Petite copropriété : quelles sont les règles de gestion spécifiques à ce régime ?

En 2019, la réforme du droit de la copropriété a permis d’encadrer le statut des petites copropriétés et de leur mode de gestion spécifique. Dans ce cadre, une petite copropriété est définie comme étant composée de 5 lots maximum, ou dont le budget prévisionnel de gestion est inférieur à 15 000 € sur 3 ans. L’ordonnance du 30 octobre 2019 prend ainsi des dispositions particulières dans le mode de gestion des copropriétés de petites dimensions avec davantage de simplification dans le fonctionnement.

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Quel est le cadre juridique d’une petite copropriété selon la loi Elan ?

La réforme du droit de la copropriété sur les immeubles bâtis promulguée en 2019 pose un cadre au statut juridique de la petite copropriété. Cette disposition réglementaire est une application de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 dont l’objectif est de proposer des solutions de gestion simplifiée pour les immeubles bâtis en prévention de contentieux.

Définition d’une petite copropriété

L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 modifie le texte de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 du droit de la copropriété en créant des dispositions particulières pour les copropriétés de petite taille. En premier lieu, l’article 41-8 donne une définition au statut de petite copropriété, comme étant désigné :

• un syndic de copropriété comprenant 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• ou lorsque le budget prévisionnel du syndic est inférieur à 15 000 € sur 3 ans.

Notez que l’on parle de “très petite” copropriété lorsqu’il y a uniquement deux copropriétaires dans l’immeuble bâti, quel que soit le nombre de lots.

Le champ élargi du statut créé par le régime dérogatoire

Les nouvelles dispositions réglementaires du droit de la copropriété créent une définition alternative, puisque le seul critère du budget prévisionnel peut déterminer si une copropriété intègre le statut de petite copropriété.

Sur ce point, le rapport remis au Président de la République précise que l’ordonnance « permet d’ouvrir l’accès à ce dispositif dérogatoire à des copropriétés de plus de cinq lots dont le budget prévisionnel moyen serait faible, ce qui correspond, selon les données du registre d’immatriculation, à des copropriétés d’environ dix lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1 478 euros par lot ».

Les modes de gestion spécifiques au statut de petite copropriété

La régime dérogatoire de la petite copropriété agit sur 3 grands principes.

Une souplesse dans la prise de décision

Les décisions relatives à la gestion de la copropriété peuvent désormais être prises en dehors de la tenue d’une assemblée générale (article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il s’agit là d’un point de l’ordonnance du 30 octobre 2019 des plus innovants, par rapport au régime classique où la convocation d’une AG est obligatoire pour toute prise de décision.

Toutefois, il est impératif d’obtenir un vote de l’AG à l’unanimité, soit la totalité des voix des copropriétaires. Concrètement, la consultation peut prendre une formule plus informelle via un vote par correspondance. Cependant, elle reste à l’initiative du syndic de copropriété par différents moyens :

• la voie écrite (e-mails, courriers) ;
• la voie orale à l’occasion d’une réunion informelle, d’une audioconférence ou d’une visioconférence (Skype, Whatsapp, Teams, etc.). Dans ce cas, le copropriétaire doit confirmer son vote par écrit dans les 48 heures.

Le syndic de copropriété dispose d'un délai de 21 jours pour organiser une consultation. Chaque décision doit faire l’objet d’un procès-verbal annexé au registre des assemblées générales.

Une absence de conseil syndical

L’ordonnance de 2019 rend facultative la désignation d’un conseil syndical dans une petite copropriété (Article 41-9). Ce dernier, dont les membres peuvent être des copropriétaires ou des personnes morales, exerce plusieurs missions dont la surveillance du syndic dans la gestion de la copropriété.

Même de petite dimension, une copropriété reste dans l’obligation d’avoir un syndic de copropriété. Son rôle est de veiller à une bonne gestion administrative et financière de la copropriété et de faire respecter le règlement.

Une comptabilité simplifiée

Les copropriétés de petite dimension sont dispensées d’établir une comptabilité en partie double, soit avec une inscription comptable en débit et en crédit (Art. 41-10 de la loi du 10 juillet 1965).

👉 Notez que cette simplification comptable ne dispense pas la copropriété d’établir un budget prévisionnel ni de produire certains documents financiers (annexes comptables, compte de gestion générale) pour l’approbation des comptes de l’exercice clos lors de l’AG annuelle.

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Une petite copropriété sans syndic : les modes de gestion possibles

La désignation d’un syndic de copropriété est obligatoire même pour une petite structure. En tant que copropriétaire, vous pouvez opter pour 3 modes de gestion pour le syndic. Chaque solution présentant des spécificités avec son lot d’avantages et d’inconvénients.

Une petite copropriété sans conseil syndical qui fait le choix d’un syndic coopératif doit désigner ses membres parmi ceux de l’AG (Article 41-11).

Le cas spécifique du mode de gestion des copropriétés à deux

Dans les « très petites » copropriétés ou copropriétés à deux, les copropriétaires disposent d’un pouvoir de décision élargi. Chaque copropriétaire peut prendre seul des décisions concernant la gestion conservatoire de l’immeuble (ex. ravalement de façade) sous condition d’en informer l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois.

Toutefois, la désignation d’un syndic de copropriété reste une obligation. Il doit être informé de toute décision prise par les deux copropriétaires. À l’issue d’un vote, le copropriétaire obtenant la majorité des voix (décisions nécessitant une majorité simple comme le remplacement de chauffage collectif, diagnostic technique ou DPE collectif), voire les deux tiers (décisions à majorité absolue), peut appliquer la décision de son choix.

Chaque copropriétaire participe aux frais de gestion à hauteur proportionnelle du tantième de quote-parts afférentes à son lot.

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