Copropriétaire : tout savoir sur le statut

Instaurée par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la notion de copropriété a participé à l’émergence de nouveaux statuts juridiques. Les termes de copropriétaires, syndicat des copropriétaires, syndic ou encore conseil syndical vous sont familiers ? C’est grâce à cette loi.

Comment est défini ce statut de copropriétaire ? Quels sont ses droits et devoirs ? Quelles sont les conditions pour devenir copropriétaire ? On vous dit tout.

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Comment est défini le statut de copropriétaire ?

Selon une étude du Crédit foncier, environ 9,7 millions de logements français sont soumis au statut juridique de la copropriété, soit près de 30 % du parc privé. Sur 68 millions d’habitants recensés en 2022, on peut estimer à 14,26 % la proportion de copropriétaires en France.

Pour préciser la notion de copropriétaire, il est nécessaire de se baser sur la définition de copropriété. Celle-ci est établie par la loi du 10 juillet 1965 comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »

Le statut de copropriétaire est partagé entre « plusieurs personnes » (physiques ou morales) désignées dans la précédente définition. Chacune d’elles est propriétaire d’un ou de plusieurs biens (parties privatives) dans l’immeuble concerné, ainsi que d’un pourcentage de parties communes exprimé en tantièmes.

Les parties communes ont vocation à servir à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qui composent automatiquement le syndicat des copropriétaires. Elles peuvent être de plusieurs natures :

• Accès (couloirs, portes et portails communs, etc.),
• Gros œuvre (toit, murs porteurs, planchers),
• Canalisations (eaux usées, eaux-vannes et évacuations d’eau pluviale),
• Réseaux (eau, électricité, gaz),
• Équipements communs (ascenseurs, chaudière, jardins, parkings).

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Quels sont les droits et devoirs d’un copropriétaire ?

L’organisation de la vie en copropriété est encadrée par le règlement de copropriété. Ce document écrit est obligatoire et généralement rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble.

Celui-ci précise les règles relatives aux droits et devoirs de chaque copropriétaire. Il appartient au syndic d’immeuble de veiller à la bonne application de ce règlement auprès des occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Les droits des copropriétaires

Chaque copropriétaire a la capacité juridique de participer activement à la vie de sa copropriété. Au moins une fois par an, le syndicat des copropriétaires est convoqué par le syndic pour se réunir en assemblée générale (AG). La présence en AG est facultative, mais recommandée pour voter les projets de résolution inscrits à l’ordre du jour.

Chaque résolution concerne une décision collective sur laquelle chaque copropriétaire est invité à s’exprimer en fonction de ses voix en votant :

• En faveur,
• Contre,
• L’abstention.

Les résolutions votées en AG concernent principalement :

• Les travaux (dans les parties communes ou en parties privatives avec incidence sur les parties communes),
• L’élection ou le renouvellement des membres du conseil syndical,
• L’approbation des comptes,
• Le vote du budget prévisionnel,
• La constitution d’un fonds pour travaux (obligatoire depuis la loi Alur).

En cas d’impossibilité de se présenter en AG, il est possible de mandater un tiers de son choix en remplissant un pouvoir.

Le droit de vote en AG est un acquis pour tous les copropriétaires, sans démarche de leur part. Ce qui diffère entre les copropriétaires, c’est la proportion plus ou moins élevée de leur part de tantièmes (voix) selon les lots qu’ils détiennent. Plus une personne a de tantièmes, plus son poids de décision est important.

Les devoirs des copropriétaires

En échange de ces droits, les copropriétaires doivent respecter les devoirs inscrits au règlement de copropriété, y compris concernant l’usage de leurs parties privatives. Cela implique :

• Le paiement des charges de copropriété (générales et spéciales) pour couvrir les dépenses d’entretien et de travaux réalisés dans l’immeuble. Leur montant est variable selon la quote-part de tantièmes détenue par chaque copropriétaire.
• La libre jouissance des parties privatives, sauf si cela affecte une partie commune ou l’esthétique de l’immeuble (certaines demandes de travaux en parties privatives impliquent l’accord de l’AG).
• Le respect des parties communes en participant aux charges d’entretien et en garantissant leur droit d’usage aux autres copropriétaires.
• Le respect de la destination de l’immeuble : certaines copropriétés interdisent la présence de locaux professionnels ou commerciaux par exemple. Ce qui implique que les lots doivent être strictement à usage d’habitation.
• Le respect de la tranquillité de l’immeuble, en évitant de créer des troubles de voisinage ou des nuisances susceptibles de gêner les autres occupants.

