Quote-part en copropriété : comment ça marche ?

En copropriété, des quotes-parts sont attribuées à chacun des lots qui la composent. Chaque copropriétaire détient une quote-part variable, notamment en fonction de la typologie du lot. La copropriété est la somme des quotes-parts détenues par les copropriétaires pour leurs parties privatives respectives, qui incluent une fraction des parties communes. Ces dernières bénéficient à tous, et induisent des charges qu’il est nécessaire de répartir.

Suivez notre guide pour tout comprendre sur cette notion fondamentale en copropriété et son application concrète via les sujets de la FAQ.

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Qu’est-ce qu’une quote-part ?

La quote-part est un terme juridique qui s’applique dans de nombreux domaines, dont l’immobilier, la fiscalité ou les successions.

La définition d’une quote-part

La quote-part est la part qui revient à chacun et chacune dans une répartition. Au niveau juridique, cela désigne la part détenue par un propriétaire dans un bien immobilier ou un capital.

Par exemple, dans le cadre d’un bien acheté à plusieurs en indivision, chaque propriétaire a la capacité de jouir des droits sur l’ensemble du bien. Chacun et chacune dispose d’une quote-part proportionnelle au montant investi dans le bien. Une convention d’indivision permet de faciliter la prise de décision, en se basant sur la majorité en termes de quote-part. Cela permet d’éviter les blocages de l’unanimité, difficile à atteindre.

Les textes qui régissent la quote-part

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 est le texte phare qui régit le statut de la copropriété.

Comme la notion de quote-part est fondamentale en copropriété, un volet important y est consacré.

L’article 5 précise notamment que la quote-part de parties communes attachée à chaque lot privatif dépend de sa consistance, de sa superficie et de sa situation indépendamment de son utilisation.

L’article 8 indique que le règlement de copropriété est le document de référence pour connaître :

• La destination de chaque partie privative et commune,
• Les conditions de jouissance,
• Les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Enfin, l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 encadre l’état descriptif de division.

Ce document sert à :

• Définir la quote-part de parties communes attachée à chaque lot de l’immeuble,
• Faciliter l’identification des propriétaires de chaque lot par le service de publicité foncière.

La quote-part en copropriété : modalités d’application

En copropriété, les quotes-parts ont plusieurs objectifs. Le premier est de déterminer la proportion de participation des copropriétaires aux charges de la copropriété. Le second intérêt de la quote-part est de fixer le nombre de voix des copropriétaires lors des assemblées générales.

Le calcul de la quote-part

En copropriété, la quote-part est exprimée en tantièmes, voire millièmes. L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 explique que les tantièmes sont établis proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative.

Lors de la construction de l’immeuble ou de sa mise en copropriété, un géomètre ou le notaire établit les tantièmes, qu’il consigne dans l’état descriptif de division.

La valeur en tantièmes des lots privatifs est déterminée selon plusieurs critères :

• La nature du lot (appartement, parking, garage, cave…),
• La surface habitable,
• Le niveau de confort (jardins et terrasses privatifs font grimper la valeur),
• La situation du lot (un appartement en étage élevé aura plus de valeur que le même logement en rez-de-chaussée).

Ces tantièmes permettent au syndic de répartir le montant des charges courantes de l’immeuble, à transmettre aux copropriétaires par le biais des appels de fonds.

Un projet de travaux en copropriété ?

Comment appliquer la quote-part à propos du vote en AG ?

Les copropriétaires disposent d’un certain nombre de voix pour voter en assemblée générale. Ce nombre de voix est exprimé en tantièmes.

Pour qu’une résolution soit adoptée par l’AG, il est nécessaire qu’un montant minimal de voix soit atteint. En fonction de l’importance des résolutions, des règles de majorité différentes s’appliquent, en cas de travaux notamment.

Seules quelques décisions les plus engageantes nécessitent une validation à l’unanimité.

FAQ sur la quote-part en copropriété

La question de la répartition des quotes-parts en copropriété est source de litiges. Voici un florilège des questions les plus fréquentes sur le sujet.

Que se passe-t-il en cas de copropriétaire majoritaire en AG ?

Dans les petites ou moyennes copropriétés, le cas d’un copropriétaire qui détient plus de 50 % des tantièmes totaux n’est pas rare.

Pour éviter les situations de blocage, sources de difficultés pour la copropriété, le législateur a prévu une parade.

L’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la quote-part du copropriétaire majoritaire est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires.

Que faire en cas de litige sur le calcul de votre quote-part ?

La modification de la répartition des charges de copropriété doit être votée à l’unanimité des copropriétaires. En cas de litige, d’autres actions sont envisageables :

• L’action en nullité devant le tribunal de grande instance, pour annuler des dispositions qui seraient contraires à la loi de 1965.
• L’action en révision, si un copropriétaire est lésé en payant au moins 25 % de plus que ce qu’il devrait.
• La contestation des décisions prises en AG : l’action est possible dans un délai de 2 mois après la notification des décisions aux copropriétaires (réception du procès-verbal de l’AG).

De quelle quote-part dois-je m'acquitter pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif dans mes parties privatives ?

Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, l’assemblée générale peut faire voter des travaux dits « d’intérêt collectif ». Depuis le 1^er juin 2020, ces travaux affectant les parties privatives peuvent s’imposer à un copropriétaire dès lors qu’ils ont été approuvés en AG.

Par exemple, le vote du remplacement des fenêtres de l’ensemble de l’immeuble impose aux copropriétaires de donner l’accès à leur logement à l’entreprise mandatée. Les copropriétaires concernés doivent s’acquitter de 100 % du montant des travaux réalisés dans leur logement.

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