Chauffage collectif en copropriété : comment sont réparties les charges ?

Le chauffage peut représenter jusqu’à 75 % de la consommation d’énergie d’un logement selon l’Ademe : il constitue un sujet de préoccupation central dans les copropriétés pourvues d’une solution de chauffage collective. Alors, que dit la réglementation à ce sujet ? Comment sont calculées les charges de chauffage collectif ? Quel chauffage collectif privilégier pour les réduire ? Hellio fait le point et vous explique l’essentiel sur la répartition des charges de chauffage en copropriété.

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Chauffage collectif ou individuel : le choix de la copropriété

La copropriété peut faire le choix de mettre en place une solution de chauffage collective ou individuelle.

• Avec un chauffage individuel, chaque appartement dispose de son propre mode de chauffage (généralement électrique ou gaz).
• Pour le chauffage collectif, tous les logements sont reliés à un même système de chauffage centralisé (chaudière au fioul, au gaz…).

Outre un gain d’espace, cette seconde solution permet de mutualiser tous les frais associés à son utilisation (entretien de la chaudière, par exemple). Cependant, cela implique une bonne répartition des charges du chauffage collectif.

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Charges de chauffage collectif : que dit la réglementation ?

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a fait évoluer la réglementation du chauffage collectif en immeuble. Elle oblige les copropriétés à installer un système d’individualisation des frais de chauffage.

Concrètement, cela signifie que la facturation du chauffage ne dépend plus d’une répartition fixée à l’avance, comme cela était le cas auparavant. Grâce à la mise en place d’appareils de mesure, chaque résident paie désormais ce qu’il consomme réellement (en théorie). Ce principe, plus juste, permet ainsi aux occupants d’être plus attentifs à leur consommation de chauffage, et donc de la réduire.

Individualisation de la consommation de chauffage : tous les logements collectifs sont-ils concernés ?

L’obligation d’individualisation concerne tout immeuble disposant d’une installation centrale de chauffage ou de froid. Quelques exceptions s’appliquent néanmoins :

• Consommation de l’immeuble inférieure à 80 kWh/m² par an ;
• Mise en place du dispositif techniquement impossible ;
• Coût de l’installation excessif comparé aux économies d’énergie réalisables.

Comment sont calculées les charges de chauffage collectif ?

Avec le principe d’individualisation, les frais de chauffage collectif d’une copropriété sont généralement répartis dans les proportions suivantes :

• 70 % de la facture concerne les frais de chauffage individuels (établis sur la consommation réelle), propres à chaque résident ;
• 30 % des dépenses relèvent de frais de chauffage communs (maintenance de la chaudière, chauffage des parties communes…), divisés équitablement entre tous les occupants de l’immeuble.

Les frais de chauffage individuels

Avec l’individualisation des frais de chauffage collectif, chaque résident paie une facture correspondant à sa consommation réelle. Il n’est désormais plus question de partager une facture de chauffage commune en fonction de tantièmes ou de surfaces des logements.

Pour permettre cela, des appareils de mesure (compteurs individuels ou répartiteurs de frais de chauffage) sont installés dans tous les appartements. Chaque résident peut ainsi mieux maîtriser sa consommation et réduire ses frais de chauffage, grâce à la régulation (thermostat, robinets thermostatiques…).

Les frais de chauffage communs

Le calcul des charges du chauffage collectif intègre également des frais communs à l’ensemble des résidents, avec notamment :

• Le chauffage des parties communes ;
• La maintenance de l’équipement de chauffage ;
• La consommation électrique de l’installation…

Ces frais, représentant environ 30 % de la facture du résident, sont répartis en fonction des règles applicables dans la copropriété : ils sont partagés équitablement entre tous les résidents de l’immeuble. Pour garantir cette équité, la copropriété applique un coefficient considérant les situations moins avantageuses de certains logements (orientation au nord, dernier étage, au-dessus de la cave ou du parking…).

Une chaudière vétuste à remplacer ?

Quel chauffage collectif choisir pour baisser les charges ?

Le choix d’un système de chauffage collectif performant peut permettre à la copropriété de réduire ses frais, son impact environnemental et de mieux valoriser l’immeuble.

Le réseau de chaleur

Le réseau de chaleur, aussi appelé chauffage urbain, est un mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire exploitant plusieurs sources d’approvisionnement pour créer de la chaleur.

Selon France Chaleur Urbaine, 60,5 % de l’énergie produite dans ces réseaux est d’origine renouvelable ou issue de récupération (déchets ménagers, biomasse, géothermie…).Cette tendance aux « EnR&R » évolue dans le bon sens. Le raccordement à un chauffage urbain apparaît ainsi comme une solution de chauffage collectif d’avenir pour les copropriétés.

Le chauffage collectif au gaz

Le chauffage collectif au gaz naturel présente de nombreux avantages (facilité d’approvisionnement, confort pour les occupants…). Il est de ce fait très couramment utilisé en copropriété.

Ses émissions de gaz à effet de serre sont, en revanche, jugées trop importantes. La RE2020, qui régit les normes de construction, interdit le chauffage exclusivement au gaz dans l’habitat collectif à partir de 2025 (260 kg_eqCO₂/m²/an).

La pompe à chaleur collective

Contrairement aux idées reçues, la pompe à chaleur n’est pas uniquement destinée aux logements individuels. La mise en place d’une pompe à chaleur collective est possible dans certains cas, principalement dans les petites copropriétés.

Si ce type d’installation peut s’avérer intéressante par certains aspects (récupération de chaleur renouvelable, économies réalisables…), elle reste rare car soumise à de nombreuses contraintes (acoustiques, esthétiques, dimensionnement, bonne isolation de l’immeuble…).

Le chauffage collectif au bois

Possible dans le collectif, le chauffage aux granulés de bois constitue une solution intéressante, que ce soit sur le plan économique (prix du bois stable) et environnemental (ressource renouvelable et locale).

Elle nécessite en revanche une place suffisante pour stocker le combustible, une puissance suffisante et un bon suivi de la maintenance. Une chaudière à bois collective peut ainsi convenir à certaines petites copropriétés ou en installation mixte (exemple : chaudière bois associée à une chaudière à gaz).

Changer de chauffage collectif avec un expert en rénovation énergétique

Le remplacement d’un chauffage collectif nécessite différentes étapes (choix de la solution à privilégier, étude de faisabilité, vote à la majorité en assemblée générale…). Pour gagner du temps et faire le meilleur choix, Hellio met ses compétences à la disposition des copropriétés, avec une solution complète intégrant notamment :

• Une visite technique complète de l’immeuble ;
• La mise en place du nouveau système de chauffage collectif ;
• La mobilisation de solutions de financement (Ma Prime Rénov’, prime CEE…).

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