Diagnostic Technique Global (DTG) en copropriété : définition et obligation

Le Diagnostic Technique Global (DTG) a pour vocation d’informer la copropriété sur l’état général de l’immeuble. Suite à sa réalisation, des travaux peuvent être envisagés. Ces derniers seront inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et les copropriétaires pourront alors se prononcer sur un éventuel plan pluriannuel de travaux (PPT). Les experts Hellio vous expliquent en détail les informations clés sur ce diagnostic incontournable pour les logements collectifs, et même obligatoire dans certains cas.

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Définition du Diagnostic Technique Global (DTG)

Le Diagnostic Technique Global (DTG) a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il s'agit d'un bilan complet de l’immeuble, un état des lieux de la copropriété en matière de sécurité, du respect de la réglementation, de santé financière, d'éco-responsabilité, etc.

Le dossier doit comporter les éléments suivants :

• L’état apparent des parties communes et des équipements communs,
• Le détail des améliorations possibles de l’immeuble (exemple : calorifugeage de la tuyauterie, changement du système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire, ventilation, isolation thermique),
• Le point sur la situation du syndicat de copropriétaires : par exemple les éventuels impayés,
• Le DPE collectif ou audit énergétique de la copropriété,
• La liste des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années,
• Une évaluation du coût des travaux (de nombreuses subventions et primes existent pour réduire les frais des copropriétaires).

Après la réalisation du DTG, le document doit être présenté à l’assemblée générale suivante. Cela peut aussi être l’occasion de vérifier que le contrat d’énergie de la copropriété est bien adapté à ses besoins grâce à un courtier en énergie.

Similaire au DTG, l'audit architectural examine aussi l'état de l'immeuble. Toutefois, contrairement au DTG, cet audit ne prend pas en compte les différentes réglementations et obligations légales de la copropriété.

Note : le sigle « DTG » désigne également « Direct to Garment », une technique d'impression numérique directe. Rien à voir avec notre sujet ici !

À quoi sert le DTG en copropriété ?

Ce diagnostic — différent du bilan amiante DAAT — a plusieurs utilités pour la copropriété :

• Le DPE qu’il contient est un outil précieux pour déterminer les meilleurs moyens d’optimiser la consommation d’énergie. La rénovation énergétique est en effet un réel sujet d’actualité pour les immeubles, et le DTG sert à mettre en lumière les travaux les plus urgents.
• Suite à ce bilan, il est possible d’anticiper les travaux sur les dix prochaines années et lisser ainsi les investissements de la copropriété.
• Cela évite également de se retrouver dans une situation d’urgence, si un équipement collectif tombe en panne par exemple.

Le plan pluriannuel de travaux représente une option judicieuse pour mieux maîtriser le coût des travaux.

Attention à ne pas confondre DTG, DPE et PPT

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est forcément inclus dans le dossier de DTG. Cependant, ce dernier va plus loin puisqu’il ne prend pas seulement en compte les considérations énergétiques. Il intègre également les notions architecturales et techniques du bâtiment. On y retrouve aussi une analyse financière des différents projets.

Quand au PPPT, il s'agit du projet de plan pluriannuel de travaux, un programme détaillé sur 10 ans des chantiers à entreprendre pour assurer la sécurité, la performance et le confort des occupants. Celui-ci s'appuie sur deux études :

• Étude technique (un DTG ou un audit architectural), qui analyse le bâti et les équipements de l’immeuble ;
• Étude énergétique : le DPE collectif (en complément, l’audit énergétique est facultatif).

Pour en savoir plus, nous vous invitons à télécharger notre guide complet sur tous les diagnostics en copropriété !

Dans quels cas le diagnostic technique global est-il obligatoire ?

La réalisation du Diagnostic Technique Global est obligatoire dans deux cas :

• Pour les immeubles qui ont fait l’objet d’une procédure d’insalubrité, sur demande du syndic de copropriété,
• Pour la mise en copropriété d’un immeuble qui a plus de 10 ans (exemple : une maison qui va être divisée en plusieurs appartements privés).

Dans les autres cas, le DTG n’est pas obligatoire. Toutefois, dans la suite de cet article, nous verrons que le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) peut reposer sur un diagnostic technique global et qu'il devient progressivement obligatoire en 2023, 2024 et 2025.

Les copropriétés peuvent décider de le réaliser. Conformément à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, il doit alors faire l’objet d’un vote à la majorité simple et figurer à l’ordre du jour de l’AG, ce qui n’était pas nécessaire avant 2017.

Quant au DPE, il était impératif pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots avec un chauffage collectif. Depuis 2021 et la loi Climat et résilience, une nouvelle obligation progressive s'applique, en vue d'éradiquer les passoires thermiques. Un DPE collectif doit être réalisé à échéance 2024 pour les plus grandes résidences, et 2026 pour les plus petites. Autre obligation : le PPPT.

