Travaux sur les parties communes en copropriété : guide 2024

À la différence du syndic qui a le droit voire le devoir de réaliser les travaux dans les parties communes d’une copropriété, les propriétaires de l’immeuble qui envisagent de rénover chez eux doivent prendre garde aux endroits concernés. Travaux sur des parties à usage privatif affectant des parties communes, parties privatives stricto sensu, parties extérieures… Le contexte implique différentes démarches et autorisations. Dans cet article, Hellio vous guide à travers les travaux en parties communes d’une résidence collective.

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De la définition des parties communes en copropriété

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »

L’article 3 de loi du 10 juillet 1965 définit et cite des exemples de parties communes en copropriété. Elles sont ensuite précisées par le règlement de chaque copropriété et l’état descriptif de division.

On considère généralement comme parties communes :

• Les locaux des services communs,
• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
• Les passages et corridors,
• Tout élément incorporé dans les parties communes.

On considère généralement comme droits accessoires aux parties communes :

• La surélévation d’un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou l’affouillement du sol,
• L’édification de nouveaux bâtiments dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
• L’affouillement de tels cours, parcs ou jardins,
• La mitoyenneté afférent aux parties communes,
• L’affichage sur les parties communes,
• La construction afférente aux parties communes.

Les travaux privatifs qui affectent les parties communes

Dès lors que vous êtes propriétaire d’un bien dans une copropriété et que vous souhaitez faire des travaux sur vos parties privatives, à vos frais, la décision vous appartient. Mais attention : si ces travaux affectent les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble, ou risquent de fragiliser sa structure, alors il vous faudra au préalable obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce vote se fait à la majorité absolue.

Voici quelques exemples de travaux sur parties communes à usage privatif :

• Abattre un mur porteur un sein de son logement ;
• Construire une terrasse ;
• Installer un store sur un balcon ;
• Poser une enseigne pour un local commercial ;
• Raccorder les canalisations de l’immeuble pour l’installation de WC ;
• Poser une antenne parabolique.

Si vous devez effectuer ce type de travaux, veillez à faire inscrire votre demande à l’ordre du jour de l’AG et surtout à fournir un dossier technique à l’appui de votre projet.

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Les travaux d’efficacité énergétique en parties communes

Réchauffement climatique, précarité énergétique, passoires thermiques : autant de sujets environnementaux aux conséquences suffisamment graves pour que le législateur ait décidé de s’en saisir. Les mesures d’efficacité énergétique font partie de ces travaux collectifs rendus obligatoires par la loi dès lors qu’ils concourent au respect des réductions de gaz à effet de serre.

Cependant, l’urgence environnementale ou la réglementation ne sont pas les seules raisons amenant à réaliser des travaux au sein d’une copropriété. Ils permettent de faire d’importantes économies sur les factures énergétiques ; économies qui peuvent aller selon les opérations réalisées jusqu’à 50 %.

Voici quelques travaux réalisables sur les parties communes.

Le calorifugeage

Cela consiste à isoler des tuyaux d’eau chaude circulant au sous-sol d’un immeuble.

L’isolation des points singuliers

En complément du calorifugeage, elle permet de supprimer les ponts thermiques (pertes thermiques au niveau des compteurs, réducteurs, vannes...) en y installant des matelas isolants. En savoir plus.

L’isolation thermique des murs par l’extérieur (ITE)

En plus de réduire les déperditions, elle renforce l'étanchéité des façades contre les infiltrations d’air. Dans le même temps, l'opération entraîne un ravalement de façade et donc une revalorisation du patrimoine.

L’isolation des combles

Elle entraîne une réduction des pertes de chaleur par le toit d’un immeuble grâce au soufflage d’un isolant dans les combles perdus, ou la pose de panneaux en rampants.

L’isolation thermique extérieure des toitures-terrasses

Sur une pente inférieure à 5 %, elle consiste à poser sur le toit un isolant et ainsi diminuer les variations de température de la couche d'étanchéité.

L’isolation des planchers-bas

Par flocage (projection de mousse isolante) ou pose de panneaux rigides au niveau du plafond du sous-sol des résidences (cave, parking...).

Le remplacement d'une chaudière collective

Abandonnez votre chaudière vétuste et polluante (fioul par exemple) par une pompe à chaleur ou une chaudière à très haute performance énergétique.