Qui peut devenir copropriétaire ?

En France, tout le monde peut devenir copropriétaire. Toute personne majeure ou mineure émancipée a la capacité juridique d’acquérir un bien immobilier au sein d’une copropriété. Peu importe si elle dispose ou non de la nationalité française.

Bien qu’une seule personne puisse devenir copropriétaire en son nom propre, elle peut aussi s’associer à plusieurs autres pour acquérir en commun. Il s’agit alors de l’acquisition en indivision. C’est un cas fréquent : lorsqu’un couple achète un bien, ses deux membres deviennent tous deux copropriétaires indivis.

Les copropriétaires peuvent aussi avoir le statut de personne morale lorsque l’acquisition est faite par :

• Une société civile immobilière (SCI),
• Une entreprise.

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Comment devenir copropriétaire ?

Pour avoir le statut de copropriétaire, il suffit d’acquérir un lot au sein de la copropriété, peu importe sa typologie (parking, cave, logement, etc.). Un copropriétaire devient officiellement membre de la copropriété à l’issue de la signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire.

En amont, le vendeur doit fournir à l’acquéreur et futur copropriétaire certains documents lors de la promesse de vente (compromis).

Les documents relatifs à la copropriété

L’ensemble des documents suivants sont obligatoirement fournis :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD) pour informer des modalités de répartition des charges au sein de l’immeuble.
• Les procès-verbaux d’assemblée générale (PV d’AG) des trois années précédant l’acquisition, afin de l’informer sur les décisions prises et travaux votés.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble (liste des travaux inscrits dans le plan pluriannuel de travaux et ceux prescrits pour la conservation de l’immeuble).
• Le diagnostic technique global (DTG) s’il a été effectué.
• La fiche synthétique de copropriété (récapitulatif des informations financières et techniques de l’immeuble).

Les documents financiers de la copropriété

Certains éléments financiers doivent être communiqués au copropriétaire acquéreur pour l’informer de la santé financière de la copropriété :

• Le récapitulatif des charges de copropriété dues par le vendeur sur les deux derniers exercices comptables.
• Le montant des sommes dues à la copropriété par l’acquéreur.
• Un état des éventuels impayés de charges de copropriété au sein de l’immeuble ainsi que des impayés auprès des fournisseurs d’énergie.
• La quote-part du vendeur au fond de travaux et le montant du dernier versement.

Les diagnostics obligatoires

Enfin, le vendeur devra fournir au copropriétaire acquéreur les diagnostics techniques obligatoires suivants concernant le ou les lots d’habitation vendus :

• Une attestation de superficie (loi Carrez),
• Les diagnostics techniques (électricité, gaz, amiante, plomb, DPE…),
• Le carnet d’information du logement (pour historiser tous les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le ou les logements concernés).

Une fois l’acte authentique signé après levée de toutes les conditions suspensives et à l’issue du délai de rétractation, le nouvel acquéreur devient officiellement copropriétaire.

Dans quel cas peut-on être copropriétaire ? (appartement, maison, local, etc.)

Lorsqu’on parle de copropriété, il est fréquent de penser en premier lieu à un immeuble collectif d’appartements. Ce type de bâtiment est appelé copropriété « verticale », en opposition à certaines formes de copropriétés « horizontales ». Cette dernière appellation est notamment retenue pour les maisons individuelles en copropriété, souvent assimilées à tort à un lotissement.

Dans le cas d’un local (commercial, professionnel) et d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété, le principe est le suivant :

• Les copropriétaires disposent de la jouissance exclusive de leurs parties privatives et d’un droit d’usage sur les parties communes (utilisation des accès et des équipements communs).
• Le terrain sur lequel est implanté le bâtiment n’appartient pas aux copropriétaires et est considéré comme une partie commune.

Dans le cas d’une copropriété horizontale de maisons individuelles, le principe suit la même logique :

• Les copropriétaires ont l’usage exclusif de leur maison individuelle (parties privatives).
• Le terrain où est implantée la maison n’appartient pas aux propriétaires de la maison individuelle. Il est assimilé à une partie commune soumise à la gestion d’un syndic et au paiement de charges de copropriété pour assurer son entretien (espaces verts, piscine, concierge…).

Un projet de rénovation énergétique en copropriété ?