Le guide des travaux de copropriété à réaliser dans les parties privatives

Relamping, isolation, chauffage : l’amélioration de la performance énergétique d’un immeuble concerne aussi bien les parties privées que collectives. Lorsque des travaux sont engagés dans des espaces privatifs, ils sont alors à l’initiative du propriétaire concerné, et c’est à lui de les financer. Mais dans certaines situations, l’accord de la copropriété peut être exigé. Parfois, elle est même en droit d’imposer des travaux votés en assemblée générale. Le point sur la rénovation des parties privatives, les démarches et les aides.

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Qu’est-ce qu’une partie privative ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique que chaque lot de copropriété doit comporter une partie privative et une quote-part de parties communes. L’état descriptif de division permet de déterminer les différents lots.

Aux yeux de la loi, les parties privatives sont définies comme les espaces de l’immeuble et du terrain qui sont la propriété exclusive d’un copropriétaire. Elles s’opposent ainsi aux parties communes, qui peuvent être affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires : les parcs, les jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les couloirs, ou encore les locaux de services communs, par exemple. Cependant, le règlement de copropriété peut classer certaines parties privatives comme communes, ou inversement.

Rénovation des logements : quel est l’enjeu ?

Le gouvernement est en lutte contre les passoires thermiques : il s’agit de tous les maisons ou appartements qui ont une très forte consommation d’énergie, classés F ou G suite à un DPE. À partir de 2023, la Loi prévoit de les interdire progressivement à la location. Si ces habitations énergivores posent problème, c’est pour plusieurs raisons :

• Le confort thermique est médiocre voire indécent : les habitantes et habitants ont souvent froid l’hiver et chaud l’été ;
• Les factures de chauffage s’envolent et la réduction des charges de la copropriété devient une priorité ;
• Le bien perd de sa valeur à cause d’une mauvaise étiquette énergie ;
• Les émissions de gaz à effet de serre et le gaspillage des ressources contribuent à la pollution de l’environnement.

Pour valoriser une copropriété et pour conserver son attractivité, il est donc urgent d’engager des travaux dans les parties privatives, dans le cadre d’une rénovation globale. C’est effectivement en les associant à des travaux dans les parties communes que le résultat sera optimal.

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Quels sont les travaux principaux à réaliser dans les parties privatives ?

Pour optimiser la performance énergétique d’un logement, il existe différents travaux à réaliser dans les parties privatives. Parmi les plus fréquents, on retrouve l’isolation thermique intérieure, le remplacement des parois vitrées, le relamping ou encore le changement du système de chauffage.

L’isolation intérieure

Dans un appartement, l’isolation thermique concerne principalement les murs intérieurs, sauf cas spécifique : un logement en rez-de-chaussée peut être isolé au niveau des planchers bas, par exemple, et des travaux d’isolation des combles ou du toit peuvent être réalisés si le lot est au dernier étage.

L’isolation des murs par l’intérieur consiste à poser une couche d’isolant sur les parois, sous forme de panneaux rigides par exemple. Elle est moins efficace que l’ITE (isolation thermique par l’extérieur), mais aussi moins coûteuse. En revanche, elle diminue la superficie du logement.

L'isolation d'un appartement réduit ses déperditions thermiques et donc le gaspillage d'énergie pour chauffer ou climatiser.

Le remplacement du système de chauffage

Le chauffage représente généralement la part la plus importante de la facture d’énergie. Pour une rénovation énergétique réussie, il est important de s’orienter vers un appareil performant et écologique. Dans les parties privatives, il est donc possible de changer une ancienne chaudière individuelle et d’opter pour un équipement à très haute performance énergétique (chaudière THPE), ou bien de remplacer des convecteurs électriques énergivores par des radiateurs basse température.

L’éclairage ou le relamping

Le relamping consiste tout simplement à remplacer les sources lumineuses énergivores par des éclairages LED, beaucoup moins gourmands. Si l’opération est très fréquente dans les parties communes de la copropriété, elle peut aussi être menée dans les parties privatives, pour une efficacité maximale.

Les parois vitrées

Certains logements de la copropriété ont encore des fenêtres avec du simple vitrage ? Les menuiseries représentent une source importante de perte de chaleur : la priorité est donc de les remplacer par des vitrages mieux isolés. Il est possible d’opter pour du double vitrage ou même du triple vitrage.

