MaPrimeRénov’ Copropriétés : l'aide collective pour une rénovation globale

Le gouvernement mise sur MaPrimeRénov' pour multiplier les chantiers de rénovation énergétique. Cette aide de l'Anah s'est ouverte aux copropriétés en 2021, plus précisément aux syndicats et aux bailleurs. Auparavant, seuls les propriétaires occupants pouvaient faire la demande, et ce, à titre individuel. L'accent est mis sur la rénovation globale, avec un objectif de 35 % de gain énergétique après travaux.

Hellio, mandataire désigné par l’Anah, accompagne les gestionnaires, syndics et conseils syndicaux dans leurs démarches d’économies d’énergie, l'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) et l'obtention de MaPrimeRénov' Copropriétés en 2024.

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Des travaux à moindre coût grâce à MaPrimeRénov’

Lancée le 1^er janvier 2020 par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), MaPrimeRénov’ encourage les projets de rénovation énergétique. Cette aide publique permet de financer les travaux d’isolation et de chauffage — comme le Coup de pouce — mais aussi de ventilation ou un audit énergétique. Enfin, les bouquets de travaux, communément appelés « rénovation globale » sont soutenus. Que ce soit en maison individuelle ou en immeuble.

Dans ce second cas, le chantier peut se dérouler dans une partie privative (appartement) comme dans des parties communes de la copropriété (chaufferie par exemple, en cas de chaudière collective).

En faisant appel à un organisme mandataire lors de la demande sur le site de l'Anah, les demandeurs peuvent éviter d'avancer les frais : l'entreprise sollicitée s'en charge à leur place, avec la prime déduite directement sur le devis.

Les syndicats de copropriétaires éligibles à MaPrimeRénov' Copropriétés

Bonne nouvelle pour les logements collectifs. Depuis le 1^er janvier 2021, un syndicat de copropriété (SDC) peut demander et obtenir un financement de l'Anah pour un projet de rénovation globale : cette aide est baptisée MaPrimeRénov'Copro.

Il en va de même pour les propriétaires louant leur appartement ; ces bailleurs n’y avaient pas droit en 2020. Ils ont désormais accès à l’aide financière pour réaliser des travaux de rénovation dans 3 logements loués au maximum. Leur dossier pouvait être déposé à partir du 1^er juillet 2021.

L’intérêt de l’ouverture au syndicat de copropriétaires : il s’agit d’une personne morale composée de tous les copropriétaires, créée automatiquement sans formalités.

• Le syndicat décide notamment des travaux de la résidence, ensuite mis en oeuvre par le syndic ;
• Il peut posséder un compte bancaire.

Voilà qui simplifie grandement les démarches. En effet, en 2020, chaque propriétaire devait demander sa prime individuellement.

En résumé, avec l’extension de la prime aux propriétaires bailleurs et au syndicat, ainsi que la levée du critère de ressources, tous les membres et gestionnaires de l’immeuble ont maintenant intérêt à rénover leur bâtiment collectif.

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Une aide collective qui encourage la rénovation globale

Contrairement à sa version individuelle en appartement, MaPrimeRénov' Copropriété finance des bouquets de travaux, et non des gestes isolés. Il ne s'agit donc pas simplement d'isoler les planchers bas, ou d'installer une chaudière plus performante par exemple. La démarche doit obligatoirement entraîner des économies d'énergie supérieures ou égales à 35 %.

Un tel seuil ne peut être atteint qu'en multipliant les actions : isolation de toute l'enveloppe du bâti, nouvel équipement de production d'eau chaude sanitaire, meilleure ventilation, etc. Les travaux doivent être planifiés, coordonnés, avec un suivi et un audit préalable. Autre élément indispensable pour faire accepter un tel investissement en assemblée générale : un bon plan de financement.

Bilan 2023 pour les copropriétés

En 2023, les résultats de la prime se sont avérés probants :

• 30 167 logements rénovés ;
• 236,5 millions d'euros de primes validées ;
• Soit 7 841 € d'aides par logement en moyenne.

Source : bilan de l'Anah

De 2021 à 2023, 75 000 logements ont été rénovés, pour un gain énergétique de 46 % en moyenne. 1 logement sur 4 a atteint une étiquette A ou B sur le DPE.

