Comment fonctionne une assemblée générale de copropriété ?

Rédigé par Antoine
20 janv. 2021
Temps de lecture : 5 min
assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale de copropriété (AG) doit au minimum avoir lieu une fois par an ; le syndic réunit alors tous les copropriétaires. Un ordre du jour est transmis avant la réunion : il permet de récapituler toutes les questions qui seront soulevées et soumises au vote pendant l’assemblée. Hellio vous dévoile tous les détails sur le fonctionnement, l’organisation et le déroulement d’une assemblée générale de copropriété.


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L’assemblée générale de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

L’AG de copropriété réunit tous les copropriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, au moins une fois par an. Ils sont convoqués par le syndic, au plus tard 6 mois après le dernier jour de l’exercice comptable.

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Des travaux urgents à voter dans votre copropriété ? En dehors de l’assemblée générale obligatoire, une AG extraordinaire peut être organisée, par exemple pour des travaux imprévus devant être exécutés rapidement.

Cependant, le syndic n’est pas le seul habilité à convoquer une assemblée générale : le conseil syndical ou les copropriétaires eux-mêmes peuvent le faire. Il faut dans ce cas que ces derniers représentent au moins ¼ des voix, sauf mention contraire dans le règlement de copropriété.

L’assemblée générale de copropriété n’est pas obligatoire pour les copropriétaires, mais il est tout de même fortement recommandé d’y assister. En effet, de nombreuses décisions cruciales y sont prises, pouvant avoir un impact sur les charges.


Quel est le rôle de l’assemblée générale ?

Dans le fonctionnement quotidien de la copropriété, l’assemblée générale joue un rôle majeur. Cette réunion permet effectivement de prendre toutes les décisions importantes, et aussi de débattre sur les sujets liés à la gestion de l’immeuble. Le contenu à l’ordre du jour peut être varié :

  • Modification du règlement de copropriété,
  • Suppression du poste de concierge ou de gardien,
  • Réalisation du diagnostic technique global de l’immeuble,
  • Travaux d’accessibilité,
  • Travaux d’économies d’énergie dans les parties communes,
  • Travaux dans les parties privatives qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur,
  • Mode d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble,
  • Aliénation des parties communes,
  • Désignation du syndic.

En résumé, l’AG est l’événement central où se valident tous les choix relatifs à une copropriété.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 7 millions

C’est le nombre de logements qui devront être rénovés d’ici 2028 pour pouvoir être vendus ou loués, en accord avec le plan de transition écologique. Ils devront atteindre la classe E sur l’étiquette énergie après DPE. Selon leur nature, les travaux de rénovation à engager pourront être soumis à un accord de la copropriété lors d’une assemblée générale.


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Modalités d’organisation de l’AG de copropriété

Mais comment s’organise une AG ? Il faut respecter un délai de 21 jours entre la date prévue et l’envoi des convocations. Chaque copropriétaire reçoit ainsi une lettre recommandée ou un courrier électronique. Il peut aussi s’agir d’une remise en mains propres.

Dans ce courrier, il est essentiel de mentionner :

  • La date et l’heure de l’AG,
  • Le lieu de la réunion (obligatoirement dans la commune dans laquelle se situe l’immeuble, sauf mention contraire dans le règlement),
  • L’ordre du jour,
  • Un bulletin de vote par correspondance (depuis le 4 juillet 2020).

De plus, selon les questions à l’ordre du jour, d’autres documents seront annexés : devis, plans, etc.

Si un copropriétaire a un empêchement, il peut demander à un mandataire de le représenter (un autre copropriétaire ou un tiers).


Déroulement de l’assemblée générale : les étapes essentielles

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, les copropriétaires peuvent assister à l’assemblée générale par visioconférence. De même, ils ont désormais la possibilité de voter par correspondance.

À son arrivée à l’AG, chaque copropriétaire doit signer une feuille de présence. Cette dernière indique le nom, le domicile et les tantièmes de chacun. À défaut de l’établissement de ce document, sous forme papier ou électronique, l’assemblée générale est considérée comme nulle.

Avant de commencer la réunion, toutes les personnes présentes désignent le président de séance, et éventuellement des scrutateurs et scrutatrices. Le vote est fait à la majorité simple. Le syndic est tenu d’assurer le secrétariat pendant l’AG.

