Chauffage d'un immeuble collectif : que dit la réglementation ?

Ces dernières années, les réglementations autour du chauffage en copropriété ont évolué, imposant aux gestionnaires et copropriétaires de nouvelles obligations, notamment en matière de performance énergétique et de réduction des émissions de CO₂.

Qu’il s’agisse de l’individualisation des frais, de l’interdiction du chauffage au fioul ou encore de la répartition des charges, il est essentiel de comprendre les règles en copropriété.

Qu'est-ce que l’individualisation des frais de chauffage ? Comment sont réparties les charges ? Quels sont les chauffages interdits (charbon, fioul, gaz, etc.) ? Quelle est la date de mise en service du chauffage ? Comment passer d’un système collectif à individuel ? Le bouclier tarifaire du gaz et de l'électricité s’applique-t-il toujours en copropriété ? Hellio décrypte pour vous la réglementation du chauffage collectif en immeuble.

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Individualisation de la consommation de chauffage en copropriété : de quoi s’agit-il ?

Avec la hausse constante du coût de l’énergie, son impact sur le budget des ménages est grandissant. Selon l’Ademe, la part du chauffage représente 66 % de la consommation d’énergie d’un logement. Dans ce contexte, la répartition individuelle des charges de chauffage collectif est un enjeu majeur.

Jusqu’alors, les frais de chauffage étaient répartis selon une clé de répartition exprimée en tantièmes, indépendamment de la consommation réelle de chaque logement. Avec la répartition individuelle, les occupantes et occupants ont un meilleur contrôle de la température de chauffage, et ne payent que leur consommation réelle.

Depuis le 24 novembre 2018, la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) précise la réglementation sur la répartition des frais de chauffage en immeuble collectif. Selon l’Insee, 18 % des logements français sont équipés d’un mode de chauffage collectif.

Les copropriétés et immeubles collectifs sont désormais dans l’obligation d’installer des systèmes d’individualisation des frais de chauffage, lorsque cela est techniquement possible et économiquement rentable. C’est le syndic qui est légalement tenu de faire respecter cette obligation, et ce, afin que chaque occupant ou occupante ne paye que pour ses consommations réelles et individuelles.

Les objectifs poursuivis par le gouvernement sont doubles :

• Assurer un principe d’équité entre les habitantes et habitants, qui ne payent que pour leur consommation personnelle de chaleur.
• Générer des économies d’énergie et faire baisser les factures pour les habitants.

Pour y parvenir, il est nécessaire d’installer des appareils de mesure. Plusieurs options existent :

• Un compteur individuel d’énergie thermique (CET) : placé dans chaque logement, il permet un suivi de la consommation de chauffage en temps réel.
• Un répartiteur de frais de chauffage (RFC) : il est placé sur chaque radiateur du logement, lorsque l’installation d’un CET est techniquement impossible. Il permet de suivre la consommation individuelle et la température de chaque chauffage en appartement

À savoir : les robinets thermostatiques deviendront obligatoires sur tous les radiateurs à partir de 2027 (décret du 7 juin 2023).

Qui est concerné par cette réglementation ?

Pour savoir si votre immeuble collectif est concerné par cette obligation, la consommation annuelle de chauffage — en énergie finale — est un critère déterminant :

• Depuis le 31 décembre 2017, les immeubles dont la consommation est supérieure à 120 kWh/m²/an ont l’obligation de recourir à l’individualisation des frais de chauffage, sans possibilité d’y déroger.
• Pour une consommation annuelle comprise entre 80 et 120 kWh/m², l’individualisation des frais de chauffage doit avoir été réalisée au plus tard le 25 octobre 2020.
• Lorsque la consommation est inférieure à 80 kWh/m²/an, il n’y a pas d’obligation d’apposer des compteurs individuels.

Cette obligation s’applique également aux immeubles qui :

• Disposent d’une installation centrale de froid,
• Sont alimentés par un réseau de froid.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’obligation ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est tenu de respecter l’obligation d’installation des compteurs individuels de chauffage et/ou de refroidissement.

L’administration effectue des contrôles pour s’assurer du respect de cette obligation. Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit, par le biais du syndic, transmettre les pièces administratives qui justifient l’installation des équipements dans la copropriété. Lorsque cette dernière est exonérée de l’obligation, soit par impossibilité technique soit par coût excessif, elle doit également le justifier à l’administration compétente.

À défaut, la copropriété est mise en demeure de se conformer à ses obligations sous un certain délai. En cas de non-réponse dans un délai d’un mois ou sans réalisation des travaux nécessaires dans le délai imparti, la copropriété peut être sanctionnée par une amende.

