Le guide de l’isolation en copropriété : matériaux, travaux et aides

Les copropriétés ont un rôle important à jouer dans la transition énergétique. Pour réduire la consommation d’énergie sur le territoire, l’isolation des bâtiments est une priorité. La rénovation d’un immeuble ne s’improvise pas : elle nécessite un diagnostic en amont pour définir les opérations prioritaires, mais aussi un accord des copropriétaires. Voici un panorama des différents travaux d’isolation, et les conseils de Hellio pour les mettre en œuvre au sein d’une copropriété.

Hellio guide les résidents et syndics dans leur projet de rénovation

Pourquoi l’isolation des bâtiments est-elle importante ?

La rénovation énergétique d’une copropriété : voici un projet qui offre de nombreux avantages. Suite à ces travaux, l’ensemble des résidents ou bailleurs pourra profiter d’une diminution des charges. En effet, l’isolation permettant de maintenir la chaleur à l’intérieur de l’immeuble et des logements, les besoins en chauffage s’en verront réduits.

Pendant la saison chaude, un bâtiment bien isolé permet aussi de garder une certaine fraîcheur. Ainsi, les occupants pourront profiter d’un meilleur confort thermique, été comme hiver. De plus, les travaux qui touchent à la performance énergétique valorisent la copropriété ; on parle de « valeur verte » plus élevée. En effet, une meilleure étiquette énergie présente sur les annonces immobilières permet de valoriser plus facilement un bien et de justifier son prix lors d’une négociation, par exemple.

Quels sont les différents types d’isolations ?

Au sein d’une copropriété, plusieurs interventions sont envisageables pour améliorer l’isolation des bâtiments. Voici les différentes techniques pour optimiser l’efficacité thermique d’un immeuble. À noter que bien souvent, meilleure isolation thermique rime avec meilleure isolation phonique (selon les caractéristiques du matériau).

Isolation des combles

Le toit d’un bâtiment est à l’origine d’une grande partie des déperditions de chaleur ; un constat logique, puisque l’air chaud monte. Pour réduire ces pertes, une bonne isolation est importante au niveau des combles. Lorsque ces derniers sont aménagés, l’isolation par l’intérieur est plus complexe à mettre en œuvre (pose de panneaux) que pour des combles perdus (technique du soufflage avec le meilleur rapport efficacité/temps), mais cela reste tout à fait possible.

Isolation des toits-terrasses

Pour certains immeubles, l’isolation du toit-terrasse peut être envisagée également. Une opération qui permet d’économiser jusqu’à 20 % sur les factures de chauffage. Ces travaux s’effectuent sur les toitures-terrasses, c’est-à-dire avec une pente inférieure à 5 %, en posant un isolant entre le pare-vapeur et la membrane d'étanchéité, ou bien directement sur cette dernière.

Isolation des murs par l’extérieur (ITE)

En isolant les murs par l’extérieur, il est possible de diminuer efficacement la consommation d’énergie (jusqu’à 30 % de pertes en moins dans les meilleures conditions). C’est une technique d’isolation particulièrement efficace qui consiste à poser un matériau isolant sur la façade extérieure. Ces travaux sont intéressants dans une copropriété, notamment dans le cadre d’un ravalement d’ampleur qui les rend obligatoires. Ils ne nécessitent pas d’intervention dans les appartements et ne réduisent pas la surface intérieure. Cependant, l’ITE s’avère parfois complexe à cause de certaines contraintes techniques ou architecturales.

L'isolation des murs par l'intérieur est en moyenne moins chère mais plus contraignante pour les occupants. En savoir plus sur l'isolation d'un appartement.

Isolation des planchers bas

L’immeuble perd de la chaleur par le toit, mais aussi par le bas. En effet, une partie de la chaleur accumulée dans les étages s’échappe par les locaux non chauffés : c’est-à-dire la cave, le parking, la chaufferie... L’isolation des planchers bas revient à appliquer un isolant au niveau du plafond du sous-sol, par méthode de flocage ou pose de panneaux rigides.

Isolation par le calorifugeage

Le calorifugeage est une opération qui consiste à isoler les tuyaux d’eau chaude et de chauffage dans le sous-sol de l’immeuble. Ces travaux concernent donc les copropriétés équipées d’une chaufferie ou connectées à un réseau de chaleur. L’objectif est de limiter la perte de chaleur du fluide qui circule dans la tuyauterie, pour diminuer la consommation d’énergie du système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS).

Isolation des points singuliers

Les vannes, les pompes ou encore les robinets en chaufferie : tous ces points singuliers sont autant de ponts thermiques qui gaspillent de l’énergie. Leur isolation est réalisée à l’aide de housses isolantes, et contribue également à baisser les dépenses énergétiques de l’immeuble.

Hellio, partenaire en rénovation énergétique des copropriétés

Comment se lancer dans un projet d’isolation en copropriété ?