L’obligation d’audit énergétique concerne les copropriétés avec plus de 50 lots, une installation collective de chauffage ou refroidissement et un permis de construire antérieur à 2001. À noter que les copropriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur lot doivent obligatoirement effectuer un DPE de façon individuelle.

Néanmoins, une méthode alternative existe : se baser sur le DPE collectif, qui étudie un échantillon de lots, pour définir la classe énergie de l'appartement. Cette approche est moins coûteuse mais aussi moins fiable, puisque les lots diagnostiqués n'ont pas forcément les mêmes caractéristiques que le logement en question.

Le DTG est-il obligatoire pour une vente d'un bien ?

Le diagnostic technique globale n'est obligatoire que pour les cas cités ci-dessus, il n'est donc pas nécessaire d'en faire réaliser un lors d'une vente d'un bien. En revanche, si le DTG a déjà été réalisé, il doit être fourni à l'acquéreur potentiel dans le cadre d'une vente d'un logement.

À savoir : la réalisation d'un audit énergétique est progressivement obligatoire lors d'une vente d'un bien énergivore en monopropriété. Cette obligation ne s'applique donc pas aux copropriétés.

Y a-t-il des exceptions à l'obligation de DTG ?

La loi Alur n'a pas spécifié d'exemptions particulières à l'obligation de réaliser un Diagnostique Technique Global.

Quelles sont les autres obligations de diagnostics en copropriété ?

Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est aussi progressivement obligatoire selon le nombre de lots de la copropriété :

• 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 1^er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots,
• 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

Étant donné que le DTG ou l'audit architectural doit être inclus dans un PPPT, le DTG peut être requis selon les trois dates d'échéances.

DPE collectif

Entre 2012 et 2016, le DPE était impératif pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots avec un chauffage collectif. Depuis 2021 et la loi Climat et résilience, une nouvelle obligation progressive s'applique, en vue d'éradiquer les passoires thermiques. Un DPE collectif doit être réalisé à échéance 2024 pour les plus grandes résidences, et 2026 pour les plus petites.

Les copropriétés qui réalisent un DPE collectif, afin de se conformer à l’obligation de la loi Climat et Résilience, ne bénéficient d'aucun soutien financier. En revanche, lorsque le DPE n'est pas obligatoire, l'Ademe a la possibilité de couvrir jusqu'à 50 % des frais liés au DPE collectif (valable seulement dans certaines régions).

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DTG en copropriété : qui le réalise ?

Le diagnostic DTG doit être confié à un professionnel certifié qui dispose de compétences précises, fixées par le décret du 28 décembre 2016. Il doit maîtriser :

• Les textes de loi au sujet de l’habitat et de la construction : normes de sécurité, accessibilité, règles de copropriété…
• La gestion financière des copropriétés afin d’estimer leur capacité de financement,
• Tous les modes constructifs traditionnels et contemporains dans le gros œuvre et le second œuvre,
• Les sinistres liés au bâtiment et aux équipements,
• Les bâtiments, les produits et matériaux de construction, les équipements techniques,
• La thermique des bâtiments et l’optimisation énergétique ainsi que ses impacts (exemple : isolation par l'extérieur),
• Toute la réglementation technique et juridique liée au domaine du bâtiment.

Avant la réalisation du DTG, le professionnel diagnostiqueur devra présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical tous les justificatifs des compétences, les copies des diplômes, les assurances et une attestation sur l’honneur qui indique son indépendance et son impartialité par rapport au syndic.

Il est possible d’accéder en ligne à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers habilités à réaliser cette étude.

Quel est le prix d'un Diagnostic Technique Global ?

Le coût d’un DTG en immeuble est très variable, en fonction du nombre de logements et de bâtiments mais aussi de son architecture. Chaque expert est libre de fixer ses tarifs librement, par conséquent le coût peut également fluctuer selon sa structure et sa localisation.

Selon une étude menée par l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le prix d’un DTG (avec audit énergétique) pour une copropriété de 42 lots serait de 11 340 € TTC en s’adressant à un bureau d’étude thermique & fluide (spécialisé dans l’étude thermique des bâtiments). Le coût passe à 6 480 € TTC pour un bureau de contrôle (plutôt spécialisé dans les normes de construction) et à 4 800 € TTC pour un cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique.

Dans son étude, l’ARC met en avant que le bureau d’étude thermique & fluide a une expertise plus poussée dans l’efficacité énergétique, tandis que le bureau de contrôle joue un rôle plus important sur l’aspect législatif et réglementaire.

Y a-t-il des aides pour financer le DTG d'un immeuble ?

En France, de nombreuses collectivités s'engagent à soutenir les projets de rénovation énergétique des copropriétés, en finançant des bilans énergétiques. Par exemple, la Ville de Paris et la Métropole du Grand Paris proposent une subvention de 5 000 € aux copropriétés parisiennes, pour la réalisation d’un DTG ou d’un audit global (soit une analyse du bâtiment sur les plans architectural et énergétique).

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