Travaux en copropriété : les règles et bonnes pratiques

Rédigé par Antoine
20 nov. 2020
Temps de lecture : 5 min
règles travaux copropriété

En habitat collectif, il existe certaines règles à suivre lorsqu’un résident ou une résidente souhaite se lancer dans des travaux, même dans les parties privatives. En effet, dans certains cas, il est essentiel d’obtenir l’approbation des autres copropriétaires. Parfois, l’autorisation de la mairie est également nécessaire. Quand doit-on demander un accord ? Quelle est la procédure ? Hellio explique en détails les règles mises en place concernant les travaux en copropriété.


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Règles pour des travaux privatifs : les grandes catégories

Lorsqu’il s’agit de travaux dans une partie privative, c’est-à-dire dans le logement individuel d’un copropriétaire, c’est à lui seul de financer l’intégralité du chantier. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’il a tous les droits. Si le projet concerne uniquement l’intérieur du logement, sans aucune répercussion sur le reste de l’immeuble ou des copropriétaires (peinture, papier peint, pose d’une cuisine…), il n’est pas nécessaire d’obtenir l’aval de la copropriété.

picto-main-vote-urneEn revanche, dès que les travaux affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur, il est impératif de demander l’accord de la copropriété, au cours d’une assemblée générale.

Les travaux limités à l’intérieur de l’appartement

Chaque copropriétaire est libre d’engager les travaux qu’il souhaite au sein de son logement, à condition qu’ils ne portent pas atteinte aux parties communes ou à l’immeuble. Cela peut donc être :

  • La pose d’une nouvelle tapisserie ou l’application d’une nouvelle peinture,
  • L’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains,
  • L’adaptation aux normes handicapées,
  • Des travaux pour abattre des cloisons qui ne sont pas porteuses,
  • Une opération d’isolation intérieure,
  • L’installation d’une cloison interne,
  • La pose d’un nouveau revêtement de sol,
  • La mise en place d’une mezzanine dans l’espace déjà existant.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

L’INFO HELLIO :

Certains travaux dans des zones privatives peuvent entraîner une appropriation des parties communes : relier deux appartements en fermant un couloir ou un palier commun, fermer une petite cour commune pour un usage exclusif, installer une clôture personnelle sur un jardin commun… Dans ce cas, l’autorisation doit être votée à la double majorité renforcée de l’article 26. Il faut alors recueillir non plus la moitié des votes, mais au moins deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Même au sein d’un logement privatif, certaines parties sont considérées comme communes. C’est le cas des murs porteurs, des canalisations qui appartiennent aux équipements communs (chauffage) et qui traversent l’appartement, ou encore des coffres, des gaines ou des têtes de cheminées.

Pour toutes les interventions sur ces éléments, la règle est simple : obtenir l’accord des autres copropriétaires de l’immeuble.

D’autres travaux effectués dans une zone privée peuvent également modifier l’aspect extérieur de la résidence collective. Créer des ouvertures, fermer un balcon, changer la couleur des volets, aménager une véranda, changer des fenêtres… voici autant d’actions qui demandent obligatoirement l’accord des copropriétaires.

En outre, elles sont soumises à une déclaration préalable de travaux à déposer en mairie.


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Travaux de rénovation énergétique : à quelle catégorie appartiennent-ils ?

Dans une copropriété, de nombreux travaux peuvent être entrepris pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. De l’isolation des murs au changement des fenêtres, en passant par l’installation d’un nouveau système de chauffage : dans quels cas doit-on obtenir une autorisation ?

Réponse : les règles des travaux énergétiques pour un logement privatif sont les mêmes que pour des travaux classiques. L’accord de la copropriété n’est pas nécessaire pour ceux qui se limitent à l’intérieur (isolation des murs par l’intérieur, par exemple). En revanche, les interventions qui impactent la façade de l’immeuble (ajout d’une ouverture, pose de volets ou encore changement de fenêtre) impliquent une autorisation des copropriétaires.


Travaux soumis à autorisation : quelles règles en copropriété ?

Si les travaux souhaités visent les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble, il existe un certain nombre d’obligations et de démarches à effectuer pour obtenir l’accord des copropriétaires.

