Travaux en copropriété sans autorisation : ce qu’il faut savoir

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 03 mai 2022
Temps de lecture : 4 min
travaux en copropriété sans autorisation

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La conduite de travaux dans un logement en habitat collectif implique de respecter des règles précises. S’il est librement permis de repeindre le salon d’un logement ou d’y poser un nouveau parquet, certains travaux privatifs requièrent l’autorisation des copropriétaires. Changer la couleur des volets ou transformer un balcon en véranda peut paraître anodin. Pourtant, il est interdit de réaliser ces interventions sans l’accord préalable de l’assemblée générale. Pour y voir plus clair, Hellio fait le point entre travaux en copropriété sans autorisation et opérations affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.


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Zoom sur les travaux en copropriété

Les différents types de travaux

En copropriété, les travaux peuvent porter :

  1. Sur les parties privatives, c’est-à-dire les lots dont les copropriétaires détiennent l’usage exclusif.
  2. Sur les parties communes énumérées dans le règlement de copropriété, telles que les couloirs, le hall d’entrée, l’ascenseur, les escaliers, le gros œuvre de l’immeuble, etc.

Exemples de travaux privatifs dans votre logement

Exemples de travaux sur les parties communes

  1. La pose d’un revêtement de sol,
  2. L’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bain,
  3. L’application de peinture sur les murs,
  4. La création ou la démolition d’une cloison,
  5. L’isolation intérieure…
  1. Les travaux d’entretien de l’ascenseur,
  2. Le remplacement de la chaudière collective,
  3. L’isolation des combles ou des points singuliers,
  4. Le calorifugeage pour isoler les tuyaux d’eau chaude de l’immeuble,
  5. Le ravalement de façade…

Les règles de vote des travaux en copropriété

La réalisation de travaux nécessite, dans certains cas, l’approbation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il existe des règles de majorité spécifiques pour voter les travaux en copropriété selon leur nature.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Tous les copropriétaires ne disposent pas du même nombre de voix. En effet, chaque copropriétaire détient une quote-part exprimée en tantièmes, qui influe notamment sur la répartition des charges. Plus un copropriétaire possède de tantièmes, plus ses charges seront importantes ; néanmoins, son vote aura logiquement plus de poids.

  • La majorité simple, dite majorité de l’article 24 : elle représente la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant envoyé leur vote par correspondance. La majorité simple est essentiellement requise pour les interventions portant sur la sécurité. Sont concernés, par exemple, les travaux de conservation de l’immeuble, les travaux de préservation de la santé et de la sécurité physique des habitantes et habitants, ou encore ceux visant la mise en conformité avec les normes de salubrité, d’équipement et de sécurité.
  • La majorité absolue, dite majorité de l’article 25 : elle représente la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris celle des personnes absentes. Les travaux de rénovation énergétique, entre autres, doivent être votés à la majorité absolue, au même titre que les travaux impliquant transformation, addition ou amélioration.

Les articles 24 et 25 font référence à la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit les règles de majorité.


Quels sont les travaux qui n’ont pas besoin d’autorisation ?

Réaliser des travaux en copropriété sans autorisation est tout à fait possible, à condition de respecter trois conditions :

  1. Les travaux concernent une partie privative.
  2. Ils n’ont pas de répercussions sur les parties communes de l’immeuble.
  3. Ils n’altèrent pas l’aspect extérieur du bâtiment.

Dans ces cas-là, les copropriétaires ont le droit d’entreprendre librement des opérations sans avoir l’accord des autres habitants.

picto-outil-entretien-tournevisEn matière de rénovation énergétique, peu d’actions remplissent les trois critères ci-dessus. Il peut s’agir par exemple d’une isolation des murs par l’intérieur, ou du remplacement de radiateurs ou de chaudière individuelle.


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Quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation ?

Les travaux dans les parties communes concernent l’ensemble des copropriétaires et doivent ainsi figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

picto-immeuble-bleuMais attention : c’est aussi le cas de certains travaux privatifs. Dès lors qu’ils ont un impact sur les parties communes ou l’apparence de l’immeuble, l’accord préalable des copropriétaires est requis.

Parmi les travaux affectant les parties communes, on retrouve les interventions portant sur :

  1. Les murs porteurs,
  2. Les canalisations qui traversent l’appartement,
  3. Les coffres, gaines et têtes de cheminées.

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Des autorisations d’urbanisme peuvent être exigées en fonction des travaux envisagés. Et ce, en complément de l’accord des copropriétaires. C’est par exemple le cas lors de la pose de volets ou barreaux aux fenêtres, d’un changement de fenêtre (hors réparation ou remplacement à l’identique), ou encore d’une modification de la couleur d’origine des volets.

Parmi les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment, on compte notamment :

  1. La transformation d’un balcon en véranda ou loggia,
  2. La réalisation d’une construction dans un jardin privatif ou une cour,
  3. La création d’une ouverture sur l’extérieur (velux, lucarne…).

La plupart des opérations de rénovation énergétique doivent donc obtenir l’aval du SdC : remplacement d’une chaudière collective, installation de panneaux solaires, ITE, etc.

En cas de doute quant à la légitimité de faire des travaux sans autorisation, la consultation du règlement de copropriété apportera quelques éclaircissements. L’autre réflexe consiste à contacter le syndic ou le conseil syndical pour obtenir des réponses.


Travaux en copropriété sans autorisation : quelles conséquences ?

picto ecolesEffectuer des travaux soumis à autorisation sans avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale s’avère illégal. Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires a le droit de saisir le tribunal judiciaire afin d’émettre une demande de démolition pour remise en état des lieux.

À partir du moment où ils sont conformes à la destination de l’immeuble, autrement dit ce à quoi ce dernier est destiné (usage exclusif d’habitation, commercial, mixte, etc.), les travaux entrepris de façon irrégulière peuvent aussi faire l’objet d’une ratification ultérieure. En effet, le copropriétaire à l’origine des travaux litigieux peut demander leur régularisation en obtenant une approbation a posteriori lors de l’assemblée générale. En cas de refus, il devra toutefois remettre les lieux en état à ses frais.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 10 ans

C’est la durée dont disposent les copropriétaires pour exercer ce recours face à la réalisation de travaux illégaux.


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