Comprendre l’interdiction de location des passoires thermiques

Véritable fléau économique et environnemental, les passoires thermiques participent au mal-logement tout en contribuant aux émissions de gaz à effet de serre. Le gouvernement a prévu une série de mesures fortes pour les interdire progressivement à la location. Explications sur ces décisions qui interrogent de nombreux bailleurs en copropriété. Heureusement, des solutions existent pour rénover à moindre coût, et ainsi éviter l'interdiction imminente, qui commence dès 2023.

N’attendez pas l’interdiction des passoires thermiques pour rénover

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Les passoires thermiques désignent les appartements ou les maisons qui souffrent d'une consommation énergétique excessive et d’une très grande déperdition de chaleur, soit parce que les parois présentent une mauvaise isolation (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage…), soit parce que les équipements sont gourmands en énergie (chaudière d’ancienne génération, poêle vétuste, grille-pains…). Bien sûr, la combinaison des deux facteurs ne fait qu'empirer la situation.

Plus concrètement, ces habitations sont classées F ou G sur l'étiquette énergie, ce qui correspond aux plus mauvaises notations : une consommation comprise entre 331 et 420 kWh par m² et par an pour la F, et supérieure à 420 kWh pour la G. Initiée par le gouvernement, cette étiquette permet, selon le ministère de la Transition écologique, à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de « mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique ».

Découvrez notre livre blanc sur les passoires thermiques en appartement !

Pourquoi bientôt interdire les passoires thermiques à la location ?

La faible isolation qui caractérise les passoires thermiques est source d'inconfort pour leurs occupantes et occupants tout au long de l'année. Les logements sont trop chauds en été, et trop froids en hiver. Ils sont également souvent humides, ce qui entraîne un risque sanitaire.

En outre, cette faible isolation est synonyme de surconsommation. Pour chauffer correctement une passoire thermique, il faut dépenser davantage d'énergie pour compenser la déperdition de chaleur, souvent avec un ou plusieurs radiateurs d'appoint. Ceci présente plusieurs inconvénients :

• D'une part, cela augmente considérablement le montant de la facture énergétique. Les occupants peuvent se retrouver avec des sommes importantes à débourser.
• D'autre part, un logement classé F ou G se vend ou se loue moins bien sur le marché. Il est presque automatiquement décoté. À l’inverse, les habitations classées A ou B (bâtiment basse consommation, BBC) sont mieux valorisées. C’est ce qu’on appelle la valeur verte d’un logement.
• Enfin, les passoires thermiques contribuent pleinement au dérèglement climatique, avec des émissions de gaz à effet de serre largement au-dessus de la moyenne.

De l’isolation au changement de chaudière : Hellio guide les copropriétés

Quelles sont les premières mesures prises pour lutter contre ce problème en 2022 ?

La première règle, prévue initialement pour le 1^er janvier 2022, a finalement été reportée au 1^er avril 2023. Le vendeur d’une passoire thermique en monopropriété aura l'obligation de faire effectuer un audit énergétique de son bien. Cette mesure concernera les biens classés E dès 2025, et classés D en 2034.

En outre, dès le 24 août 2022, les bailleurs ont interdiction d'augmenter les loyers des logements classés F et G s’ils n'ont pas effectué des travaux de rénovation énergétique pour que ceux-ci descendent au minimum en classe E.

Enfin, pour vendre ou louer une maison ou un appartement classés F ou G, il deviendra obligatoire d'alerter le futur occupant du montant des factures énergétiques et, en cas de vente, des dépenses à effectuer pour isoler le logement.

Quelles sont les prochaines échéances de l’interdiction de la location des passoires thermiques ?

Avec la loi Climat et résilience, le gouvernement entend frapper fort en renforçant les mesures contraignantes à l'égard des propriétaires, et en abaissant même le seuil d’indécence énergétique pour les logements particulièrement énergivores.

Mesure applicable en 2023

La mesure vient d'entrer en vigueur : depuis le 1^er janvier 2023, tout logement consommant plus de 450 kWh.m².an d'énergie finale est considéré comme indécent et donc impropre à la location.

Interdiction en 2025

C'est l'inquiétude n°1 pour les bailleurs des logements les plus énergivores, c’est-à-dire classés G. À partir de 2025, les logements consommant plus de 420 kWh d'énergie primaire par mètre carré habitable et par an seront interdits à la location, car considérés comme logements indécents. C'est-à-dire, toutes les lettres G, appartement ou maison.

Interdiction en 2028

Deux ans après les habitations classées G, ce sera au tour des logements classés F de subir l’interdiction à la location.