Cette amende peut atteindre 1 500 € par logement et par an, jusqu’à la mise en conformité du bâtiment.

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Comment sont réparties les charges de copropriété ?

Avec le principe d’individualisation, les charges de chauffage collectif d’un immeuble résidentiel sont généralement divisées selon les proportions suivantes :

• 70 % de la facture concerne les frais de chauffage individuels (établis sur la consommation réelle), propres à chaque résident ;
• 30 % des frais relèvent du chauffage commun (entretien de la chaufferie, chauffage des parties communes…), divisés de manière équitable entre tous les occupants.

Y a-t-il des types de chauffages interdits en copropriété ?

Jugés trop polluants, certains modes de chauffage aux énergies fossiles sont progressivement interdits en copropriété :

• Depuis juillet 2022, les systèmes de chauffage collectif au fioul et au charbon ne peuvent plus être installés dans les copropriétés, pour inciter leur remplacement progressif au profit de modes de chauffage aux énergies renouvelables. Cette interdiction concerne tous les bâtiments d'habitation ou à usage professionnel ;
• Dès 2025, se chauffer exclusivement au gaz sera interdit dans l’habitat collectif neuf, en raison des fortes émissions de gaz à effet de serre incompatibles avec la nouvelle réglementation thermique en vigueur : la RE2020. Un bouleversement pour le secteur, qui doit rapidement trouver des alternatives viables et performantes (pompe à chaleur géothermique, biomasse, réseau de chaleur…).

En outre, il n'est plus possible de bénéficier du nouveau Coup de pouce Rénovation performante (BAR-TH-177) pour installer une chaudière fonctionnant au gaz à plus de 30 % de taux de couverture (lorsque le raccordement à un réseau de chaleur est impossible). En revanche, MaPrimeRénov' octroie encore l'installation d'un système collectif au gaz, mais ne sera pas cumulable avec le Coup de pouce. Ces aides financières permettent, entre autres, de financer le changement de chauffage.

Comment passer d'un chauffage collectif à individuel ?

Supprimer le chauffage collectif en copropriété est une démarche peu courante, mais réalisable, à condition de respecter certaines règles. En effet, cette décision nécessite l'accord unanime du syndicat de copropriétaires en assemblée générale. Seule exception : la décision peut être adoptée à une double majorité, si l'élimination du chauffage collectif est vue comme une amélioration. Après l'accord de tous les copropriétaires et avant les travaux, une étude technique et financière est nécessaire.

Au lieu de supprimer le chauffage collectif, l’individualisation des frais de chauffage, expliquée précédemment, permet de régler seulement sa consommation d'énergie individuelle.

Quelle est la température réglementaire d'un logement ?

Pour les espaces destinés à l'habitation, à l'enseignement, aux bureaux ou accueillant du public, la température de chauffage d'une pièce lorsqu'elle est occupée ne doit pas excéder en moyenne 19 °C. Lors de périodes d’inoccupation, la température est réduite à 16 °C pour les durées de 24 à 48 heures, et à 8 °C pour les périodes de plus de 48 heures.

De plus, chaque logement doit disposer de dispositifs permettant de maintenir une température de 18 °C, tout en offrant aux occupants la possibilité d'ajuster le thermostat à un niveau plus bas si besoin. Ces dispositifs doivent aussi assurer un approvisionnement en eau chaude sanitaire tout en réduisant la consommation énergétique.

Quelle est la date de mise en service du chauffage ?

Il n'existe pas de réglementation spécifique établissant une date pour le lancement du chauffage collectif en copropriété. C'est donc le syndicat des copropriétaires qui prend cette décision, durant une assemblée générale. Le règlement intérieur de l’immeuble peut aussi inclure la date de lancement.

Même si la situation peut être différente pour chaque immeuble, la période de chauffe commence généralement vers le 15 octobre jusqu'aux alentours du 15 avril.

Le bouclier tarifaire est-il encore en vigueur en copropriété ?

Alors que le prix du gaz est toujours élevé depuis juillet 2021, le gouvernement avait pris la décision de geler le tarif du gaz naturel pour les particuliers soumis aux tarifs réglementés de vente (TRV) en novembre 2021, puis en avril 2022 pour les copropriétés et les HLM. Ce bouclier tarifaire du gaz pour les ménages en chauffage collectif est maintenu jusqu'au 31 décembre 2024.

Quant au prix de l'électricité, celui-ci avait quadruplé entre juin et septembre 2022. Depuis janvier 2023, les copropriétés et les HLM bénéficient du bouclier tarifaire de l'électricité. Il est également prolongé jusqu'en février 2025.

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