Individualisation des frais de chauffage en copropriété : l'essentiel

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Un projet en copro ? 🏢

Nombreuses sont les copropriétés équipées d’une chaufferie collective. Si tel est le cas, la réglementation actuelle leur impose d’équiper tous les logements d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, lorsque cela est techniquement possible et rentable. Ce système permet aux occupantes et occupants de ne payer que pour leur consommation réelle. Réglementation, objectifs et sanctions : Hellio vous aide à mieux comprendre l’individualisation des frais de chauffage pour les copropriétés.

Des travaux d’amélioration en vue dans votre copropriété ?

Individualiser les frais de chauffage : en quoi ça consiste ?

L'univers des copropriétés évolue régulièrement : mieux vaut s'informer pour rester à jour ! Interdiction de location des passoires thermiques, plan pluriannuel de travaux, ou encore individualisation des dépenses de chauffage... Autant de sujets qui suscitent des interrogations et méritent des explications.

Une volonté d’équité et d’économies d’énergie

Picto_Social_Personnages_immeuble Le chauffage dans l’habitat représente 66 % de la consommation énergétique d’un logement, selon l’Ademe. Dans ces conditions, il est souvent plus juste que chacun paye à hauteur de sa propre consommation au sein des habitats collectifs. C’est pourquoi, dans le cas d’un immeuble en copropriété équipé d’une chaudière collective, l’individualisation des frais de chauffage est rendue obligatoire, dans la mesure du possible. Elle consiste à faire payer les copropriétaires ou locataires pour leur consommation réelle et personnelle.

Cette mesure de répartition des charges poursuit deux objectifs :

Assurer un principe d’équité, en faisant payer à chaque habitant l’énergie qu’il a effectivement consommée, et non une répartition fixée à l’avance parmi la consommation totale de la copropriété.
Inciter les résidents à consommer moins et à éviter le gaspillage, en les responsabilisant. Cela génère effectivement des économies d’énergie de 15 % en moyenne (source : Ademe), et donc une baisse des factures de chauffage pour les habitants. À cette économie d’énergie s’ajoute une réduction des émissions de gaz à effet de serre dues à la combustion de l’énergie de chauffage.

Des appareils spécifiques à installer

Pour mettre en place cette individualisation des frais de chauffage, il existe deux types d’appareils de mesure pouvant être installés :

En priorité, les compteurs individuels d’énergie thermique (CET). Ils sont placés à l’entrée de chaque logement et affichent la consommation réelle de chauffage. Les occupants peuvent donc suivre leur consommation à l’instant T.
Autre possibilité : opter pour des répartiteurs de frais de chauffage (RFC). Ils sont mis en place lorsque l’installation de CET s’avère techniquement impossible ou non rentable. Les appareils sont placés sur chaque radiateur du logement, et calculent automatiquement la quantité de chaleur consommée.

L'individualisation en copropriété : une démarche simple à suivre

Quel que soit le type d’appareil retenu, l’individualisation des frais revient à la charge du syndic, qui doit organiser les éventuels travaux. Il doit également présenter les documents attestant des installations, en cas de contrôle.

La démarche est la suivante :

Vérifier avec un électricien la possibilité technique d’installer des compteurs ou des répartiteurs ;
Calculer la consommation en chauffage de l’immeuble ;
Évaluer la rentabilité, pas toujours garantie pour l’installation de ces appareils. Le syndicat des copropriétaires réalise donc un calcul de rentabilité sur la base d’un devis réel ;
Planifier les travaux.

picto astuce Hellio L’ASTUCE HELLIO :

Pour faire des économies d’énergie au sein d’une copropriété, ne vous arrêtez pas à l’individualisation des frais de chauffage. De nombreux travaux permettent de réduire la consommation énergétique jusqu’à 35 %, par exemple :

Calorifugeage : isolation des tuyaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les parties communes non chauffées.
Isolation des points singuliers : protéger les vannes, robinets, réducteurs et compteurs présents en chaufferie et sous-station. À nu, ils provoquent une forte déperdition de chaleur.
Isolation des combles : réalisée par le soufflage de laine minérale sous forme de flocons sous le toit de l’immeuble, ou la pose de panneaux isolants.

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Individualisation des frais de chauffage : que dit la Loi ?

C'est l’article 71 de la loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), pour « Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », qui modifie la réglementation quant à l'individualisation des dépenses de chauffage.

Réglementation : dans quels cas est-ce obligatoire ?

