Les règles du vote des travaux en copropriété

Rédigé par Véronique
07 déc. 2020
Temps de lecture : 6 min
vote travaux copropriété

La réalisation des travaux dans une copropriété, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, répond à des règles de décisions précises. Quelle que soit leur nature, leur importance ou leur urgence, les travaux sur parties communes ou d’intérêt collectif — comme ceux d’économies d’énergie — nécessitent un vote en assemblée générale de copropriétaires. Hellio lève le voile sur les règles du vote des travaux en copropriété.


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Du type de travaux en copropriété

Tout d’abord, il convient de distinguer les deux types de travaux au sein d’une copropriété :

Travaux sur les parties privatives

Travaux sur les parties communes

Les travaux privatifs sont réalisés, à la charge du copropriétaire, sur les parties privées (local privatif) du bâtiment qui lui appartiennent. Il en est le seul décisionnaire.

Néanmoins, si des travaux privatifs affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le propriétaire doit obtenir l’autorisation de les réaliser par vote en assemblée générale.

Hall d’entrée, chaufferie, couloirs, escaliers, ascenseur… Ces parties d’une résidence servent — en général — à l’ensemble des copropriétaires.

Les travaux qui les visent (conservation, entretien, rénovation…) impliquent donc une décision générale et un coût réparti, le plus souvent en fonction des tantièmes.

L’ASTUCE HELLIO :

Quelques exemples de travaux privatifs : poser un store, agrandir une fenêtre, poser une enseigne pour un local commercial d'un immeuble à usage mixte, abattre un mur porteur pour réunir 2 appartements, transformer un balcon en véranda.

Les travaux d’intérêt collectif

En parties communes comme privatives, il peut y avoir un intérêt collectif à rénover.

La notion de « travaux d’intérêt collectif » a été introduite dans la Loi en 2010 pour caractériser des actions d'économies d'énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, jugées nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique du secteur résidentiel.

Exemple : l’isolation thermique des parois vitrées.

Ils concernent généralement les parties ou équipements communs du ou des bâtiments. Toutefois, certains travaux d’intérêt collectif peuvent être effectués sur les parties privatives ; dans ce cas, le copropriétaire ne peut s’y opposer.

Le syndicat de copropriétaires est le seul (en principe) habilité à réaliser les travaux d’intérêt collectif. Leur décision relève soit du syndic de copropriété, soit de l'assemblée générale. Dans ce second cas, la majorité nécessaire pour le vote varie en fonction de la nature des travaux et de leur importance.


Vote des travaux : la démarche et les majorités requises

À partir du moment où l'intervention impacte les parties communes, l'aspect extérieur du bâti ou porte sur un intérêt collectif, sa décision implique un vote en assemblée générale (AG).

Les dispositifs de vote en AG de copropriété relèvent de la loi du 10 juillet 1965. Elle établit notamment des règles de majorité qui se rapportent aux tantièmes possédés par chaque copropriétaire. Plus les tantièmes attachés à un lot d’une copropriété sont importants, plus son propriétaire possède un nombre de voix élevé. Son choix a donc plus de poids en assemblée, ce qui facilite l’atteinte de la majorité.

Trois types de majorité existent : simple, absolue et double majorité. Le tableau ci-dessous présente la majorité requise en cas de vote des différents travaux en copropriété.

LE CHIFFRE HELLIO : 50 %

C’est le chiffre fatidique de toute règle de majorité. Dans le droit de la copropriété, la voix d’un copropriétaire en assemblée générale est d’autant plus importante qu’il possède de surface privative au sein de la copropriété. Cette voix est évaluée en tantièmes. Un vote simple en AG se joue donc à la majorité de 50 % des tantièmes de la copropriété.

Majorité simple :

définie par l’article 24, c’est la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’AG.

  1. Travaux de conservation d’un immeuble
  2. Travaux de préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
  3. Travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement
  4. Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels
  5. Autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

Majorité absolue :

définie par l’article 25, c’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l’AG).

  1. Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives)
  2. Autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
  3. Installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
  4. Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration
  5. Mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble

Double majorité :

définie par l'article 26 : c’est la majorité au ⅔ de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l’AG).

Dans un souci d’assouplissement des procédures et pour faciliter la prise de décision, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) a abaissé la majorité de plusieurs types de travaux en 2014. Par conséquent, la double majorité n’est désormais imposée qu’en de rares cas. Exemple : un chantier qui entraîne la privatisation d’une partie commune.

