Des travaux non votés en AG de copropriété peuvent-ils être réalisés ?

En habitat collectif soumis au statut de copropriété, la réalisation de travaux implique un certain formalisme. Qu’ils concernent les parties communes ou les parties privatives, ces travaux requièrent bien souvent l’accord du syndicat des copropriétaires.

Pour cela, les copropriétaires sont conviés à participer à l’assemblée générale (AG) une fois par an minimum. C’est au cours de l’AG que sont votées les décisions importantes, notamment les travaux. Il arrive pourtant que certains travaux non votés en AG soient réalisés à l'initiative du syndic ou d’un copropriétaire.

Comment fonctionne le vote en AG ? Pourquoi le vote est-il obligatoire ? Quelles sont les exceptions ? Éclairage.

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Comment fonctionne le vote en AG ?

En AG, chaque projet de résolution est soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires, réunis sous l'appellation du syndicat des copropriétaires (SdC).

Chacun et chacune dispose d’un nombre de voix qui lui est propre, selon les tantièmes qu’il ou elle détient dans la copropriété. Pour participer au vote, le copropriétaire doit être présent à l’AG ou représenté via un pouvoir.

La démarche classique pour les travaux

En copropriété, les travaux peuvent porter sur :

• Les parties privatives, c’est-à-dire l’ensemble des lots à l’usage exclusif de leurs propriétaires respectifs. Il peut s’agir des appartements, caves, garages, etc.
• Les parties communes, que les copropriétaires se partagent, dont la liste est précisée dans le règlement de copropriété, notamment les couloirs d’accès, escaliers, ascenseurs, etc.

Les travaux soumis au vote en copropriété

Selon les éléments sur lesquels portent les travaux, le vote en AG est nécessaire. Celui-ci se déroule suivant des règles de majorité différentes, en fonction de l’impact de ces travaux au regard de la copropriété :

• La majorité simple ou de l’article 24 : elle est obtenue lorsque la résolution recueille la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou qui ont voté par correspondance. Les travaux concernés par cette majorité, la plus accessible, sont ceux portant sur la sécurité des occupants et la conservation de l’immeuble.
• La majorité absolue de l’article 25 : elle représente la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. C’est la majorité requise pour les travaux de rénovation énergétique, d’amélioration, de transformation ou d’addition.

Quant à la double majorité, elle rentre en jeu dans le cas de certaines décisions, mais pas concernant les travaux.

Est-ce que le vote est obligatoire pour les travaux ?

L’une des missions du syndicat des copropriétaires est d’assurer la conservation et le bon entretien de la copropriété. Il veille également à la préservation de l’esthétique des façades de l’immeuble. C’est pourquoi les travaux qui portent sur les parties communes sont soumis au vote des copropriétaires en AG.

Toutefois, certains travaux portant sur des parties privatives peuvent affecter les parties communes ou l’esthétique de l’immeuble. Dans ce cas, les travaux concernés doivent recueillir l’accord préalable des copropriétaires en AG.

Les travaux privatifs qui affectent les parties communes sont ceux qui impliquent une intervention sur :

• Les murs porteurs,
• Les canalisations réputées communes,
• Les gaines techniques, les têtes de cheminées et la toiture.

Les travaux qui ont un impact sur l’esthétique des façades sont ceux portant sur :

• La modification d’un balcon (coloris des peintures, fermeture en loggia, etc.),
• La réalisation d'une construction dans une cour ou un jardin privatif,
• La création ou la modification d’une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, lucarne, velux, etc.).

Dans tous ces cas, le vote en AG est obligatoire par le biais d’une résolution propre à chaque projet de travaux.

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Pourquoi voter les travaux en AG ?

Le vote des travaux en assemblée générale est rendu obligatoire pour de nombreux motifs.

Lorsqu’il s’agit de travaux en parties communes, ils bénéficient, par définition, à l'ensemble des copropriétaires. C’est donc légitime que chacun et chacune puisse se prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé au sein de la copropriété.

Également, les travaux engendrent des frais supplémentaires qui se répercutent sur les charges de copropriété réparties entre les copropriétaires. Certains propriétaires ne voient pas d’un bon œil certaines dépenses qu’ils peuvent juger non nécessaires (la réfection des peintures de la cage d’escalier par exemple).

Lorsque les travaux (en parties privatives ou parties communes) sont votés en AG, cela engage le syndic à suivre leur exécution et leur réalisation dans les règles de l’art.

Dans quel cas le vote en AG n’est-il pas nécessaire ?

Certains travaux en copropriété ne requièrent pas l’obtention d’un accord en AG. Il est tout à fait possible d’effectuer certains travaux sans en informer le syndic. À condition que ceux-ci respectent ces trois conditions :

• Ces travaux concernent une partie privative,
• Ils n’ont pas d’incidence sur les parties communes de l’immeuble,
• Ils n’affectent pas et ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dans ces cas-là, les propriétaires des lots concernés peuvent engager les travaux sans en référer au syndic, et sans demander l’accord préalable des copropriétaires.

Le syndic peut également engager certains travaux sans consultation du syndicat des copropriétaires. Deux catégories de travaux sont concernées :

• Pour répondre à des situations urgentes mettant en péril la sauvegarde de l’immeuble. Le syndic peut engager les travaux de sa propre initiative sans attendre. En revanche, il doit en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale exceptionnelle.
• Pour procéder aux menues réparations. C’est notamment le cas pour remettre en service un équipement en panne (contrôle d’accès de l’immeuble), ou mandater une entreprise pour le relamping (modernisation du système d’éclairage).

À quels textes faut-il se référer pour le vote des travaux ?

Le droit français est riche en textes de référence pour encadrer l’organisation de la vie en copropriété.

Les textes de loi qui régissent les règles de majorité en AzG sont issus de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la loi fondatrice du statut de copropriété des immeubles bâtis. Chaque majorité dispose de son article qui lui est propre :

• Majorité simple, dite de l’article 24,
• Majorité absolue de l’article 25,
• Double majorité de l’article 26.

Les travaux urgents pour lesquels le syndic peut s'exonérer du vote en AG sont définis dans les textes suivants :

• Articles 14-2 ; 18 ; 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
• Articles 9 et 37 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Travaux irréguliers : quelles sanctions ?

On parle de travaux irréguliers lorsque ces derniers n’ont pas été votés en AG alors qu’ils nécessitent de recueillir l’accord des copropriétaires. Ces derniers peuvent saisir le tribunal judiciaire pour exiger une remise en état des lieux ou bien pour demander l’arrêt des travaux s’ils sont en cours.

Si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, il existe toujours la possibilité de les faire ratifier après leur exécution. Il s’agit donc de réaliser un vote en aval pour obtenir l’accord des copropriétaires et éviter d’être dans l’illégalité.

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