Les démarches pour réaliser les travaux en copropriété

Chaque copropriétaire a la liberté d’effectuer des travaux dans son lot privatif, sous réserve qu’ils ne portent pas atteinte au règlement de copropriété, à l’esthétique de l’immeuble ou aux autres résidentes et résidents.

L’accord de la copropriété pour les travaux individuels

Tous les travaux individuels doivent impérativement respecter la destination de l’immeuble : c’est-à-dire toutes ses caractéristiques (aspect extérieur et intérieur, services collectifs, standing, etc.). Il est aussi important de vérifier que les opérations souhaitées ne sont pas interdites par une clause du règlement. Par exemple, ce dernier peut proscrire la division d’un lot de copropriété en plusieurs lots plus petits.

De manière générale, tous les travaux qui ont un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble ou sur les parties communes doivent être soumis à un vote en assemblée générale. Les parties communes concernent les murs porteurs, les plafonds, ou encore les canalisations. Par exemple, si un copropriétaire souhaite installer un conduit de cheminée, il doit demander l’accord.

Même constat si les travaux modifient l’esthétique de l’immeuble : c’est le cas lors de l’installation d’un bloc de climatisation par exemple, ou du remplacement des fenêtres par un modèle d’une autre couleur. Le copropriétaire devra donc soumettre le projet, ainsi qu’un dossier technique, au syndic ou au conseil syndical, afin de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il sera soumis au vote à la majorité absolue (ou majorité de l’article 25) : c’est-à-dire l’ensemble des voix (ou tantièmes) du syndicat de copropriétaires (qu’ils soient présents, représentés ou absents).

Si un copropriétaire souhaite effectuer des travaux qui entraînent une appropriation d’une partie commune, la double majorité est requise. Exemple : fermer une cour dont il a la jouissance exclusive, ou bien réaliser des travaux sur un couloir commun.

Les travaux sur les parties privatives imposés par la copropriété

Parmi les différents travaux effectués en copropriété, certains ont lieu dans des parties privatives, mais sont d’intérêt collectif : le remplacement des parois vitrées, par exemple. Il est possible de faire voter ce type de travaux à la majorité de l’article 25 (majorité absolue), même s’ils portent sur des parties privatives. Le copropriétaire en question devra donc en assumer le coût : la répartition des charges ne concerne que les travaux dans les parties communes.

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Quelles sont les aides individuelles pour les travaux privatifs ?

La rénovation énergétique des bâtiments est largement encouragée par l’État. Les propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux dans les parties privatives peuvent donc solliciter plusieurs aides financières.

MaPrimeRénov’ : version individuelle ou collective

Il s’agit du dispositif phare du gouvernement, accessible à tous les ménages. Depuis le 1^er janvier 2020, il fusionne le crédit d’impôt à la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Anah « Habiter Mieux agilité ». Le programme est ouvert aux propriétaires bailleurs ou occupants. Selon les revenus, les foyers peuvent ainsi obtenir des primes pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique. MaPrimeRénov’ prévoit des bonus, par exemple, en cas de sortie de classe F ou G (+10 % du montant des travaux.

Deux versions de l'aide :

• Individuelle : pour des travaux en parties privatives. Les montants sont identiques à ceux d'une maison ;
• Collective : pour des travaux en parties communes, avec gain énergétique d'au moins 35 %.

Les primes CEE et Coup de pouce

Cumulables avec MaPrimeRénov’, les CEE (certificats d’économies d’énergie) peuvent venir aussi alléger la facture. Il s’agit de primes versées par les entreprises de fourniture d’énergie pour des travaux spécifiques répertoriés dans la liste des opérations standardisées.

L’éco-PTZ

Après la déduction de MaPrimeRénov’ et des CEE, les ménages peuvent ensuite solliciter un éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge sans payer d’intérêts. Le montant global est plafonné à 50 000 €.

L'éco-PTZ peut être individuel (rénovation des parties privatives) ou collectif (versé au syndicat des copropriétaires).

Le chèque énergie

Cette aide nominative prend la forme d’un chèque d’une valeur de 48 à 277 € par an, et se destine aux personnes aux revenus modestes. Initialement dédié au paiement des factures énergétiques, le chèque énergétique peut aussi être utilisé pour payer des travaux d'économies d'énergie.

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