Unanimité :

la totalité des copropriétaires (présents, représentés ou absents)

Aliénation des parties communes lorsqu’elle entraîne un changement de la destination de l’immeuble

L’INFO HELLIO :

Si la réalisation de travaux d’économies d’énergies est rendue obligatoire ou nécessaire au respect des normes de sécurité, salubrité ou confort des occupants, le vote demeure toujours à la majorité simple (article 24). Cela vaut, par exemple, pour une isolation par l’extérieur en cas de ravalement de façade important d’un immeuble ou tout autre bâtiment (art. 131-28-7).


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Le vote des travaux en copropriété pour économiser l’énergie

Comme évoqué précédemment, les copropriétaires sont libres de rénover leurs parties privatives sans vote préalable, dans le respect des dispositions et du règlement de la copropriété. Cela s’applique donc aux actions de rénovation thermique.

En cas de travaux d’économies d’énergie sur les parties ou équipements communs (ou d’intérêt collectif), les propriétaires sont appelés à donner leur avis en assemblée générale. Le syndic de copropriété, chargé d’organiser la réalisation des travaux, devra s’assurer de suivre certaines étapes afin d’éviter les mauvaises surprises :

Étape 1 - Réaliser un bilan énergétique (DPE ou un audit énergétique)

Votés à la majorité simple, l’un et l’autre peuvent être réalisés afin d’inciter les propriétaires à entreprendre des projets d’économies d’énergie. Ils donnent des informations sur la consommation d’énergie de la copropriété, l’évaluation des dépenses énergétiques annuelles, la classification énergétique entre A à G du bâtiment, les préconisations de travaux pour améliorer la situation, etc.

Étape 2 - Présenter le bilan aux copropriétaires lors d’une assemblée générale

Forts des informations et recommandations produites dans le DPE ou l’audit énergétique, les copropriétaires doivent ensuite se prononcer sur l’adoption d’un plan de travaux ou la souscription d’un contrat de performance énergétique (CPE).

Étape 3 – Faire voter la réalisation des travaux d’économies d’énergie en assemblée générale

Cette décision est prise à la majorité absolue. Plusieurs cas possibles :

  • Adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie sur la base d’un programme détaillé (date prévue de réalisation, durée, coûts estimatifs à partir de devis, …). Dans ce cas, les travaux planifiés doivent faire l’objet de votes distincts.
  • Souscription d’un contrat de performance énergétique entre la copropriété et un opérateur qui garantit dans la durée l’amélioration de l’efficacité énergétique du ou des bâtiments. Le syndic de copropriété doit prendre soin de mettre en concurrence plusieurs prestataires et de recueillir l’aval du conseil syndical avant de soumettre le CPE au vote de l’AG.
  • Décision de réaliser les travaux de rénovation directement. Le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises pour la réalisation des travaux, et inscrire à l’ordre de l’AG suivante le vote d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la souscription d’un CPE.

Dans le cas où les propriétaires votent « contre » un plan de travaux ou un CPE, les travaux peuvent être réalisés sur la base des devis présentés aux copropriétaires pendant l’AG.

N’oublions pas que l’une des missions du syndic est de trouver toutes les aides au financement auxquelles la copropriété peut prétendre dans le cadre des travaux de rénovation énergétique, et de les présenter en AG.

Étape 4 – Réaliser les travaux d’économies d’énergie

Une fois le vote des travaux décidé par la copropriété, ainsi que le choix de l’entreprise de travaux contractualisé avec le syndic, le chantier peut débuter. Dans le cadre de ses obligations, le syndic est chargé du suivi de la bonne exécution du chantier et de l’information régulière des copropriétaires de l’avancée des travaux au regard du vote en AG.

C’est le syndic qui assure la réception des travaux d’économies d’énergie. Lorsqu’ils ont lieu dans des parties privatives (quand l’intérêt collectif l’oblige), la réception doit se faire en présence du propriétaire.

En cas de réserve sur les travaux, le syndic mettra tout en œuvre pour protéger les droits de la copropriété.


Hellio accompagne les copropriétés dans leurs projets

Forte d’une équipe commerciale et technique experte en rénovation énergétique, d’un bureau d’études et d’un réseau d’entreprises de travaux partenaires, Hellio apporte des conseils et une solution personnalisée à chaque syndicat de copropriétaires.

En amont du vote des actions d’économies d’énergie, Hellio accompagne pas à pas le syndic de copropriété, de l’émergence du projet jusqu’à réception des travaux.


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