Toutes les décisions relatives à la copropriété doivent être prises au cours d’une assemblée générale (AG). Dans le cadre d’une rénovation énergétique, il peut être intéressant de sensibiliser au préalable les copropriétaires à tous les avantages d’une telle opération. Réunions d’information, affichages ou encore courriers : différents moyens existent pour convaincre les personnes réticentes devant cet investissement. Autre idée : distribuer un questionnaire à tous les habitants et habitantes afin de recueillir leurs différentes attentes.

Réaliser un bilan énergétique de la copropriété

Première étape incontournable pour des résultats optimaux : déterminer les travaux à engager dans la copropriété. Un diagnostic technique précis est le point de départ de tout programme de rénovation énergétique réussi. Il en existe plusieurs :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) collectif : il permet de connaître la performance énergétique du bâtiment, et fournit des pistes d’amélioration.
• L’audit énergétique : plus complet que le DPE, il apporte une vision globale, et propose des travaux concrets à mettre en œuvre.
• Le DTG (diagnostic technique global) : ce diagnostic intègre un DPE ou un audit, et pousse l’analyse bien plus loin. Une liste sera annexée avec tous les travaux à réaliser dans les 10 ans, complétée par une évaluation du budget.

Bien choisir les travaux adaptés

Le diagnostic est un outil d’aide, mais il appartient ensuite à la copropriété de décider les travaux à réaliser. Objectif : cibler les opérations prioritaires et établir un budget prévisionnel. Il convient aussi de respecter certaines obligations. Par exemple, dans le cas d’un ravalement de façade, la copropriété doit prévoir des travaux sur l’isolation (sauf contraintes techniques ou financières).

Organiser le vote en assemblée générale (AG)

La mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique est soumise à un vote lors de l’assemblée générale. C’est la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) qui s’applique : le vote doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents.

Se faire accompagner par des professionnels qualifiés

De tels travaux demandent une expertise, des artisans compétents et un suivi complet. Par ailleurs, nombreuses sont les résidences collectives ayant besoin d’un coup de pouce financier pour déclencher un chantier. Voilà pourquoi solliciter les services d’un spécialiste en efficacité énergétique.

Hellio accompagne les copropriétés dans tous leurs projets énergétiques. De la définition des travaux jusqu’à leur concrétisation, en passant par la mobilisation des aides financières, ses équipes mènent à bien chaque étape de rénovation thermique : déjà 5 000 résidences lui ont fait confiance.

Quelles aides à l’isolation thermique en copropriété ?

Après avoir choisi les travaux à effectuer et l’ordre de réalisation, la copropriété doit établir un plan de financement. Il est possible d’utiliser les fonds propres de la copropriété (via le fonds de travaux par exemple), et/ou de faire appel aux contributions des copropriétaires. Certaines aides publiques ou privées à l'isolation sont également disponibles ; en effet, le coût des chantiers de rénovation reste le frein principal, selon une enquête Hellio en 2021.

MaPrimeRénov’ Copropriété

Depuis début 2021, ce dispositif proposé par l’Anah est accessible aux copropriétés construites il y a plus de 15 ans et composées d’au moins 75 % de logements occupés en tant que résidence principale (ou 65 % pour les immeubles collectifs de 20 lots ou moins). Les aides sont attribuées pour tous les projets qui visent un gain énergétique d’au moins 35 % après travaux, réalisés par des artisans RGE. Plusieurs financements sont proposés :

• Une enveloppe jusqu’à 75 % du montant des travaux (dans la limite de 18 750 € au 1^er janvier 2024 d'aide par logement, contre 6 250 € en 2023). Ce pourcentage maximal inclut le bonus « sortie de passoire énergétique » de +10 % ainsi que la prime pour les copropriétés fragiles de +20 % ;
• Un financement supplémentaire qui a doublé depuis le 1^er février 2023 : 1 500 € et 3 000 € par logement pour les copropriétaires aux revenus modestes (contre 750 € et 1 500 € en 2022).

Depuis janvier 2024, MaPrimeRénov' version individuelle permet aux appartements de réaliser une rénovation d'ampleur (parcours accompagné). Les rénovations par geste sont toujours éligibles à travers le parcours décarbonation, seuls les ménages de catégorie Rose n'y sont pas éligibles.

Les primes CEE

L'aide MaPrimeRénov’ Copro est cumulable avec les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie). En fonction des travaux réalisés, cette prime, directement versée par les fournisseurs d’énergie ou par des délégataires comme Hellio, représente en moyenne 2 000 € par logement, selon l’Ademe. Elle permet notamment d'atteindre la gratuité pour l'isolation des réseaux de chauffage (calorifugeage).

L’éco-PTZ

En copropriété aussi, l’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) est envisageable. Ce prêt peut être octroyé au syndicat de copropriétaires pour des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives, ainsi que pour des travaux réalisés dans les parties communes. Il concerne les immeubles construits depuis plus de 2 ans. Le montant maximal du prêt varie de 7 000 à 50 000 € par logement, selon les travaux engagés. Il est remboursable sans intérêts sur 20 ans maximum.

Calorifugeage, combles, planchers ou murs : Hellio isole votre copropriété