Par ailleurs, les locataires auront la possibilité d'exiger que leur bailleur fasse faire des travaux de rénovation et d'isolation thermique. Des sanctions sont prévues en cas de non-respect de cette obligation. Elles seront définies avec précision par le Parlement en 2023.

Interdiction en 2034

Pour finir, en 2034, les maisons et appartements qui entrent dans la classe E seront aussi considérés comme des logements indécents. Ils seront donc interdits à la location à ce moment-là.

Selon les derniers chiffres de l'Ademe relayés par le gouvernement, on dénombre 5,2 millions de passoires thermiques sur les 30 millions de résidences principales en France (2022).

Passoires : des ventes en hausse et des prix en baisse

Les mises en vente de passoires thermiques bondissent en 2021 par rapport à 2020 ! Avec les prochaines interdictions de louer leur bien, les propriétaires bailleurs inquiets se pressent de le vendre sur le marché immobilier, préférant cette option à une rénovation trop coûteuse. Peu de grandes villes échappent à cette tendance.

En conséquence, le prix de vente des logements énergivores décroît. L'offre est supérieure à la demande, comme le montre l'étude du groupe Se Loger. Pourtant, il faut savoir que les travaux de rénovation peuvent s'avérer rentables, en profitant des nombreux financements disponibles.

À la clé : une meilleure classe énergétique qui évite l'interdiction de louer, tout en valorisant le bien.

À lire aussi : rénovation des passoires thermiques en station de ski

Comment aborder la rénovation d’un logement en copropriété ?

Quelles sont les aides disponibles pour rénover une passoire thermique ?

L'amélioration du DPE passe inévitablement par la réalisation de travaux, au niveau de l'immeuble ou de l'appartement.

De nombreuses aides financières ont pour but d'aider les propriétaires occupants ou bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens immobiliers. Comment ? Avant tout grâce à la rénovation énergétique (isolation des murs, changement des vieux radiateurs pour un système de chauffage vertueux, double vitrage, ballon thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire...).

À ce titre, le plan France Relance a consacré 6,2 milliards d’euros pour augmenter les différentes aides existantes. De quoi également inciter les syndics à entreprendre des travaux.

• MaPrimeRénov' : elle se décline en deux versions, l’une individuelle pour rénover une maison ou un appartement (en résidence principale), l’autre collective pour une rénovation globale en copropriété (MaPrimeRénov’Copro). Son montant est soit forfaitaire pour des opérations isolées, soit calculé en pourcentage sur le montant total du chantier en cas de bouquet. De plus, depuis janvier 2024, les montants dédiés aux rénovations d'ampleur ont été augmentés à travers le parcours Accompagné.
  MaPrimeRénov' Sérénité de l’Anah (ex-Habiter Mieux sérénité) : était accessible aux revenus modestes ou très modestes. Cette version de MaPrimeRénov' fait désormais partie du parcours Accompagné. À l'inverse, le parcours Décarbonation se consacre aux rénovations par geste.
• Les primes CEE : cumulables avec MaPrimeRénov’, les CEE peuvent financer une grande partie de la rénovation globale ou partielle d’un logement.
• Les dispositifs Coup de pouce : soit pour une action particulière (Coup de pouce Chauffage et Thermostat), soit pour une rénovation performante en maison ou résidence collective. Ils sont ouverts à l'ensemble des ménages sans condition de ressources, et leur montant varie en fonction de la nature des travaux. La somme peut être versée sur le compte du bénéficiaire, ou déduit de la facture en amont.
• L’éco-prêt à taux zéro : accessible sans condition de ressources, d'un montant compris entre 10 000 et 30 000 euros, il finance des travaux d'isolation ou de rénovation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude. La durée maximale de remboursement ne peut pas dépasser 15 ans. En cas de rénovation globale, son montant peut grimper à 50 000 €.
• La TVA réduite à 5,5 % : elle concerne les travaux de rénovation effectués par les propriétaires, mais aussi par les locataires, les sociétés civiles immobilières et les syndicats de propriétaires.

Dans la plupart des cas, il est impératif de faire appel à une entreprise certifiée RGE pour être éligible aux aides. Ce sigle désigne le label Reconnu Garant de l'Environnement.

Un bonus MaPrimeRénov' pour quitter le statut de passoire énergétique

Lorsqu'un bouquet de travaux permet de sortir de la classe DPE F ou G, le ménage bénéficiaire peut obtenir une prime supplémentaire, dite « bonus sortie de passoire ». Que ce soit pour une rénovation performante d'un logement individuel ou d'une copropriété entière, MaPrimeRénov' reverse une prime supplémentaire de + 10 % sur le coût total des travaux.

Hellio accompagne déjà des milliers de copropriétés en France