Source : Anah

Évolution de MaPrimeRénov' Copropriétés en 2024

En juin 2023, le Conseil national de la refondation (CNR) avait annoncé l'évolution importante de MaPrimeRénov' en deux piliers : performance et efficacité. Sa version dédiée aux copropriétés est donc intégrée au pilier Performance. Ces piliers sont désormais appelés respectivement "parcours Accompagné" et "parcours Décarbonation".

Cela permet notamment d'accélérer les travaux de rénovation énergétique des résidences collectives suivantes :

• Petites copropriétés, de moins de 5 logements
• Copropriétés fragiles, voire en difficulté
• Copropriétés confrontées à des contraintes techniques ou architecturales spécifiques (centres anciens, etc.)

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MaPrimeRénov' Copropriétés : quel montant pour rénover en 2024 ?

Contrairement aux logements individuels, les montants de MaPrimeRénov’ en copropriété ne dépendent pas d’un barème adapté à chaque opération d’économies d’énergie. Le calcul dépend du gain énergétique visé après travaux et du type de copropriété. Il n'y a donc pas besoin de se référer aux plafonds des couleurs bleue, jaune, violette ou rose. De plus, l’Anah ne tient pas compte des quote-parts ou de la situation individuelle des parties prenantes, puisque MaPrimeRénov’ est distribuée en intégralité au syndicat.

Désormais, le montant dépend du pourcentage de gain énergétique visé. Le plafond de dépense éligible s'élève à 25 000 € par logement et le pourcentage maximal est de 75 % du montant des travaux. Ainsi, la prime maximale éligible est de 18 250 €/logement. Un bonus "Sortie de passoire" et des primes complémentaires pour les copropriétés fragiles et les ménages modestes et très modestes sont incluses dans ce pourcentage maximal.

*Les copropriétés fragiles et en difficulté ne peuvent pas valoriser elles-mêmes la prime CEE (Certificats d'économies d'énergie). Elle est gérée par l'Anah et intégrée dans la demande de MaPrimeRénov'.

Prenons l’exemple d’une résidence collective de 100 appartements :

• Gain énergétique de 50 % (soit un taux de financement de 45 %)
• Bonus sortie de passoire : + 10 %

Si le montant total des travaux s’élève à 500 000 €, MaPrimeRénov’ Copropriétés atteint 275 000 € (500 000 x -55 %), soit 2 750 € par logement.

Anciens montants de MaPrimeRénov' Copropriétés en 2023

En février 2023, le plafond éligible avait été augmenté de 15 000 € à 25 000 € par logement. En revanche, la prime correspondait à 25 % de ce montant (au lieu de 75 % maximum en 2024). En d'autres termes, le plafond éligible par logement s'élevait à 6 250 € (contre 3 750 € en 2022). Cette année, le plafond éligible a donc triplé, soit 18 750 € par logement.

Plusieurs bonus pouvaient également s’ajouter au financement de base :

• 500 € supplémentaires par logement qui sort des étiquettes énergie F ou G (en 2024, le bonus a évolué et correspond désormais à + 10 % du montant des travaux),
• 500 € supplémentaires par logement pour récompenser son passage en lettre A ou B (bonus Bâtiment Basse Consommation - BBC). Ce bonus est directement intégré dans le taux de financement à 45 % (lorsque le gain énergétique atteint les 50 %).

Enfin, les copropriétés fragiles (taux d’impayé > 8 % ou situées dans un quartier en renouvellement urbain) bénéficiaient d’un soutien de taille, avec 3 000 € en plus par logement. En 2024, cette prime correspond dorénavant à + 20 % du montant des travaux.

La prime supplémentaire était également éligible pour les ménages modestes et très modestes (cette prime est bien reconduite en 2024) :

• 1 500 € pour les ménages modestes
• 3 000 € pour les ménages très modestes

Les conditions d'éligibilité à Ma Prime Rénov' Copropriété

Malgré son extension massive, le dispositif de l’Anah implique plusieurs conditions. MaPrimeRénov’ Copropriété est délivrée au syndicat uniquement si :

1. Les travaux entraînent un gain énergétique d’au moins 35 % (sauf pour les petites copropriétés, dont l'audit énergétique confirme l'impossibilité d'atteindre ce gain) ;
   Les types de travaux éligibles doivent donc concerner une rénovation d'ampleur afin de garantir une performance énergétique optimale, également synonyme de meilleur confort pour les occupants du logement. Cela signifie qu’une étude avant l’intervention doit être réalisée, afin de définir des scénarios de travaux permettant d'atteindre un gain énergétique de 35 % minimum.
2. La copropriété est immatriculée au registre national ;
3. Au moins 75 % de lots d’habitation principale la composent (pour les copropriétés de plus de 20 lots) et au moins 65 % de lots d'habitation principale (pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ;
4. Le chantier est effectué par des entreprises certifiées RGE — Reconnu Garant de l'Environnement — dans leur domaine d'intervention.
5. L'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) est obligatoire.

