Assurance en copropriété : le guide 2024

En tant que copropriétaire, vous êtes soumis à certaines obligations d’assurance, tant pour votre lot privé que pour votre quote-part des parties communes. Responsabilité civile, multirisque habitation, assurance PNO : quelles sont les assurances obligatoires ou facultatives, et qui doit les souscrire ? Hellio fait le point et vous donne toutes les clés pour être bien couvert en cas de sinistre.

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Quelles sont les assurances obligatoires en copropriété ?

Parmi les réglementations et lois régissant le fonctionnement d’une copropriété, certaines concernent les devoirs de cette dernière en matière d’assurance. Mais le syndic n’est pas le seul à être soumis à de telles obligations : les propriétaires sont, eux aussi, concernés.

Les obligations de la copropriété

En ce qui concerne les assurances collectives, un immeuble en copropriété doit être, a minima, couvert par la responsabilité civile (RC). Cette dernière permet en effet d’indemniser les éventuelles victimes de dégâts dont l’origine se situe dans les parties communes de l’immeuble. Il peut s’agir par exemple d’une personne qui glisse dans les escaliers, ou bien d’un passant blessé par la chute d’un élément de façade. Sans assurance, les copropriétaires pourraient être tenus responsables juridiquement et donc financièrement des dommages causés à des tiers.

Cette garantie responsabilité civile est financée par l’ensemble des copropriétaires.

Les obligations des copropriétaires

En parallèle, chaque copropriétaire doit également assurer son propre logement, au moins pour l’assurance responsabilité civile. Celle-ci est obligatoire, et intervient dans les cas de sinistre dans son logement qui occasionne des dommages à des voisins ou aux parties communes de l’immeuble. C’est le cas, par exemple, si un dégât des eaux provenant de votre salle de bains s'infiltre chez le voisin du dessous et endommage son plafond. De la même manière, si un incendie se déclenche dans votre appartement et se propage aux autres logements ou aux parties communes, votre assurance responsabilité civile interviendra pour indemniser les personnes affectées par les dégâts.

Quelles sont les assurances facultatives en copropriété ?

La seule assurance obligatoire en copropriété est la responsabilité civile. Mais pour être bien protégé, d’autres garanties facultatives se révèlent intéressantes. L’assurance MRI (multirisque immeuble) pour la copropriété, les assurances GLI (garantie loyers impayés) et PNO (propriétaire non occupant) pour les copropriétaires bailleurs, ou encore l’assurance protection juridique : à quoi correspondent ces garanties et quels sont leurs atouts ?

L’assurance multirisque copropriété

La responsabilité civile ne suffit pas à couvrir l’ensemble des risques. Les dégâts des eaux, les incendies ou encore les catastrophes naturelles peuvent engendrer des coûts considérables pour les copropriétaires. Il est donc essentiel de souscrire des garanties supplémentaires adaptées aux besoins de l’immeuble. Par exemple, une assurance multirisque copropriété (ou multirisque immeuble) couvre non seulement les dommages causés aux biens communs, mais également ceux subis par les parties privatives en cas de sinistre. Si cette assurance est facultative, elle est pourtant largement recommandée. Comme pour un logement individuel, elle propose plusieurs garanties, dont certaines peuvent être optionnelles. Elle couvre notamment :

• Les incendies,
• Les dégâts des eaux,
• Les effondrements de bâtiment,
• Les vols dans les parties communes,
• Les catastrophes naturelles,
• Les bris de glace.

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L’assurance multirisque individuelle

Pour les copropriétaires individuels, il est aussi fortement conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation pour leur propre logement. En effet, cette assurance fonctionne de manière similaire à l'assurance multirisque copropriété, mais elle est spécifiquement adaptée à la protection des biens et des responsabilités liés à l'occupation de l'appartement. Ainsi, en cas de sinistre affectant votre lot de la copropriété, comme un incendie ou un dégât des eaux, cette couverture permet d’indemniser les dégâts matériels dans votre appartement, vos meubles ou autres biens personnels. Elle prend également en charge les réparations et remboursements éventuels si votre logement devient inhabitable.