Cette démarche est obligatoire pour les syndics. Cependant, l’application de cette obligation dépend de la consommation en chauffage de l’immeuble, en énergie finale :

picto info Hellio L’INFO HELLIO :

Dans les immeubles équipés d’un chauffage collectif et de compteurs individuels, les dépenses sont partagées entre des frais individuels (environ 70 % qui couvrent les consommations de chaque logement) et les frais communs (environ 30 % qui correspondent au chauffage des parties communes).

Pour une consommation supérieure à 120 kWh/m².an, l’obligation est en vigueur depuis le 31 décembre 2017, sans exemption possible.
Pour une consommation comprise entre 80 et 120 kWh/m².an, les appareils de comptage devaient être installés au plus tard le 25 octobre 2020.
Pour une consommation inférieure à 80 kWh/m².an, l’obligation d’apposer des compteurs individuels ne s’applique pas.

Quels sont les cas dérogatoires ?

En plus des bâtiments dont la consommation ne dépasse pas 80 kWh/m².an, il existe certains cas particuliers pouvant faire l’objet d’une dérogation à cette règle en copropriété, explicités dans l’arrêté du 27 août 2012 et modifié par l’arrêté du 30 mai 2016. Ainsi, la dispense d’individualiser les frais de chauffage concerne les cas suivants :

S’il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels, ou des répartiteurs de frais de chauffage le cas échéant.
S’il est techniquement impossible pour l’occupant de moduler la quantité de chaleur ou de froid fournie par l’équipement collectif, à cause de soucis dans l’installation de chauffage présente dans l’appartement.
Si la mise en place de compteurs individuels ou de répartiteurs de chauffage présente un coût excessif par rapport aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

picto chiffre Hellio LE CHIFFRE HELLIO : 80 %

Au total, cette mesure d’individualisation touche 80 % des logements collectifs, soit 4,5 millions d'appartements.

Refus ou non-respect des obligations : quelles sanctions pour la copropriété ?

picto-trois-documents L’organisation des travaux est prise en charge par le syndic, qui devient ainsi responsable de l'installation du dispositif. En cas de contrôle des autorités administratives, le syndic doit être en mesure de communiquer les documents permettant de justifier du respect de cette obligation. Dans le cas d’une impossibilité technique d’installer le dispositif, ou d’un coût excessif, le syndic doit pouvoir l’appuyer par des éléments de preuve.

Si cette obligation n'est pas respectée, l'autorité administrative met en demeure le syndic de s'y conformer, dans un délai qu'elle détermine. Sans aucune réponse donnée dans un délai de 1 mois, ou sans mise en conformité dans le délai fixé par la mise en demeure, il peut recevoir une amende. Cette pénalité peut atteindre un montant de 1 500 € par an et par logement, jusqu'à ce que l'immeuble adopte la mesure.

Y a-t-il une date de démarrage du chauffage collectif ? Non, cette décision est prise par les copropriétaires au cours d'une assemblée générale.

Qui prend en charge les frais d’installation ?

picto astuce Hellio L’ASTUCE HELLIO :

La majorité de l’article 25, dite majorité absolue, est issue de la loi du 10 juillet 1965. Elle requiert le vote favorable de la majorité des copropriétaires présents, absents et représentés à l’AG, en tenant compte des tantièmes détenus par chacun.

L’installation des équipements pour l’individualisation des frais de chauffage est à la charge des copropriétaires de l’immeuble concerné.

Comme pour la plupart des travaux visant à réaliser des économies d’énergie en copropriété, ceux-ci doivent être approuvés lors d’un vote en assemblée générale (AG) et recueillir la majorité de l’article 25.

Quelles aides disponibles pour l’installation de compteurs individuels ?

picto-immeuble-pieces-euro Dans le cas où elle est intégrée à un projet de rénovation, l’installation de compteurs individuels de froid et/ou de chauffage est éligible, sous certaines conditions, à l’obtention d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Les copropriétaires bénéficient ainsi d’un prêt exempté d’intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le montant maximal du prêt varie en fonction des travaux envisagés :

30 000 € par logement lorsque le syndicat des copropriétaires engage au minimum trois actions de travaux,
50 000 € par logement pour l’atteinte d’une performance énergétique globale minimale (baisse de 35 % de la consommation avant-après travaux).

Par le passé, il existait une prime énergie CEE (Certificats d’économies d’énergie) pour la mise en place d’un « système de comptage individuel d'énergie de chauffage » (référence BAR-TH-121). Cette aide financière n’existe plus aujourd’hui.