Zoom sur l'accompagnement AMO

La condition de gain énergétique nécessite l’accompagnement par une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).

1. Pourcentage du montant de la prestation pris en charge par la prime : 50 % (au lieu de 30 % en 2023)

2. Plafond de la prestation éligible en 2024 par logement (au lieu de 180 € en 2023) :

• 300 € (HT) : pour les copropriétés de plus de 20 logements
• 500 € (HT) : pour les copropriétés de 20 logements ou moins

3. Plancher éligible en 2024 par copropriété (au lieu de 900 € en 2023) : 3 000 €

Par exemple, pour une copropriété de 100 lots, dont le coût de la prestation s'élève à 70 000 €, revient à 700 € par logement. Le financement éligible par MaPrimeRénov' est donc de 300 € par logement, tandis que le reste à charge de l'AMO est de 400 €.

De plus, la maîtrise d'œuvre (MOE) est désormais obligatoire pour tout projet dont les travaux dépassent les 100 000 €.

Une SCI peut-elle demander Ma Prime Rénov' ?

Non, l'aide est réservée aux propriétaires physiques. Les sociétés civiles immobilières sont par conséquent exclues du dispositif, même pour des travaux de rénovation énergétique conformes aux exigences réglementaires.

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Comment demander MaPrimeRénov’ en copropriété ?

Rappel : la décision des travaux s’opère en assemblée générale, avec un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Pour prétendre au dispositif en 2024, il convient de suivre ces quelques étapes :

1. Création d’un compte sur le site officiel maprimerenov.gouv.fr ;
2. Dépôt d’une demande de subvention ou d’avance ;
3. Réalisation des travaux par des professionnels qualifiés ;
4. Demande de paiement et réception de MaPrimeRénov'Copro.

MaPrimeRénov' Copropriétés est-elle cumulable avec la prime CEE ?

Tout à fait. L'aide des Certificats d'économies d'énergie (Coup de pouce CEE « Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel collectif ») peut s'ajouter à la prime de l'Anah, pour réduire encore plus les dépenses des copropriétaires.

Condition du cumul entre Ma Prime Rénov' et CEE : le montant total des aides financières ne doit pas dépasser 80 % du montant TTC des travaux.

En outre, les copropriétaires intéressés peuvent souscrire un prêt collectif auprès du syndic. Ce type d'emprunt est moins contraignant qu'un crédit classique de travaux. À ne pas confondre avec l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), également cumulable avec les primes CEE et Rénov'. Ce dernier peut s'élever à 50 000 €, pour des logements occupés en tant que résidence principale.

En 2024, le cumul entre éco-PTZ et MaPrimeRénov' Copropriétés est facilité. La décision d'octroi de l'Anah peut remplacer certaines pièces justificatives — notamment le devis et la facture des travaux — dans le dossier d'emprunt auprès d'un établissement conventionné.

Gestionnaires, faites appel à un mandataire MaPrimeRénov’

Spécialiste de la rénovation énergétique et opérateur d'AMO, Hellio appuie les propriétaires et les gestionnaires de l’habitat dans leur demande de MaPrimeRénov’ Copropriétés. En tant que mandataire, l’entreprise prend en main l’ensemble du projet, et optimise son plan de financement en mobilisant toutes les solutions cumulables.

Parmi elles, les Certificats d’Économies d’Énergie et leur prime CEE permettent de compléter le montant de l’Anah. Les démarches globales de travaux sont notamment éligibles au « Coup de pouce Rénovation performante ».

À la clé : une offre complète et clé en main pour l’habitat collectif.

• Accompagnement sur le choix des travaux les plus efficaces ;
• Mise en relation avec des artisans qualifiés locaux ;
• Remise sur devis de Ma Prime Rénov’ et de la prime CEE.

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