Chaque copropriété est divisée en plusieurs lots répartis entre les copropriétaires. Mais ces derniers comportent bien plus que les parties privatives. Officiellement, ils englobent aussi une quote-part des parties communes. Quel est le cadre juridique de ces lots de copropriété ? Peut-on diviser des parties d’une résidence collective, ou à l’inverse en fusionner ? Hellio revient en détail sur la définition et l’utilisation des lots dans un immeuble.
Définition d’un lot de copropriété
Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots. Ces lots correspondent à des espaces d’habitation (comme un appartement), ou encore à des espaces à usage professionnel (comme un bureau).
Composition d’un lot de copropriété
Quel que soit son usage, le lot de copropriété comporte obligatoirement deux éléments indissociables.
- Des parties privatives : par exemple, un appartement au sein d’un bâtiment. Chaque copropriétaire utilise alors cet espace comme il l’entend, dans le respect du règlement de copropriété. Il en a l’usage exclusif.
- Une quote-part des parties communes : chaque lot comprend un « morceau » des parties communes (c’est-à-dire le couloir, l’ascenseur, l’escalier, le hall d’entrée, la cour intérieure, etc.). Cependant, cela ne veut pas dire que chaque copropriétaire possède un bout d’escalier dont il a seul l’usage. Tous les copropriétaires doivent avoir la jouissance des parties communes.
Ainsi, en droit français, il n’est pas possible d’être propriétaire d’un lot de copropriété sans quote-part des parties communes. Une copropriété n’existe qu’à partir du moment où elle comprend bel et bien des parties communes, qui doivent donc être divisées entre tous les copropriétaires.
Distinguer lots principaux et lots secondaires
Il existe ensuite deux types de lots dans un immeuble en copropriété.
- Les lots principaux : les appartements, les bureaux professionnels, les boutiques, etc.
- Les lots secondaires : les caves, les chambres de service, les garages, etc.
Concrètement, cela signifie qu’un copropriétaire qui possède un appartement et une cave a, en réalité, deux lots. Il ne peut, en effet, pas réunir au sein d’un même lot des biens principaux et secondaires. Les deux biens sont alors spécifiés sur l’acte de vente.
Peut-on diviser un lot de copropriété ?
Sur le principe, chaque copropriétaire est libre de diviser son lot. Attention cependant, les deux composantes du lot (parties privatives et quote-part des parties communes) ne peuvent pas être séparées. Il n’est ainsi pas possible de vendre l’une sans l’autre.
De plus, plusieurs restrictions encadrent cette procédure de division de la propriété. Ainsi, lorsque la division des lots entraîne des travaux dans les parties communes, elle doit être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires par le syndic, et votée à la majorité absolue de l’article 25. Par ailleurs, cette création de nouveaux lots ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
Par ailleurs, la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) a posé un certain nombre de limites pour la division des lots à usage d’habitation. Par exemple, cette procédure est interdite si :
- Elle crée un lot habitable avec une superficie finale inférieure à 14 m2 ;
- Elle crée un logement sans accès à l’eau potable, à l’évacuation des eaux usées ou à l’électricité ;
- Aucun diagnostic amiante n’a été effectué dans le lot.
Peut-on réunir plusieurs lots ?
De même que la division est officiellement libre, la réunion de deux lots est possible. Un copropriétaire qui possède deux lots côte à côte peut donc les fusionner, à condition que ces deux espaces soient de nature identique (principaux ou secondaires). Par ailleurs, les critères de la loi SRU s’appliquent de la même manière : la surface habitable doit être supérieure à 14 m2, avec un accès à l’eau, etc.
Des restrictions peuvent cependant survenir pour cette opération. Si cela engendre des travaux dans les parties communes (percement du plancher lorsqu’il est considéré comme partie commune, par exemple), la réunion doit être approuvée par l’ensemble des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25.
Autre cas de figure : la réunion de deux appartements nécessite d’englober une portion des parties communes, comme un couloir. Dans ce cas, l’opération doit être votée par le syndicat des copropriétaires à la majorité de l’article 26.
Peut-on modifier un lot de copropriété ?
Plusieurs transformations d’un lot de copropriété sont possibles.
Changement d’usage du lot
Les parties privatives de chaque lot ont un usage bien défini : professionnel ou habitation. Chaque copropriétaire est libre de modifier l’usage de son lot, à condition que cela ne crée pas de nuisance pour les autres habitantes et habitants du bâtiment. Par exemple, si cela n’entraîne pas trop de bruit ou d’affluence, il est tout à fait possible de transformer un logement en cabinet médical, sans obtenir l’accord des autres copropriétaires. Dans le cas inverse, la modification doit être votée à l’unanimité des copropriétaires.
Cependant, dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la petite couronne parisienne (92, 93 et 94), le changement d’usage d’un lot d’habitation en utilisation professionnelle ou commerciale est soumis à condition. Il faut alors demander une autorisation auprès de la mairie. Les conditions d’obtention de ces autorisations peuvent varier selon les localités ; il convient de se renseigner auprès de la commune en question.
Agrandissement d’un lot
Il est également possible d’agrandir la superficie d’un lot, en construisant une mezzanine ou un étage supplémentaire par exemple. Toutefois, ces travaux doivent respecter deux conditions :
- Être approuvés en assemblée générale organisée par le syndic de copropriété ;
- Respecter les règles d’urbanisme de chaque commune, notamment si cela modifie l’aspect extérieur du bâti.
Une fois cette opération finalisée, une nouvelle répartition des charges devra être votée.
Travaux de rénovation énergétique
Quant aux travaux de rénovation énergétique, ils peuvent être engagés sans concertation avec les autres propriétaires dans un seul cas de figure. En effet, si ces actions ne concernent que les parties privatives du lot, sans modifier l’aspect extérieur de l’immeuble (changement de fenêtres identiques, remplacement d’une chaudière individuelle sans impact sur le conduit d’évacuation, isolation des murs intérieurs, etc.), le copropriétaire peut agir seul.
En revanche, si les travaux touchent aux parties communes (isolation des combles, isolation des murs par l’extérieur, chaudière collective, etc.), ou ont un impact sur la façade par exemple, ils doivent être approuvés par tous les copropriétaires en AG.
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