Tout savoir sur le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit l’organisation et le fonctionnement d’une copropriété. Il régit notamment les droits et les obligations des copropriétaires. Ce document obligatoire obéit à des règles précises. Quelles sont-elles et comment rédiger son contenu ? Hellio vous propose un éclairage sur le règlement de copropriété et les informations à connaître pour des travaux en copropriété.

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Le règlement de copropriété, au coeur de la vie en immeuble collectif

Le règlement de copropriété est un document obligatoire dès lors qu’une copropriété est établie. C’est le promoteur ou le maître d’ouvrage qui veille à sa création au moment de la construction de la copropriété.

Les copropriétaires ne participent pas à la création du règlement de copropriété : il leur est imposé. Seule exception : les futurs copropriétaires d’un immeuble ancien divisé et mis en copropriété peuvent participer à la conception du document. Il existe des obligations en matière de contenu, de sa communication, de sa modification et de son application.

À ne pas confondre avec le règlement intérieur de l'immeuble

Bien que les termes soient proches, faites attention à bien distinguer deux types de documents :

• Le règlement de copropriété, obligatoire ;
• Le règlement intérieur de l'immeuble, optionnel.

Quel est le contenu d’un règlement de copropriété ?

Le contrat définit deux types de règles :

Le document doit également spécifier la destination de la copropriété immatriculée : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (habitation et professionnel). Autre obligation : faire apparaître un état descriptif de la division de la copropriété identifiant chaque lot avec un numéro (dans le règlement ou en annexe).

Le règlement de copropriété doit être remis à tous les copropriétaires et aux locataires si des lots de la copropriété sont loués. C’est le notaire qui fournit le document au nouveau copropriétaire lors de la signature de l’acte de vente, en même temps que le titre de propriété.

Par ailleurs, le syndic a l’obligation d’en remettre une copie à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le règlement de copropriété doit également figurer dans l’extranet de la copropriété. Enfin, le copropriétaire bailleur est responsable de sa transmission à son locataire.

Peut-on modifier le règlement de copropriété ?

Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Les règles de majorité diffèrent selon la nature de la modification :

• Une modification de la répartition des charges dans le cadre de travaux doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés ;
• Une nouvelle répartition des charges dans le cadre d’un changement d’usage d’une partie privative doit être votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents) ;
• L’unanimité est requise pour la modification de la destination de l’immeuble ;
• La double majorité (deux tiers des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents) est exigée pour toute modification relative à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes ;
• Seule la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) est nécessaire pour la mise en conformité du règlement de copropriété avec la Loi.

Lorsqu’une décision n’est pas adoptée à l’issue du vote, dans certains cas, un second vote peut être organisé :

• Si une décision n’a pas été votée à la majorité absolue mais qu’elle a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut organiser un second vote et adopter la décision avec une majorité simple ;
• Si une décision n’a pas été adoptée avec une double majorité mais qu’elle a reçu l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés, comptabilisant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé et la décision peut être entérinée à la majorité absolue.

Comment s'applique le règlement de copropriété ?

Le syndic de copropriété doit veiller au respect des règles établies dans le règlement de copropriété, avec des rappels à l’ordre en cas de manquement, d’abord par lettre simple puis avec une mise en demeure par courrier recommandé si les troubles persistent. Par ailleurs, les copropriétaires bailleurs ont l’obligation d’intervenir auprès de leurs locataires qui ne respectent pas les articles du document. Dans le cas contraire, leur responsabilité peut être engagée.

En cas de non-respect du règlement de copropriété, tout copropriétaire, le syndicat de copropriétaires ainsi que le syndic ont la possibilité de saisir le tribunal. Dans ce cas, l’infraction au contenu du règlement devra être constatée par un huissier. Il est également possible de faire appel à un médiateur.

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Les autres règles relatives aux travaux en copropriété

Si le règlement de copropriété est la colonne vertébrale d’une résidence collective, il existe des règles spécifiques régissant les travaux. Ceux concernant les parties privatives ne nécessitent pas d’autorisation ou d’accord général, à condition qu’ils ne changent pas la destination de la copropriété et n'impactent pas les parties communes ou les parties privatives d’autres copropriétaires. En revanche, les travaux dans les parties communes doivent faire l’objet d’une décision des copropriétaires et d’un accord sur le financement.

Le diagnostic technique global de la copropriété

Le diagnostic technique global (DTG) permet d’informer les copropriétaires de la situation générale de l'immeuble et des travaux à effectuer. Il est obligatoire pour les immeubles construits il y plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété, ainsi que pour les copropriétés insalubres. Les copropriétaires peuvent également décider en assemblée générale, à la majorité simple, de faire réaliser un diagnostic technique global.

Le DTG est effectué par un diagnostiqueur immobilier qui analyse l’état de la copropriété et recense les travaux à effectuer. Ses conclusions incluent les informations suivantes :

• L’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• La situation du syndicat de copropriétaires vis-à-vis de ses obligations légales et réglementaires (le diagnostiqueur peut par exemple relever un impayé de charges) ;
• Une analyse des améliorations possibles au sein de la copropriété ;
• Le diagnostic de performance énergétique de la copropriété ou audit énergétique ;
• La liste des travaux nécessaires à la conservation de la copropriété et une évaluation du coût des travaux.

Les résultats du diagnostic technique global doivent être présentés à la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa réalisation. S’il a été démontré que des travaux sont nécessaires, le syndic est également tenu d’inscrire l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Les copropriétés fragiles bénéficient de mesures et financements supplémentaires pour sortir de cette situation problématique.

Le vote et le financement des travaux en copropriété

Les décisions relatives aux travaux doivent être prises en assemblée générale (AG).

Tout d’abord, certaines décisions peuvent être adoptées à la majorité simple :

• La réalisation d’un diagnostic technique global ;
• L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ;
• Les travaux d’accessibilité sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de la copropriété ;
• La suppression de vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

D’autres nécessitent la majorité absolue :

• Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• L’installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
• La modification du mode d'ouverture des portes d'accès à la copropriété ;
• L’ensemble des travaux impliquant une transformation, addition ou amélioration.

En plus de la nature des travaux à réaliser, les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur l’entreprise qui réalisera les travaux et les modalités de règlement. Pour cela, le syndic présente généralement plusieurs devis. Chaque copropriétaire participe au financement des travaux à hauteur de sa quote-part définie dans le règlement de copropriété.

Il est également possible de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique grâce à des aides, comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou MaPrimeRénov’. De bon augure avant l'interdiction des passoires thermiques à la location.

Lire aussi : l'individualisation des frais de chauffage.

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