Qu'est-ce qu'une copropriété dégradée ? Définition, travaux, solutions

Souvent confrontées à des difficultés financières, de gestion et de maintenance des bâtiments, les copropriétés dégradées représentent un problème majeur dans le secteur immobilier en France. Dans ce contexte, divers dispositifs et initiatives sont mis en place pour accompagner ces copropriétés fragiles et contribuer à la revitalisation des quartiers urbains. Qu'est-ce qu'une copropriété dégradée ? Quels sont les enjeux ? Quels sont les travaux adaptés ? Quelles sont les aides financières ? Décryptage Hellio.

Hellio accompagne chaque copropriété dans leur projet de rénovation

Qu'est-ce qu'une copropriété dégradée ? Définition

Une copropriété est considérée comme dégradée lorsqu'elle présente des problèmes importants liés à l'état de ses bâtiments, dus, par exemple, à des dégradations importantes des infrastructures ou bien d'un manque d'entretien des parties communes. Le mauvais état du bâti (fissures, fuites…) altère la sécurité des occupants et les expose à des risques d’effondrement.

Ce type de copropriété possède généralement une mauvaise performance énergétique et est appelé “passoire thermique”. Ce sont des biens classés F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces passoires énergétiques (ou bouilloires thermiques en été) disposent généralement d’une mauvaise isolation thermique, d’un système de chauffage obsolète ainsi que d’une ventilation médiocre. Par conséquent, ces logements gardent mal la chaleur intérieure en hiver et la fraîcheur en été. De même, pendant les périodes de froid, l’humidité stagne dans les pièces et fait apparaître, par exemple, des champignons et autres moisissures. Ainsi, l’humidité excessive dégrade le bâti et génère ou accélère des maladies, des allergies et des troubles respiratoires auprès des résidents.

Les causes peuvent être d'ordre social (copropriétaires défaillants, conflits), technique (immeuble dégradé, insécurité), financier (hausse des dépenses de travaux, nombre d'impayés importants). Leur accumulation engendre un cercle vicieux, on parle alors de copropriété fragile.

Quels sont les enjeux concernant les copropriétés dégradées ?

Les copropriétés dégradées représentent un enjeu crucial dans le secteur immobilier en France. Ces situations problématiques ont un impact significatif sur la qualité de vie, la santé et la sécurité des habitants, la valorisation des biens immobiliers et la cohésion des quartiers urbains.

Les enjeux liés aux copropriétés détériorées incluent la nécessité de remédier aux problèmes structurels, d'assurer la sécurité et le confort des résidents, de prévenir les impayés et les litiges entre copropriétaires de logements, ainsi que de maintenir la valeur patrimoniale des biens. De plus, la réhabilitation des copropriétés dégradées contribue à revitaliser les quartiers urbains, à renforcer l'attractivité des zones concernées et à favoriser un cadre de vie harmonieux pour l'ensemble de la communauté.

C’est pourquoi, des interventions spécifiques sont nécessaires pour rendre les copropriétés plus écologiques et durables.

Quelles sont les solutions face à une copropriété dégradée ?

Trois grandes solutions peuvent être prises pour éliminer une copropriété dégradée : les travaux de réhabilitation, le redressement financier ou encore la démolition. Pour savoir quelles solutions opter, la copropriété doit demander un diagnostic pour déterminer les dégâts (fissure, affaissements…), étudier les causes (faiblesse des fondations, sécheresse, fuites…) et comprendre la situation financière de l’ensemble de la copropriété (propriétaires et locataires).

1. Des travaux de réfection et rénovation énergétique

Lorsqu'un immeuble est dégradé, des rénovations sont indispensables pour améliorer l’état du bâti, maintenir la sécurité des habitants et améliorer son efficacité énergétique. La résidence collective peut décider de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), qui peut être obligatoire dans certains cas (pour plus d’informations sur : les bilans énergétiques obligatoires en copropriété). Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) prévoit un programme de travaux sur 10 ans en priorisant ceux les plus urgents. Ce programme doit assurer la :

• Sauvegarde du bâtiment
• Santé et la sécurité des occupants
• Réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre

Par ailleurs, une rénovation globale (ou rénovation performante) peut être inclus dans un projet de PPT. Celle-ci améliore considérablement la performance énergétique d’un bâtiment en peu de temps, en regroupant plusieurs postes de travaux d’amélioration énergétique (changement de chauffage par un système moins carboné, isolation thermique, amélioration de la ventilation...). Bien que le coût des travaux de rénovation globale puisse être élevé, les économies d’énergie permettent par la suite de le rentabiliser. De plus, plusieurs aides subventionnent une grande partie des travaux de rénovation performante (plus d'informations dans la suite de cet article).

