Loi Élan en copropriété : les principales mesures

L’acronyme Élan signifie « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », et correspond à une loi promulguée le 23 novembre 2018. Pour améliorer la gestion des immeubles, elle a été complétée par l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019. Retour sur les points phares de la réglementation Élan et sur les conséquences en copropriété.

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Qu’est-ce que la loi Élan ?

Texte incontournable en copropriété, la loi Élan est une réponse du gouvernement aux différents constats sur le terrain concernant le logement. Elle a pour ambition de rendre la construction de nouveaux logements plus facile, mais aussi de protéger les ménages les plus fragiles. Ainsi, la loi Élan avance plusieurs promesses :

• Construire plus, mieux et moins cher.
• Faire évoluer le logement social.
• Répondre aux besoins de chacun.
• Améliorer le cadre de vie.

Parmi ces différents volets, certaines mesures concernent les copropriétés, et apportent des modifications majeures concernant leur gestion quotidienne.

Les mesures principales de la loi en copropriété

Extranet des copropriétés

Depuis la loi Alur de 2015, tous les documents liés à la gestion d’une copropriété doivent être accessibles en ligne. La loi Élan vient apporter un nouveau cadre plus précis : elle détermine clairement toutes les pièces qui doivent être disponibles sur l’extranet de la copropriété. L’accès doit être sécurisé et libre pour tous et toutes. L’objectif est d’apporter plus de transparence dans la gestion des copropriétés.

L’extranet est divisé en trois espaces :

• Un espace dédié à l’ensemble des copropriétaires, qui doit présenter le règlement de la copropriété, l’état descriptif de la division de l’immeuble, la fiche d’entretien, tous les contrats en cours, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique de la copropriété et le diagnostic des parties communes.
• Un espace personnel pour chacun des copropriétaires, avec un document qui récapitule toutes les charges courantes versées au cours des deux exercices précédents, l’avis pour l’appel de fonds des trois années passées et la répartition de la quote-part des charges et du fonds de travaux.
• Un espace spécifique pour le conseil syndical, au sein duquel figurent les relevés bancaires du syndicat des copropriétaires, tous les documents du syndic, la liste des copropriétaires et les éventuelles pièces en cas de procédure judiciaire.

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Réforme de l’assemblée générale

L’assemblée générale (AG) est le poumon de la copropriété. Elle permet de voter toutes les grandes décisions liées à l’immeuble. Pour faciliter sa tenue et pour rendre les votes plus simples, la loi Élan apporte de nombreuses modifications.

• Désormais, l’AG peut être convoquée par un unique copropriétaire. Dans ce cas, le coût est entièrement à sa charge. Cette situation peut se produire, par exemple, en cas de travaux urgents qui nécessitent l’accord de l’assemblée générale.
• Pour endiguer l’absentéisme, il est désormais possible de tenir l’AG par visioconférence et de voter par correspondance (une pratique qui s’est massifiée en 2020 et 2021, durant la crise sanitaire liée au Covid-19).
• Les copropriétaires ont aussi la possibilité d’avoir des mandats illimités — auparavant limités à 3. Ils peuvent maintenant représenter autant de copropriétaires absents qu’ils le souhaitent, en observant toutefois la limite de 10 % du total des voix.
• Enfin, un nouveau délai minimal de 2 mois est fixé pour réaliser des travaux décidés pendant l’AG. Cela permet ainsi à un copropriétaire absent de contester la décision de l’assemblée générale s’il le juge nécessaire.

Renforcement du conseil syndical

La loi Élan souhaite donner plus de pouvoir au conseil syndical et donc, aux copropriétaires (articles 20 et 21 de l’ordonnance du 30 octobre 2019). Ainsi, les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent désormais intégrer le conseil syndical. En outre, il a désormais ce qu’on appelle un pouvoir de contrainte : il peut exiger que le syndic lui remette certains documents. Si ces derniers ne sont pas transmis dans un délai d’un mois, le syndic devra régler des pénalités pour chaque jour de retard. Elles seront déduites de sa rémunération annuelle.

Pendant le mandat ou à la fin, le conseil syndical peut décider de mettre en concurrence les syndics. Enfin, un changement d’envergure : le conseil syndical gagne en autonomie et peut désormais voter certains travaux, sous réserve d’obtenir au préalable une délégation de l’AG.

