Fonds de travaux et loi Alur : coup d’œil sur la copropriété

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 19 août 2022
Temps de lecture : 4 min
fonds de travaux de la loi Alur en copropriété

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En 2014, la loi Alur introduit officiellement la notion de fonds de travaux. Depuis 2017, chaque copropriété doit obligatoirement épargner une somme minimale afin de parer aux imprévus et anticiper les chantiers de conservation du bâtiment. L’enjeu est également d’encourager le vote de travaux de rénovation énergétique en assemblée générale, pour optimiser le confort de vie des occupants et occupantes, et réduire les charges de copropriété. Par ailleurs, la loi Alur contient une série de points clés destinés à améliorer la gestion des immeubles collectifs. Tour d’horizon.


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Qu’est-ce qu’un fonds de travaux loi Alur et à quoi sert-il ?

Définition du fonds de travaux en copropriété

picto-immeuble-pieces-euroLe fonds de travaux est une épargne obligatoire constituée au sein d’un bâtiment d’habitat collectif. Ce fonds est alimenté à un rythme annuel par l’ensemble des copropriétaires. En général, chacun participe à hauteur de sa quote-part : le versement des sommes s’effectue proportionnellement aux tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Les cotisations sont déposées sur un compte créé par les soins du syndic, et différent de celui prévu pour les charges courantes (article 18 de la loi de 1965).

Précision utile : les cotisations étant rattachées au lot, elles ne sont pas récupérables lors de la vente du logement.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 5 %

Le provisionnement du fonds de travaux doit être équivalent à 5 % du budget prévisionnel de l’année, au minimum. En moyenne, cela représente 100 € annuels par logement selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC).

Une enveloppe budgétaire pour financer les gros travaux

L’intérêt du fonds de travaux est de créer une réserve financière dans laquelle puiser pour payer les différents travaux imposés par la réglementation française ou votés en assemblée générale. Pour la copropriété, c’est un moyen d’anticiper les dépenses conséquentes à venir, comme les travaux de rénovation énergétique ou les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Un vote à la majorité absolue des copropriétaires conditionne le déblocage des fonds.

Picto_arnaque_bleuLe fonds de travaux concerne uniquement les frais exceptionnels tels que les gros travaux d’entretien de l’immeuble, à la différence du budget prévisionnel. En effet, ce dernier sert à planifier les dépenses courantes de la copropriété, et fait également l’objet de provisions. Les copropriétaires doivent donc s’acquitter du paiement des charges générales et spéciales lors des appels de fonds, en plus de leur contribution au fonds de travaux.


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Fonds de travaux : les changements de la loi Alur en copropriété

Picto_Livre_LoiLa loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi Alur ou loi Duflot II, a été promulguée le 26 mars 2014. Il s’agit d’une des principales lois en copropriété : son entrée en vigueur apporte des modifications majeures aux règles de copropriété établies par le texte fondateur du 10 juillet 1965.

Le fonds de travaux de la loi Alur, obligatoire depuis 2017

C’est à la loi Alur que l’on doit l’obligation de création d’un fonds de travaux. Auparavant, la constitution de fonds de prévoyance était laissée à la discrétion des copropriétés. Tout change en 2017, lorsque la loi Alur rend le fonds de travaux obligatoire. L’objectif de la loi est d’instaurer un cadre législatif destiné à lutter contre la dégradation des immeubles d’habitat collectif.

En contraignant les copropriétaires à contribuer financièrement au fonds de travaux, le gouvernement entend particulièrement encourager les travaux d’économies d’énergie.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Toutes les copropriétés achevées depuis plus de 5 ans doivent impérativement disposer d’un fonds de travaux, sauf si elles ont moins de 10 lots de copropriété et que la décision de la non-constitution du fonds a été votée à l’unanimité. Elles en sont également dispensées si le DTG n’indique pas de besoins de travaux dans les 10 ans suivant sa réalisation.

Par exemple, l’argent pourra servir à couvrir tout ou partie des chantiers suivants :

  • La réfection de la toiture,
  • La modernisation des équipements de chauffage collectif,
  • L’isolation des murs,
  • Le calorifugeage,
  • L’éclairage des parties communes.

La réalisation d’un diagnostic technique global (DTG), également exigé depuis la loi Alur, permet d’identifier les travaux prioritaires à engager.

Le fonds de travaux évolue avec la loi Climat de 2021

Si certaines copropriétés bénéficient actuellement de dérogations avec la loi Alur, cela ne sera bientôt plus le cas. En effet, de nouvelles dispositions voient le jour avec l’adoption de la loi Climat et Résilience d’août 2021.

Picto_AMO_Casque_Chantier_PlanDésormais, toutes les copropriétés de plus de 15 ans seront contraintes de créer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), et ce, quelle que soit leur taille. Ce document détaille et budgétise les chantiers à prévoir afin de garantir la conservation du bâtiment et d’améliorer son efficacité énergétique. Néanmoins, la mise en place se fera de manière progressive, et sera échelonnée de 2023 à 2025 en fonction du nombre de lots :

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Avec l’arrivée de la loi Climat, les logements notés F et G sur le DPE seront bientôt interdits à la location. La solution : mobiliser le fonds de travaux dans le cadre d’une rénovation globale de la copropriété pour faire sortir les habitations de l’immeuble du statut de passoire thermique.

  • 2023 : plus de 200 lots ;
  • 2024 : de 51 à 200 lots ;
  • 2025 : 50 lots ou moins.

L’élaboration du PPT et les travaux de rénovation qui en découlent sont financés par le syndicat des copropriétaires à travers le fonds de travaux. En plus d’être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel de l’année, les cotisations doivent impérativement représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux du PPT.

S’ils ne sont pas contraints d’adopter un plan pluriannuel de travaux, les bâtiments âgés de 5 à 15 ans restent néanmoins soumis à l’obligation de fonds de travaux de la loi Alur.


Les autres mesures phares de la loi Alur pour les copropriétés

Outre le fonds de travaux et le DTG, la loi Alur s’accompagne de nouveautés supplémentaires en ce qui concerne l’habitat collectif.

Voici les principales mesures :

  • L’obligation de mise en concurrence du syndic,
  • L’octroi de la carte professionnelle « syndic de copropriété » par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI),
  • L’uniformisation du contrat de syndic avec un modèle type arrêté par décret,
  • L’encadrement de la rémunération du syndic,
  • L’accès aux informations de la copropriété pour les propriétaires et locataires,
  • La séparation des comptes bancaires pour chaque copropriété,
  • L’inscription de la copropriété par le syndic sur le registre national d’immatriculation,
  • L’obligation de responsabilité civile pour les copropriétaires.

Toutes ces modifications sont essentiellement axées sur l’amélioration de la gestion des copropriétés.


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