L’assurance PNO pour les propriétaires non occupants

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est spécifiquement destinée aux propriétaires qui louent leur bien ou dont le logement est vacant. Bien que non obligatoire, cette couverture est fortement recommandée. Elle prend en charge les sinistres qui pourraient survenir lorsque le logement est inoccupé ou mal assuré par le locataire. Par exemple, si un dégât des eaux ou un incendie se produit durant une période de vacance locative, l’assurance PNO interviendra pour couvrir les frais de réparation. Elle protège également le propriétaire contre les éventuels recours de tiers, par exemple si un sinistre dans le logement provoque des dommages dans un autre appartement ou les parties communes (en fonction de la quote-part).

L’assurance GLI, garantie des loyers impayés

L’assurance garantie des loyers impayés (GLI) est une option intéressante pour les propriétaires bailleurs souhaitant se prémunir contre les défauts de paiement des loyers. Cette couverture permet de garantir au propriétaire le versement des loyers en cas de défaillance du locataire, et prend aussi en charge les éventuels frais de procédure d’expulsion si le locataire ne respecte plus ses engagements. En plus de la garantie sur les loyers, certaines assurances GLI couvrent les dégradations locatives, c’est-à-dire les réparations nécessaires à la remise en état du logement après un départ du locataire, ainsi que les frais de justice en cas de litige.

L’assurance protection juridique

L'assurance protection juridique est une garantie avantageuse pour les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. Cette couverture permet de bénéficier d'une assistance juridique en cas de litige, que ce soit avec un locataire, un voisin, le syndic, ou toute autre partie concernée. Elle prend en charge les frais de procédure judiciaire, d'avocat, ou encore les honoraires d'experts, si un désaccord survient autour de la gestion de la copropriété ou des relations de voisinage. Par exemple, si un copropriétaire souhaite contester une décision prise en assemblée générale ou rencontre un différend avec un prestataire de services, l’assurance protection juridique peut être très utile !

Quels risques en cas de défaut d’assurance ?

Ne pas souscrire d’assurance pour une copropriété ou un logement individuel expose les copropriétaires à des risques majeurs, sur le plan légal comme financier. En France, la loi Alur de 2014 impose aux copropriétés d’être couvertes au minimum par une assurance responsabilité civile. Un défaut de souscription à cette couverture peut entraîner des sanctions lourdes.

Si un sinistre survient et que la copropriété n’est pas assurée, les copropriétaires peuvent être tenus personnellement responsables des dommages causés à des tiers. Par exemple, en cas de chute d’un passant causée par un défaut d’entretien d’une partie commune (comme une façade ou des escaliers), l’ensemble des copropriétaires devra assumer collectivement les frais d’indemnisation.

Dans le cas d’un défaut d’assurance de la part d’un copropriétaire pour son propre lot, en cas de sinistre, il pourrait être poursuivi en justice par les autres copropriétaires ou voisins affectés. De plus, en cas de litige, l'absence d’assurance peut engendrer des amendes ou des majorations des frais juridiques, sans compter l’obligation de réparer intégralement les dommages de sa poche.

Si la copropriété n’est pas couverte par une assurance multirisque, les copropriétaires s’exposent également à des risques financiers majeurs, même si elle n’est pas obligatoire. Par exemple, si un incendie se déclare dans une partie commune, endommageant plusieurs logements et rendant l’immeuble inhabitable. Sans assurance, les copropriétaires doivent financer eux-mêmes la reconstruction et les relogements temporaires. Cela peut représenter des centaines de milliers d'euros.

À lire aussi : en quoi consiste le règlement intérieur d’un immeuble en copropriété ?

Quelles obligations pour les locataires ?

Dans les cas où le propriétaire d’un bien n’en est pas l’occupant et le loue, son locataire a, lui aussi, des obligations en matière d’assurance.

Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et contrairement au propriétaire occupant d’un bien qui peut choisir ou non de souscrire une assurance habitation, l’occupant d’un bien locatif est pour sa part tenu de le faire. Le contrat souscrit doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux et explosion. Si le locataire n'assure pas le logement, le propriétaire peut choisir de résilier le bail, ou de prendre une assurance pour le compte du locataire, qu’il se fera rembourser.

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