L’installation de thermostats

avec régulation performante permet aux résidents de mieux contrôler leur système de chauffage individuel. Ils peuvent ainsi définir une température optimale dans les pièces tout en faisant des économies d’énergie.

L’installation de lampes à LED (relamping)

Modernisation du système d’éclairage en remplaçant les sources lumineuses obsolètes et énergivores par des luminaires LED dans les couloirs, entrées d’immeubles, parkings...

L’installation de panneaux solaires

Grâce à cette installation, la copropriété produit sa propre électricité et peut économiser jusqu'à 50 % de ses charges. En savoir plus.

La rénovation globale

Elle consiste à réaliser un bouquet de travaux : isolation, chauffage, ventilation…

À lire aussi : La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?

« Objectivement, on a été émerveillés : qualité du travail, rapidité d'exécution, propreté du chantier. Un travail parfait pour une isolation remarquable. »

François Charpentier., membre du conseil syndical, résidence de l'Espace à Vitry-sur-Seine

Les travaux d’intérêt collectif pour la copropriété

Hall d’entrée, palier, escaliers, local à vélos ou poubelles, chaufferie, ascenseur… Autant de parties ou équipements communs au sein d’une copropriété dont les résidents jouissent collectivement au quotidien. Les menus travaux d’entretien relèvent de la mission du syndic dans le cadre du budget prévisionnel voté.

En cas de travaux urgents, imprévus et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a également l’obligation d’effectuer ces travaux. Ils devront être entérinés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, c’est à cette dernière que revient le droit de décider ou non d’effectuer tous les autres travaux concernant les parties ou équipements communs de la copropriété. La majorité requise dépend bien évidemment de la nature du chantier.

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Entretenir, réparer et restaurer les parties communes

C’est l’une des obligations du syndic de la copropriété pour la maintenir en bon état. L’ensemble des actions relevant de cette obligation est décidé par l'assemblée générale, lors d'un vote à la majorité simple.

La répartition du coût des travaux entre les copropriétaires pour le bâti (conservation ou entretien des parties communes) dépend de leur lot (nombre de tantièmes) et de l’utilité potentielle des équipements à rénover pour chaque copropriétaire.

Par exemple, un ascenseur concerne beaucoup moins un résident du rez-de-chaussée que du 6^ème étage !

Améliorer les parties communes de la copropriété

Quand on investit dans un bien immobilier au sein d’une copropriété, on souhaite un embellissement continuel de cette dernière. Ceci non seulement pour une question de plaisir et de confort, mais aussi pour que le bien prenne de la valeur.

On entend par travaux d’amélioration, ceux qui permettent :

• D’adapter les structures existantes de l’immeuble à de nouveaux besoins de la copropriété ;
• De créer de nouveaux locaux à usage collectif ou des éléments d’équipement commun.

Ce type de travaux d’amélioration revient à l’initiative des copropriétaires et se décide en AG.

Les travaux d’amélioration obligatoires en vertu de la législation

Pour des raisons de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou encore environnementales, le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’opposer à l’exécution de ces travaux. Il appartient cependant aux copropriétaires de voter en AG, à la majorité absolue, les modalités d'exécution de ces travaux (date, coût, prestataire…).

Liste des principales mesures obligatoires :

Profitez d’une rénovation globale en copropriété

Comment financer les projets de rénovation thermique dans les parties communes ?

Des aides financières existent dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) — pour un geste unique ou une rénovation globale —, cumulable avec la prime d’État « MaPrimeRénov’Copro ».

À noter que l'isolation à 1 euro demeure possible pour une opération bien spécifique : le calorifugeage.

Enfin, la souscription d’un éco-PTZ collectif permet de couvrir le reste à charge, toujours cumulable avec la prime CEE et Ma Prime Rénov' Copropriétés.

En tant qu'opérateur AMO, mandataire MaPrimeRénov' et délégataire CEE, Hellio s'engage à apporter les meilleures solutions de rénovation énergétique en immeuble. Du financement à la réalisation du chantier, l’équipe Hellio, son bureau d’études et son réseau d’artisans partenaires accompagnent et conseillent les gestionnaires, syndics et propriétaires.

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