L’ordre du jour

picto-demarche-obtentionTout au long de l’assemblée générale, les copropriétaires vont devoir se prononcer sur les sujets inscrits à l’ordre du jour. À la fin de la réunion, il est fréquent que d’autres questions imprévues soient évoquées : dans ce cas, les copropriétaires pourront seulement en discuter, mais le vote ne sera pas possible.

Les votes de l’assemblée générale

main homme vote urne

Tous les copropriétaires disposent d’un nombre de voix proportionnel à leurs tantièmes qui correspondent à leur(s) lot(s) dans la copropriété. Pour être adoptée, chaque décision doit obtenir une majorité, qui peut être simple, absolue, double ou à l’unanimité.

Type de majorité

Définition

Pour quelles décisions ?

Majorité simple de l’article 24

Il s’agit de la majorité des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents ou représentés. La majorité simple ne tient pas compte des abstentions.

La majorité simple est utilisée pour toute la gestion courante de l’immeuble, c’est-à-dire les travaux d’entretien, les travaux obligatoires, l’assurance de l’immeuble ou encore l’installation d’équipements (antenne, matériel de sécurité…).

Majorité absolue de l’article 25

Il faut obtenir dans ce cas plus de la moitié des voix des copropriétaires, soit par exemple 51 voix pour une assemblée avec 100 voix. Si au moins un tiers des voix a été recueilli, il est possible d’organiser un second vote à la majorité simple.

La majorité absolue concerne les décisions qui ont plus d’impact, comme la désignation d’un syndic, la réalisation de travaux d’économies d’énergie, le ravalement ou la création d’espaces verts dans la copropriété.

Double majorité de l’article 26

La décision est adoptée si le vote réunit au moins les deux tiers des voix et la majorité des copropriétaires. Exemple pour une AG avec 120 voix et 12 copropriétaires : il faut obtenir un vote favorable de 7 membres qui représentent au minimum 80 voix.

La double majorité est nécessaire pour les votes importants comme l’acquisition ou la vente de parties communes, ou bien la modification du règlement de copropriété.

Vote à l’unanimité

La décision est adoptée uniquement si tous les copropriétaires sont favorables, sans aucune abstention.

Il s’agit de lourds changements comme l’aliénation des parties communes, la souscription d’un crédit bancaire pour des travaux, ou encore la suppression d’un équipement collectif, comme l’ascenseur.

Le PV à la fin de l’AG

Lorsque la séance est terminée, le président lève l’assemblée générale et le syndic signe le procès-verbal, tout comme le président et les scrutateurs. Le PV contient le résultat de chacun des votes, ainsi que les questions liées. Le détail des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants, et leur nombre de voix sont également indiqués. Tous les PV d’assemblée générale sont conservés dans un registre.

Une copie du PV est ensuite envoyée à tous les opposants et défaillants, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique, dans le mois qui suit l’assemblée générale. Une lettre simple peut également être envoyée à tous les autres copropriétaires, bien que ce ne soit pas obligatoire.

Comment contester un vote d’assemblée générale ?

En cas de désaccord avec une décision prise lors de l’AG, les copropriétaires opposants ou absents ont deux mois — à partir de la réception du PV — pour notifier leur contestation. En effet, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il est possible d’engager une action en justice auprès du tribunal judiciaire dont dépend la copropriété. Il faudra alors apporter la preuve d’un non respect des procédures, ou bien du caractère injustifié de la décision prise. L’assistance d’un avocat dans cette opération s’avère obligatoire.


Assemblée générale de copropriété & Covid-19 : comment ça marche ?

Avec l’épidémie de Covid-19, le fonctionnement classique de l’assemblée générale a fait l’objet de quelques révisions. Les dispositions permettant de tenir les AG à distance ont été prolongées jusqu’au 1er avril 2021. Il est donc possible de :

  1. Faire une AG en visioconférence : exceptionnellement, en raison de la crise sanitaire, l’utilisation de la visioconférence est possible sans validation préalable par une AG. Elle doit se faire à minima avec une transmission de la voix, une retransmission simultanée et une retransmission continue. Pendant toute la période dérogatoire, le syndic peut choisir unilatéralement le système de visioconférence de son choix.
  2. Faire une AG par correspondance : les décisions sont prises grâce au vote par correspondance. Le formulaire est ensuite annexé à la convocation de l’assemblée générale.

Note : concernant les contrats du syndic et les mandats des membres du conseil syndical qui expirent entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020, ils sont prolongés jusqu’au prochain vote en AG. Dans ce cas précis, elle doit avoir lieu impérativement avant le 31 janvier 2021.


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