2. Un redressement de la situation financière

Certains propriétaires aux revenus modestes, ont beaucoup de charges de copropriété impayées et ne peuvent pas payer leur quote-part de travaux, même avec les subventions et primes. Dans ce cas, la CDC Habitat Social (filiale de la Caisse des Dépôts) rachète le logement du copropriétaire. Ce dernier peut alors chercher un autre logement (accompagné par la CDC) ou alors être locataire de la CDC.

3. La démolition

Dans certains cas, le bâtiment est trop dégradé et le coût des travaux de réhabilitation dépasse la valeur vénale de l’immeuble. La CDC peut ainsi décider de racheter l’immeuble en entier afin de le démolir ou le recycler en logements sociaux ou étudiants, par exemple. La CDC se doit alors de reloger les habitants.

Alors qu’une démolition d’immeuble s'étend sur une période de 7 à 8 ans, un redressement nécessite généralement entre 10 et 15 ans (source : CDC Habitat).

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Quels types de travaux de rénovation réaliser pour une copropriété en mauvais état ?

Deux types de travaux permettent de réhabiliter un immeuble dégradé : les travaux de rénovation énergétique et de réfection.

Travaux de rénovation énergétique

Les travaux de rénovation énergétique suivants permettent d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble, le confort thermique et la santé des occupants, mais aussi de faire des économies d’énergie :

• Isolation des combles ou de la toiture-terrasse
• Isolation des murs extérieurs (ou intérieurs)
• Isolation des planchers bas
• Remplacement du système de chauffage vétuste (par une solution hybride, un raccordement à un réseau de chaleur, une pompe à chaleur…)
• Changement des fenêtres par du double vitrage
• Calorifugeage (ou isolation de la tuyauterie d’eau chaude)
• Remplacement des ampoules par des LEDs
• Rénovation globale, comprenant plusieurs postes de travaux mentionnés ci-dessus
• Etc.

Travaux de réfection, pour remettre en état l’immeuble

Les travaux de réfection permettent d’améliorer la sûreté des résidents ou encore la valeur immobilière du bien :

• Ravalement de façade : idéalement à la suite d’une isolation des murs extérieurs
• Réfection de la toiture ou de la charpente
• Maçonnerie (gros œuvre, second œuvre, finitions)
• Réparation des fissures : il existe différentes techniques pour colmater les fissures (injection de résine expansive, pose de pieux ou micropieux, etc.)
• Réparation des fuites
• Remise aux normes de la plomberie
• Etc.

Quelles mesures ont été prises pour éliminer les copropriétés dégradées et en difficulté ?

De nombreuses actions ont été mises en place afin de traiter les copropriétés en difficulté, telles que les Orcod, les OPAH, le Plan de sauvegarde, la loi "Habitat dégradé" ou encore le Plan Initiative Copropriété.

L’opération de requalification des copropriétés dégradées (Orcod)

Créée par la loi ALUR, l’Orcod réunit tout un écosystème d’acteurs et sollicite les aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), afin de traiter les immeubles collectifs les plus dégradés :

• Un dispositif d’intervention immobilière et foncière
• Un plan de relogement et d’accompagnement social des résidents ;
• La mobilisation de mesures coercitives de lutte contre l’habitat indigne ;
• Des actions prévues dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ;
• La mise en œuvre d’un Plan de sauvegarde ;
• Etc.

Ces opérations peuvent être instaurées par le Gouvernement, les collectivités territoriales ou leurs groupements.

Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH)

L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) a été créée pour réhabiliter le parc immobilier bâti (énergie, autonomie, insalubrité). Son financement est pris en charge par la collectivité et l'Anah. Ces opérations programmées visent à soutenir les propriétaires de logements dans leurs projets de rénovation, en s'attaquant aux problèmes tels que la précarité énergétique, l'adaptation des logements au vieillissement et au handicap, l'habitat insalubre ou dégradé, la vacance des logements, notamment en copropriété.

Plan de sauvegarde

Sur une période de 5 ans, le Plan de sauvegarde intervient auprès des bâtiments résidentiels en grande difficulté, en redressant leurs situations sociales, techniques et financières. Les actions de cette mesure sont les suivantes :

• Redressement financier de la copropriété
• Simplification des règles de structure et d’administration
• Réalisation de travaux de conservation de l'immeuble et réduction les charges de fonctionnement trop importantes
• Information des résidents du bâtiment (propriétaires, locataires...) pour renforcer les relations sociales

Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024

Cette loi Habitat dégradé vise à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.