1- Inscrire le projet à l’ordre du jour de l’AG

L’ASTUCE HELLIO :

En copropriété, les travaux d’économies d’énergie peuvent être réalisés dans les parties communes. Dans ce cas, ils sont aussi soumis à un vote, mais avec une majorité allégée qui ne tient pas compte des abstentions : la majorité simple de l’article 24. Il faut tout simplement obtenir plus de voix « pour » que de voix « contre ». Ces travaux ont pour objectif d’améliorer le confort de tous les habitants, d’augmenter la valorisation de l’immeuble, de mieux maîtriser l’énergie mais aussi de faire baisser les charges.

La ou le copropriétaire doit d’abord s’adresser au syndic pour demander l’inscription du projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce courrier, il est important de bien mentionner la nature des travaux, et tous les détails pertinents du projet.

Exemple : un plan pour montrer où se situe une ouverture, ou une description précise des fenêtres ou volets (couleur, dimension, matériau) à poser, en cas de remplacement.

Généralement, dans une copropriété, l’AG a lieu au minimum une fois par an. Pour autant, il est toujours possible de solliciter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire.

Dans ce cas, les frais seront à la charge du copropriétaire à l’origine de la demande ; ils dépendent de la taille de la copropriété. Parmi eux, il faut compter les frais de convocation (envoi de courriers recommandés), les photocopies des documents concernant l’ordre du jour, les honoraires du syndic, l’éventuelle location d’une salle et l’envoi du procès-verbal (compte-rendu des sujets abordés et décisions prises).


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2- Faire valider le projet par un vote de la copropriété

L’autorisation doit être obtenue suite à un vote de l’assemblée générale. Les travaux qui affectent les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble sont soumis à la majorité de l’article 25. Cette dernière correspond à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Exemple : dans une AG avec 100 voix au total, la majorité absolue correspond donc à 51 voix, même s’il n’y a que 80 votants. Cette majorité absolue, dans les faits, est souvent difficile à obtenir. Cependant, si au moins un tiers des voix a été recueilli, un deuxième vote à la majorité simple est possible.

LE CHIFFRE HELLIO : 10 ou 30 ans

Attention à respecter les règles. Si les travaux sont effectués sans accord de l’assemblée générale, le syndic ou n’importe quel copropriétaire peut demander une démolition et/ou une remise en état. Le recours en justice est possible pendant 10 ans pour les travaux illégaux, et pendant 30 ans pour ceux qui engendrent une appropriation des parties communes.

3- Effectuer la déclaration préalable de travaux, ou la demande de permis de construire si nécessaire

Dans certains cas, l’accord de la copropriété n’est pas suffisant : il faut aussi faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. C’est le cas si un copropriétaire souhaite changer l’apparence de ses fenêtres (matière, couleur), s’il veut poser des volets ou créer une ouverture sur l’extérieur. De manière générale, les travaux soumis à une autorisation d’urbanisme sont ceux qui modifient l’aspect extérieur de la construction.

En revanche, la demande de permis de construire est plus rare en copropriété. Elle concerne :

  • Les projets avec une construction nouvelle de plus de 20 m2, ou 40 m2 si le logement est en zone « urbaine » du PLU - Plan Local d’Urbanisme (c’est-à-dire les secteurs urbanisés d’une ville, reliés aux réseaux publics d’eau et d’électricité) ;
  • Les travaux modifiant l’utilisation principale du logement (transformation en local commercial par exemple).

Quel délai pour obtenir l’accord des travaux ?

Acceptation en assemblée générale ne rime pas avec début du chantier. En effet, toutes les décisions votées peuvent faire l’objet d’un recours, dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal. Ce dernier est réalisé par le syndic au plus tard un mois après l’AG. Ainsi, l’exécution des travaux peut seulement avoir lieu à l’expiration de la période de recours, soit un délai de 2 à 3 mois.

Que faire en cas de refus collectif ?

Lorsque les travaux souhaités par un copropriétaire sont refusés lors du vote de l’AG, il est toujours possible d’effectuer une contestation auprès du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance). Dans ce cas, le juge vérifiera si le refus est justifié. Attention, en attendant l’autorisation, il est important de ne pas commencer le chantier. Celui-ci sera accepté uniquement s’il valide les règles suivantes :

  • Les travaux entraînent une amélioration de l’immeuble ;
  • Ils ne sont pas interdits dans le règlement de la copropriété ;
  • Ils ne nuisent pas aux copropriétaires.

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