Chauffage d'un immeuble collectif : que dit la réglementation ?

Depuis le 24 novembre 2018, la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) précise la réglementation sur l’individualisation des frais de chauffage en immeuble collectif. Selon l’Insee, 18 % des logements français sont équipés d’un mode de chauffage collectif. Ils sont désormais concernés par l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, lorsque cela est techniquement possible et économiquement rentable.

Jusqu’alors, les frais de chauffage étaient répartis selon une clé de répartition exprimée en tantièmes, indépendamment de la consommation réelle de chaque logement. Avec la répartition individuelle, les occupantes et occupants ont un meilleur contrôle de la température de chauffage, et ne payent que leur consommation réelle.

Comment fonctionne l’individualisation des frais de chauffage ? Qui est concerné ? Que faut-il savoir ? Hellio décrypte pour vous la réglementation du chauffage collectif en immeuble.

Un projet d’économies d’énergie en copropriété ?

Individualisation de la consommation de chauffage en copropriété : de quoi s’agit-il ?

Avec la hausse constante du coût de l’énergie, son impact sur le budget des ménages est grandissant. Selon l’Ademe, la part du chauffage représente 66 % de la consommation d’énergie d’un logement. Dans ce contexte, la répartition individuelle des dépenses de chauffage en immeuble collectif est un enjeu majeur.

C’est pourquoi les copropriétés et immeubles collectifs sont désormais dans l’obligation d’installer des systèmes d’individualisation des frais de chauffage, dans la mesure du possible. C’est le syndic qui est légalement tenu de faire respecter cette obligation, et ce, afin que chaque occupant ou occupante ne paye que pour ses consommations réelles et individuelles.

Les objectifs poursuivis par le gouvernement sont doubles :

• Assurer un principe d’équité entre les habitantes et habitants, qui ne payent que pour leur consommation personnelle de chaleur.
• Générer des économies d’énergie et faire baisser les factures pour les habitants.

Pour y parvenir, il est nécessaire d’installer des appareils de mesure. Plusieurs options existent :

• Un compteur individuel d’énergie thermique (CET) : placé dans chaque logement, il permet un suivi de la consommation de chauffage en temps réel.
• Un répartiteur de frais de chauffage (RFC) : il est placé sur chaque radiateur du logement, lorsque l’installation d’un CET est techniquement impossible. Il permet de suivre la consommation individuelle et la température de chaque chauffage.

À savoir : les robinets thermostatiques deviendront obligatoires sur tous les radiateurs à partir de 2027 (décret du 7 juin 2023).

Qui est concerné par cette obligation ?

Pour savoir si votre immeuble collectif est concerné par cette obligation, la consommation annuelle de chauffage — en énergie finale — est un critère déterminant :

• Depuis le 31 décembre 2017, les immeubles dont la consommation est supérieure à 120 kWh/m²/an ont l’obligation de recourir à l’individualisation des frais de chauffage, sans possibilité d’y déroger.
• Pour une consommation annuelle comprise entre 80 et 120 kWh/m², l’individualisation des frais de chauffage doit avoir été réalisée au plus tard le 25 octobre 2020.
• Lorsque la consommation est inférieure à 80 kWh/m²/an, il n’y a pas d’obligation d’apposer des compteurs individuels.

Cette obligation s’applique également aux immeubles qui :

• Disposent d’une installation centrale de froid,
• Sont alimentés par un réseau de froid.

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Qui prend en charge les frais d’installation ?

L’installation des équipements pour l’individualisation des frais de chauffage est à la charge des copropriétaires de l’immeuble concerné.

Comme pour la plupart des travaux visant à réaliser des économies d’énergie en copropriété, ceux-ci doivent être approuvés lors d’un vote en assemblée générale (AG) et recueillir la majorité de l’article 25.

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Quelles aides disponibles pour l’installation de compteurs individuels ?

Dans le cas où elle est intégrée à un projet de rénovation, l’installation de compteurs individuels de froid et/ou de chauffage est éligible, sous certaines conditions, à l’obtention d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Les copropriétaires bénéficient ainsi d’un prêt exempté d’intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le montant maximal du prêt varie en fonction des travaux envisagés :

• 30 000 € par logement lorsque le syndicat des copropriétaires engage au minimum trois actions de travaux,
• 50 000 € par logement pour l’atteinte d’une performance énergétique globale minimale (baisse de 35 % de la consommation avant-après travaux).

Par le passé, il existait une prime énergie CEE (Certificats d’économies d’énergie) pour la mise en place d’un « système de comptage individuel d'énergie de chauffage » (référence BAR-TH-121). Cette aide financière n’existe plus aujourd’hui.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’obligation ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est tenu de respecter l’obligation d’installation des compteurs individuels de chauffage et/ou de refroidissement.

L’administration effectue des contrôles pour s’assurer du respect de cette obligation. Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit, par le biais du syndic, transmettre les pièces administratives qui justifient l’installation des équipements dans la copropriété. Lorsque cette dernière est exonérée de l’obligation, soit par impossibilité technique soit par coût excessif, elle doit également le justifier à l’administration compétente.

À défaut, la copropriété est mise en demeure de se conformer à ses obligations sous un certain délai. En cas de non-réponse dans un délai d’un mois ou sans réalisation des travaux nécessaires dans le délai imparti, la copropriété peut être sanctionnée par une amende.

Cette amende peut atteindre 1 500 € par logement et par an, jusqu’à la mise en conformité du bâtiment.

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Y a-t-il des types de chauffages interdits en copropriété ?

Jugés trop polluants, certains modes de chauffage aux énergies fossiles sont progressivement interdits en copropriété :

• Depuis juillet 2022, les chaudières collectives au fioul ne peuvent plus être installées dans les copropriétés, pour inciter leur remplacement progressif au profit de modes de chauffage aux énergies renouvelables.
• Dès 2025, se chauffer exclusivement au gaz sera interdit dans l’habitat collectif neuf, en raison des fortes émissions de gaz à effet de serre incompatibles avec la nouvelle réglementation thermique en vigueur : la RE2020. Un bouleversement pour le secteur, qui doit rapidement trouver des alternatives viables et performantes (pompe à chaleur géothermique, biomasse, réseau de chaleur…).

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