Tout savoir sur le Diagnostic Technique Global en copropriété

Rédigé par Antoine
06 janv. 2021
Temps de lecture : 4 min
diagnostic technique global

Le Diagnostic Technique Global a pour vocation d’informer la copropriété sur l’état général de l’immeuble. Suite à sa réalisation, des travaux peuvent être envisagés. Ces derniers seront inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et les copropriétaires pourront alors se prononcer sur un éventuel plan pluriannuel de travaux.


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Définition du Diagnostic Technique Global

Le Diagnostic Technique Global (DTG) a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il s'agit d'un bilan complet de l’immeuble, un état des lieux de la copropriété en matière de sécurité, du respect de la réglementation, de santé financière, d'éco-responsabilité, etc.

Le dossier doit comporter les éléments suivants :

  • L’état apparent des parties communes et des équipements communs,
  • Le détail des améliorations possibles de l’immeuble (exemple : calorifugeage de la tuyauterie),
  • Le point sur la situation du syndicat de copropriétaires : par exemple les éventuels impayés,
  • Le DPE ou audit énergétique de la copropriété,
  • L’inventaire des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années,
  • Une évaluation du coût des travaux.

Après la réalisation du DTG, le document doit être présenté à l’assemblée générale suivante. Cela peut aussi être l’occasion de vérifier que le contrat d’énergie de la copropriété est bien adapté à ses besoins grâce à un courtier en énergie.


À quoi sert le DTG ?

Ce diagnostic a plusieurs utilités pour la copropriété :

L’ASTUCE HELLIO :

Le fonds de travaux de la copropriété peut servir à financer les actions de rénovation. Il doit être mis en place par le syndicat de copropriétaires, au plus tard 5 ans après la date de livraison de l’immeuble. Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque propriétaire d’un lot en fonction de ses tantièmes, le fonds de travaux n’est cependant pas obligatoire (mais recommandé) dans 2 contextes : l’immeuble a moins de 10 lots, ou le DTG ne montre aucune nécessité de faire des travaux dans les dix ans.

  • Le DPE qu’il contient est un outil précieux pour déterminer les meilleurs moyens d’optimiser la consommation d’énergie. La rénovation énergétique est en effet un réel sujet d’actualité pour les immeubles, et le DTG sert à mettre en lumière les travaux les plus urgents.
  • Suite à ce bilan, il est possible d’anticiper les travaux sur les dix prochaines années et lisser ainsi les investissements de la copropriété.
  • Cela évite également de se retrouver dans une situation d’urgence, si un équipement collectif tombe en panne par exemple.

Le plan pluriannuel de travaux représente une option judicieuse pour mieux maîtriser le coût des travaux.

Attention à ne pas confondre le DTG et le DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique (ou l’audit énergétique) est forcément inclus dans le dossier de DTG. Cependant, ce dernier va plus loin puisqu’il ne prend pas seulement en compte les considérations énergétiques. Il intègre également les notions architecturales et techniques du bâtiment. On y retrouve aussi une analyse financière des différents projets.


DTG obligatoire : dans quels cas ?

La réalisation du Diagnostic Technique Global est obligatoire dans deux cas :

  • Pour les immeubles qui ont fait l’objet d’une procédure d’insalubrité, sur demande du syndic de copropriété,
  • Pour la mise en copropriété d’un immeuble qui a plus de 10 ans (exemple : une maison qui va être divisée en plusieurs appartements privés).

Dans les autres cas, le DTG n’est pas obligatoire. Toutefois, les copropriétés peuvent décider de le réaliser ; il doit alors faire l’objet d’un vote à la majorité simple et figurer à l’ordre du jour de l’AG, ce qui n’était pas nécessaire avant 2017.

Quant au DPE, il est impératif pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots avec un chauffage collectif. L’obligation d’audit énergétique concerne les copropriétés avec plus de 50 lots, une installation collective de chauffage ou refroidissement et un permis de construire antérieur à 2001. À noter que les copropriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur lot doivent obligatoirement effectuer un DPE de façon individuelle.


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DTG en copropriété : qui le réalise ?

Le DTG doit être confié à un professionnel certifié qui dispose de compétences précises, fixées par le décret du 28 décembre 2016. Il doit maîtriser :

  • Les textes de loi au sujet de l’habitat et de la construction : normes de sécurité, accessibilité, règles de copropriété…
  • La gestion financière des copropriétés afin d’estimer leur capacité de financement,
  • Tous les modes constructifs traditionnels et contemporains dans le gros œuvre et le second œuvre,
  • Les sinistres liés au bâtiment et aux équipements,
  • Les bâtiments, les produits et matériaux de construction, les équipements techniques,
  • La thermique des bâtiments et l’optimisation énergétique ainsi que ses impacts (exemple : isolation par l'extérieur),
  • Toute la réglementation technique et juridique liée au domaine du bâtiment.

Avant la réalisation du DTG, le professionnel devra présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical tous les justificatifs des compétences, les copies des diplômes, les assurances et une attestation sur l’honneur qui indique son indépendance et son impartialité par rapport au syndic.

Il est possible d’accéder en ligne à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers habilités à réaliser cette étude.

LE CHIFFRE HELLIO : 2 Mds d'€

C’est le montant attribué par le Plan de relance au dispositif « Ma Prime Rénov’ » qui permet d’aider le financement des travaux énergétiques pour les propriétaires et les copropriétés. Une fois que votre DTG est prêt, il existe en effet de nombreuses aides pour financer les opérations préconisées.


Diagnostic Technique Global : quel prix ?

Le coût d’un DTG en immeuble est très variable, en fonction du nombre de logements et de bâtiments mais aussi de son architecture. Chaque expert est libre de fixer ses tarifs librement, par conséquent le coût peut également fluctuer selon sa structure et sa localisation.

L’INFO HELLIO :

Le DTG doit être intégré dans le carnet d’entretien de la copropriété, tout comme l’échéancier du programme pluriannuel de travaux voté lors de l’AG. Ce dossier est consultable en ligne et chaque copropriétaire peut en demander une copie, à ses frais. Le carnet numérique de suivi et d’entretien est obligatoire depuis le 1er janvier 2017.

Selon une étude menée par l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le prix d’un DTG (avec audit énergétique) pour une copropriété de 42 lots serait de 11 340 € TTC en s’adressant à un bureau d’étude thermique & fluide (spécialisé dans l’étude thermique des bâtiments). Le coût passe à 6 480 € TTC pour un bureau de contrôle (plutôt spécialisé dans les normes de construction) et à 4 800 € TTC pour un cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique.

Dans son étude, l’ARC met en avant que le bureau d’étude thermique & fluide a une expertise plus poussée dans l’efficacité énergétique, tandis que le bureau de contrôle joue un rôle plus important sur l’aspect législatif et réglementaire.


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