notamment du revenu fiscal de référence (RFR) et du type de travaux à réaliser.
• MaPrimeRénov’ Copropriétés est réservée aux travaux de rénovation globale d’une résidence collective. La prime dépend du coût des travaux ainsi que du nombre d’appartements.

Certificats d’économies d’énergie (CEE)

Mis en place par la loi Pope en 2005, le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) repose sur le principe du pollueur-payeur. En effet, ce sont les fournisseurs d’énergie et de carburants qui financent des projets d’efficacité énergétique dans différents secteurs : résidentiel, tertiaire, industrie, collectivités… Dans le secteur résidentiel, tant les propriétaires que les locataires y sont éligibles.

Au sein du même dispositif, les Coups de pouce sont des bonifications sur certains travaux tels que le remplacement de certains systèmes de chauffage ou la rénovation globale. En copropriété, les ménages peuvent bénéficier du Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif.

Éco-prêt à taux zéro collectif (Éco-PTZ)

Sans intérêt à rembourser, ce prêt varie de 7 000 à 50 000 € sur une durée de 15 ou 20 ans selon le type de travaux de rénovation énergétique. Cette aide permet aux propriétaires occupants ou bailleurs de financer leur reste à charge.

Ce prêt collectif peut être cumulable avec un autre Éco-PTZ individuel afin de financer des travaux d’efficacité énergétique autres que ceux réalisés par la résidence collective.

Loc’Avantages

Cette aide de l’Anah permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. À condition qu’ils mettent leur bien en location à un loyer inférieur que celui du parc de logements locaux. Par conséquent, cet avantage fiscal encourage les propriétaires à adopter une démarche solidaire et à rendre l’accès aux logements plus facile pour les ménages ayant des revenus modestes.

MaPrimeAdapt’

Une autre aide de l’Anah qui permet de financer des travaux pour l’adaptation de son logement au vieillissement et au handicap. Cette prime est éligible à certains ménages modestes ou très modestes selon leur statut (occupant, bailleur, âge…).

Son ouverture est prévue pour le 1 janvier 2024.

Quelles aides financières financent des bilans énergétiques ?

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ peut financer un audit énergétique d’une maison ou d’un appartement lorsque celui-ci débouche sur la réalisation de travaux de rénovation globale. La prime finance également l’AMO d’une copropriété.

Des aides locales financent le DTG

De nombreuses collectivités se mobilisent pour soutenir les projets de rénovation globale des copropriétés, en finançant des bilans énergétiques. Par exemple, les villes de Paris et Bordeaux proposent une subvention aux copropriétés, pour la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG).

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