Durcissement des règles de retard de paiement

Les impayés, lorsqu’ils sont récurrents, peuvent fragiliser la copropriété. La loi Élan souhaite transformer la façon dont les retards de paiement sont gérés. Les copropriétaires qui ne paient pas à temps les provisions recevront une mise en demeure. Ils auront alors un délai de 30 jours pour régulariser la situation.

En cas de non-paiement, ils seront dans l’obligation de régler toutes les provisions des trimestres suivants. Cette nouvelle règle s’applique également aux cotisations du fonds de travaux.

Précision sur l’usage des parties communes

La définition des parties communes est revue suite à la loi Élan, qui vient lui apporter des précisions. Certains éléments du gros œuvre sont désormais intégrés dans les parties communes. Le concept de « parties communes spéciales » est aussi établi. Il s’agit de parties communes affectées à l’usage d’un ou plusieurs copropriétaires, par exemple un garage à vélos qui ne concerne qu’un seul immeuble de la copropriété. En conséquence, des charges spéciales sont établies pour ces parties communes.

Un autre article est ajouté concernant les parties communes à jouissance privative, par exemple un couloir ou une partie de la cour. Il précise que le droit de jouissance privative est forcément accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché.

La loi Élan enlève également le droit de construire, creuser ou surélever une partie commune. Auparavant, l’AG pouvait céder à un copropriétaire un droit accessoire, pour construire une cabane dans une partie commune par exemple.

Mise en conformité du règlement de copropriété

À compter de la mise en application de la loi Élan, les copropriétés ont eu un délai de 3 ans (soit jusqu’à novembre 2021) pour modifier leur règlement et le mettre en conformité, notamment par rapport aux nouveautés concernant les parties communes.

Il faut ainsi spécifier dans le règlement de copropriété l’existence de parties communes spéciales et de charges associées. Toutes les décisions concernant ces parties spécifiques pourront être prises lors d’une assemblée spéciale, qui convie uniquement les copropriétaires concernés, ou lors d’une AG annuelle. Dans ce cas, le vote incombe uniquement aux copropriétaires des parties communes spéciales. Le droit de jouissance privative d’une partie commune devra également être mentionné dans le règlement à jour.

Des changements pour les petites copropriétés

Les petites copropriétés sont celles qui ont 5 lots au maximum, ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 € par an. La loi Élan rend obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire pour le syndicat des copropriétaires, séparé de celui du syndic. Cependant, ces copropriétés n’ont plus l’obligation d’avoir un conseil syndical, ni de tenir une comptabilité en partie double. Enfin, les petites copropriétés peuvent voter des décisions sans avoir à convoquer une assemblée générale.

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Les travaux en copropriété avec la loi Élan

Les différentes mesures entrées en vigueur suite à la loi Élan ont un impact sur la réalisation des travaux en copropriété. Ils peuvent être réalisés plus facilement, grâce aux règles assouplies pour le vote en AG, mais doivent respecter un certain délai.

Le vote en assemblée générale

Pour accélérer la transition énergétique des bâtiments, la loi Élan simplifie le vote de travaux d’économies d’énergie pour les copropriétés. Il est maintenant possible de voter ce type de travaux (ex : isolation thermique des bâtiments) à la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il peut aussi s’agir de travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives (changement des fenêtres par exemple).

Ces mesures permettent d’empêcher de bloquer une AG, et de faire adopter plus facilement certaines résolutions. De la même façon, si les copropriétaires se prononcent sur des travaux lors d’une AG, il est dorénavant possible de mettre à l’ordre du jour le sujet de la souscription d’un emprunt collectif. Cela évite d’attendre la prochaine assemblée, afin de réduire le délai entre le vote des travaux et leur réalisation.

Le délai d’exécution des travaux

Les copropriétaires qui souhaitent s’opposer à une décision prise en AG ont un délai de deux mois après la réception du procès-verbal pour la contester. Les travaux décidés en AG ne pourront donc pas démarrer avant ce délai, sauf en cas d’urgence. C’est un tribunal qui juge ensuite la légitimité de la contestation. Il faut prouver l’existence d’irrégularités lors de l’assemblée.

À noter que seules les personnes défaillantes (absentes et non représentées) ou opposantes à la décision peuvent la contester a posteriori. Un copropriétaire qui a voté la proposition n’a plus le droit de revenir sur son choix.

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