Elle prévoit notamment de faciliter l'accès à l'emprunt collectif pour financer les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien d'une résidence collective. Désormais, une copropriété pourra contracter ce type de prêt au nom du syndicat des copropriétaires, sans nécessiter un vote unanime en assemblée générale ; il pourra être adopté à la majorité.

Le gouvernement souhaite aussi étendre le périmètre de la garantie publique, par le Fonds de Garantie pour la Rénovation Énergétique (FGRE), en incluant les nouveaux prêts collectifs distribués par les banques. Cela signifie que le FGRE couvrira désormais tous les travaux de réhabilitation des copropriétés en difficulté, et non seulement ceux liés à l'efficacité énergétique.

Afin de mieux informer les communes sur l’état de leur bâti privé, la loi oblige également les syndics à inscrire dans le RNIC : le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), le diagnostic technique global (DTG) et le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble. Ensuite, les maires peuvent définir des zones dans lesquelles un diagnostic structurel de bâtiment est obligatoire.

Dix décrets liés aux différentes mesures d’accompagnement de la loi doivent être adoptés d’ici 2024.

Le plan Initiative Copropriétés

Cette action vise à regrouper les compétences des différents acteurs impliqués dans l’accompagnement des copropriétés fragiles, notamment les plus dégradées. Entre 2018 et 2028, l’Anah envisage d'investir un budget de 2 milliards d’euros dans la lutte contre l’habitat indigne.

À lire aussi : quelles sont les lois importantes à connaître en copropriété ?

Quelles sont les aides financières dédiées aux copropriétés détériorées ?

Plusieurs aides et subventions financent une partie des travaux et accompagnent les immeubles résidentiels dans leur redressement financier et énergétique. Ces aides sont cumulables entre elles.

Ma Prime Logement décent

Cette prime est une nouvelle aide publique et nationale de l’Anah, éligible depuis janvier 2024 aux propriétaires occupants et bailleurs (notamment les copropriétaires). L’aide propose aux ménages éligibles d’entreprendre des rénovations d’ampleur de leurs logements dégradés.

Montant éligible de la prime pour une copropriété :

• Pas de plafond de travaux maximum
• Taux de financement : 50 %
• Taux d’écrêtement : 100 % (TTC)

Quelles sont les conditions d'éligibilité en copropriété ?

Les critères dédiés aux copropriétés sont les suivants :

• Être âgé de plus de 15 ans ;
• Au moins 75 % des lots de la copropriété (ou à défaut des tantièmes) doivent être dédiés à l’usage d’habitation principale (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ;
• Faire l’objet d’un arrêté de police administratif pour : insalubrité, saturnisme, péril et sécurité des équipements communs ;
• Faire appel à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour assurer l’accompagnement du projet ;
• Être immatriculée et à jour annuellement au Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC)

MaPrimeRénov’ Copropriété

Cette prime publique de l’Anah permet aux syndicats de copropriétaires de subventionner des travaux de rénovation énergétique. Cette version collective de Ma Prime Rénov’ octroie une bonification de 20 % pour les copropriétés fragiles et en difficulté.

Dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriété, un bâtiment résidentiel est considéré comme fragiles ou en difficulté, soit lorsque :

• Son taux d’impayé est supérieur à 8 %
• Il est situé dans un quartier Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Concernant le bonus de 20 % pour les copropriétés fragiles, la prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE) est incluse et est octroyée par l’Anah. En dehors du bonus, MaPrimeRénov’ Copropriété est cumulable avec le dispositif des CEE ainsi que ses Coups de pouce.

Autres aides financières à la rénovation énergétique des copropriétés

D’autres aides financières sont éligibles pour des travaux d’efficacité énergétique, telles que les Certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou encore certaines aides locales des collectivités.

Les Certificats d’économies d’énergie (CEE)

Ce dispositif est une aide privée financée par les fournisseurs d’énergie et de carburant. Celui-ci permet aux particuliers, mais aussi aux entreprises, aux collectivités ou aux industriels de réaliser des opérations d’économies d’énergie.

Il existe des Coups de pouce (des bonifications temporaires des CEE) ; voici les deux Coups de pouce éligibles en immeuble collectif :

• Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif
• Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaire

L’éco-prêt à taux zéro collectif

Ce prêt est accessible sans condition de ressource et sans intérêt à rembourser. Les copropriétaires peuvent en bénéficier pour financer des travaux d’économies d’énergie. Le montant maximal s’élève à 50 000 € sur 20 ans pour des rénovations globales (atteignant un gain énergétique d’au moins 35 %).

Besoin d’en savoir plus sur les aides dédiées aux copropriétés dégradées ?