Fonds travaux de loi Alur : tout savoir en copropriété

En 2014, la loi Alur introduit officiellement la notion de fonds de travaux. Depuis 2017, chaque copropriété doit obligatoirement épargner une somme minimale afin de parer aux imprévus et anticiper les chantiers de conservation du bâtiment. L’enjeu est également d’encourager le vote de travaux de rénovation énergétique en assemblée générale, pour optimiser le confort de vie des occupants et occupantes, et réduire les charges de copropriété. Par ailleurs, la loi Alur contient une série de points clés destinés à améliorer la gestion des immeubles collectifs. Tour d’horizon.

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Qu’est-ce qu’un fonds de travaux loi Alur et à quoi sert-il ?

Définition du fonds de travaux en copropriété

Le fonds de travaux est une épargne obligatoire constituée au sein d’un bâtiment d’habitat collectif. Ce fonds est alimenté à un rythme annuel par l’ensemble des copropriétaires. En général, chacun participe à hauteur de sa quote-part : le versement des sommes s’effectue proportionnellement aux tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Les cotisations sont déposées sur un compte créé par les soins du syndic, et différent de celui prévu pour les charges courantes (article 18 de la loi de 1965).

Précision utile : les cotisations étant rattachées au lot, elles ne sont pas récupérables lors de la vente du logement.

Une enveloppe budgétaire pour financer les gros travaux

L’intérêt du fonds de travaux est de créer une réserve financière dans laquelle puiser pour payer les différents travaux imposés par la réglementation française ou votés en assemblée générale. Pour la copropriété, c’est un moyen d’anticiper les dépenses conséquentes à venir, comme les travaux de rénovation énergétique ou les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Un vote à la majorité absolue des copropriétaires conditionne le déblocage des fonds.

Le fonds de travaux concerne uniquement les frais exceptionnels tels que les gros travaux d’entretien de l’immeuble, à la différence du budget prévisionnel. En effet, ce dernier sert à planifier les dépenses courantes de la copropriété, et fait également l’objet de provisions. Les copropriétaires doivent donc s’acquitter du paiement des charges générales et spéciales lors des appels de fonds, en plus de leur contribution au fonds de travaux.

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Fonds de travaux et loi Alur : quels changements en copropriété ?

La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi Alur ou loi Duflot II, a été promulguée le 26 mars 2014. Il s’agit d’une des principales lois en copropriété : son entrée en vigueur apporte des modifications majeures aux règles de copropriété établies par le texte fondateur du 10 juillet 1965.

Le fonds de travaux de la loi Alur, obligatoire depuis 2017

C’est à la loi Alur que l’on doit l’obligation de création d’un fonds de travaux. Auparavant, la constitution de fonds de prévoyance était laissée à la discrétion des copropriétés. Tout change en 2017, lorsque la loi Alur rend le fonds de travaux obligatoire. L’objectif de la loi est d’instaurer un cadre législatif destiné à lutter contre la dégradation des immeubles d’habitat collectif.

En contraignant les copropriétaires à contribuer financièrement au fonds de travaux, le gouvernement entend particulièrement encourager les travaux d’économies d’énergie.

Par exemple, l’argent pourra servir à couvrir tout ou partie des chantiers suivants :

• La réfection de la toiture,
• La modernisation des équipements de chauffage collectif,
• L’isolation des murs,
• Le calorifugeage,
• L’éclairage des parties communes.

La réalisation d’un diagnostic technique global (DTG), également exigé depuis la loi Alur, permet d’identifier les travaux prioritaires à engager.

Le fonds de travaux évolue avec la loi Climat de 2021

Si certaines copropriétés bénéficient actuellement de dérogations avec la loi Alur, cela n'est bientôt plus le cas. En effet, de nouvelles dispositions voient le jour avec l’adoption de la loi Climat et Résilience d’août 2021.

Désormais, toutes les copropriétés de plus de 15 ans sont contraintes de créer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), et ce, quelle que soit leur taille. Ce document détaille et budgétise les chantiers à prévoir afin de garantir la conservation du bâtiment et d’améliorer son efficacité énergétique. Néanmoins, la mise en place se fait de manière progressive, et est échelonnée de 2023 à 2025 en fonction du nombre de lots :

• 2023 : plus de 200 lots ;
• 2024 : de 51 à 200 lots ;
• 2025 : 50 lots ou moins.

L’élaboration du PPT et les travaux de rénovation qui en découlent sont financés par le syndicat des copropriétaires à travers le fonds de travaux. En plus d’être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel de l’année, les cotisations doivent impérativement représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux du PPT.

S’ils ne sont pas contraints d’adopter un plan pluriannuel de travaux, les bâtiments âgés de 5 à 15 ans restent néanmoins soumis à l’obligation de fonds de travaux de la loi Alur.

Quelles sont les autres mesures phares de la loi Alur pour les copropriétés ?

Outre le fonds de travaux et le DTG, la loi Alur s’accompagne de nouveautés supplémentaires en ce qui concerne l’habitat collectif.

Voici les principales mesures :

• L’obligation de mise en concurrence du syndic,
• L’octroi de la carte professionnelle « syndic de copropriété » par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI),
• L’uniformisation du contrat de syndic avec un modèle type arrêté par décret,
• L’encadrement de la rémunération du syndic,
• L’accès aux informations de la copropriété pour les propriétaires et locataires,
• La séparation des comptes bancaires pour chaque copropriété,
• L’inscription de la copropriété par le syndic sur le registre national d’immatriculation,
• L’obligation de souscrire à l'assurance responsabilité civile pour les copropriétaires.

Toutes ces modifications sont essentiellement axées sur l’amélioration de la gestion des copropriétés.

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