Charges de copropriété : comment sont-elles réparties et qui les paye ?

Faire vivre une résidence a un prix. Ainsi, le partage des charges de copropriété constitue un point essentiel dans le fonctionnement d’un immeuble collectif. Les copropriétaires doivent assumer et se répartir entre eux les dépenses liées à l’entretien et à la gestion du bâtiment. Mais que représentent ces charges et comment sont-elles réparties ? De quelle façon est-il possible d’en diminuer le montant pour alléger le budget des copropriétaires ? Explications.

Pour alléger les charges de votre copropriété

À quoi correspondent les charges de copropriété d’un immeuble résidentiel ?

Dans un immeuble collectif, il existe plusieurs types de charges qui représentent les dépenses courantes relatives au fonctionnement de la copropriété.

Les charges générales de copropriété

Les charges générales regroupent les dépenses liées à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Les charges générales correspondent, par exemple, aux frais de nettoyage des parties communes, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, aux travaux de réfection de la toiture et du ravalement de façade, aux honoraires du syndic.

Les charges spéciales de copropriété

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs. Cela concerne par exemple les frais de gardiennage de l’immeuble, les équipements liés à la sécurité du bâtiment, les frais d’entretien de l’ascenseur et de la chaudière.

La différence entre les charges générales et spéciales revêt une importance particulière au moment de leur paiement.

Comment sont calculées les charges dans un immeuble collectif ?

Pour savoir si les charges relèvent de la catégorie générale ou spéciale, il convient de se reporter au règlement de copropriété. Ce document précise la distinction entre ces deux types de dépenses ainsi que leur répartition entre les copropriétaires.

L’état de répartition des charges détermine la méthode de calcul utilisée pour fixer la quote-part des charges, relative à chaque lot (article 1 du décret du 17 mars 1967). En pratique, le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes (quotes-parts) attribués à chaque lot, sur la base d’une clé de répartition.

Pour information, la modification de la répartition des charges n’est possible qu’à l’unanimité des copropriétaires, soit l’ensemble du syndicat, lors d’un vote en assemblée générale (AG).

Comment sont payées les charges de copropriété dans un immeuble collectif ?

Les dépenses liées à l’immeuble sont payées par les copropriétaires. Mais en cas de bien donné en location, le locataire règle une partie des charges.

La répartition entre les copropriétaires

Tous les copropriétaires doivent obligatoirement s’acquitter du paiement des charges générales (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). La répartition se fait en fonction de la valeur de leur lot de copropriété, déterminée en fonction de ses caractéristiques (superficie, situation, etc.).

S’agissant des charges spéciales, elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que représentent les services correspondant pour chaque lot de copropriété. Par exemple, dans un immeuble équipé d’un ascenseur, les appartements situés au rez-de-chaussée ne s’acquittent pas des frais liés à cet appareil (sauf s’il dessert un parking en sous-sol).

La répartition entre le propriétaire et son locataire

Lorsqu’un appartement est donné en location, le propriétaire peut demander à son locataire de s’acquitter de certaines charges. On parle alors de charges récupérables ou locatives.

En pratique, le locataire paye par provision chaque mois une estimation du coût des charges, en complément de son loyer. Le propriétaire est tenu de réaliser une régularisation une fois par an.

Ces charges récupérables sont détaillées dans le décret du 26 août 1987. Il s’agit par exemple de l’eau froide et chaude utilisée par les occupants, du chauffage collectif, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des dépenses d’électricité de l’ascenseur ainsi que des frais d’exploitation de l’appareil, de l’entretien du parking et des voies de circulation extérieures, etc.

Il faut toutefois distinguer les charges locatives des charges non récupérables, dont le propriétaire devra obligatoirement s’acquitter lui-même. Il s’agit notamment des frais liés au ravalement de façade, à l’entretien de la toiture de l’immeuble, à la mise aux normes de l’ascenseur.

Les modalités de paiement des charges

Afin de pouvoir anticiper le paiement des charges de l’immeuble, les copropriétaires votent chaque année un budget prévisionnel censé couvrir les dépenses sur les 12 mois à venir. Ce vote s’effectue au cours d’une assemblée générale.

C’est le syndic qui s’occupe ensuite du recouvrement des charges auprès des copropriétaires.

En cas de vente d’un lot, le vendeur est tenu au paiement de la provision calculée dans le budget prévisionnel. L’acquéreur devra s’acquitter du paiement de l’éventuel complément, s’il est devenu propriétaire au moment où le paiement est demandé. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’arranger autrement pour la répartition des charges, par convention, au moment de la vente.

À lire aussi : notre article sur les charges prévisionnelles annuelles en copropriété.

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Comment réduire les charges dans un immeuble en copropriété ?

Les charges des immeubles collectifs ont augmenté d’environ 10 % en 2023 (Source : UFC Que Choisir). Cela s’explique en grande partie par la hausse des coûts de l’énergie. En effet, les copropriétés chauffées au gaz collectif ont vu la facture flamber de 30 %. Pour les immeubles résidentiels équipés de chauffages individuels, l’augmentation est plus mesurée autour de 6 %. Il est néanmoins possible de faire baisser les dépenses courantes d’un immeuble. Pour cela, les copropriétaires doivent envisager la réalisation de travaux de rénovation dans le bâtiment.

L’état des lieux des performances énergétiques de l’immeuble

Afin d’avoir une vision globale de travaux à réaliser dans l’immeuble, plusieurs outils sont à la disposition des copropriétaires.

D’abord, il peut être intéressant de commencer par un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif de l’immeuble. Cette étude débouche sur un rapport qui précise les consommations du bâtiment ainsi que l’estimation de ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Il donne également une étiquette énergie et climat (lettre de A à G) ainsi que des préconisations de travaux pour améliorer cette classe.

Mais avant de se lancer dans un chantier de rénovation, il est préférable de compléter le DPE collectif par un audit énergétique. Plus précis et complet que le DPE, l’audit énergétique apporte un accompagnement plus pointu notamment en estimant le budget du chantier ainsi que les économies d’énergie envisageables grâce aux travaux, via 2 scénarios minimum.

Un diagnostic technique global (DTG) peut également être effectué. Il intègre un audit énergétique ou un DPE et donne une liste de travaux à réaliser dans les 10 ans à venir pour conserver l’immeuble en bon état.

Ces outils constituent un préalable pour mettre en place le projet de travaux.

Les travaux de rénovation énergétique

Lorsque l’état des lieux des performances de l’immeuble est réalisé, il convient d’envisager les travaux à prioriser. Plusieurs postes permettent d’obtenir des économies d’énergie dans le bâtiment :

• L’isolation (toiture, ouvrants, murs, tuyauterie) ;
• Le chauffage et l'eau chaude sanitaire ;
• L’éclairage des parties communes.

Dans tous les cas, l’Ademe conseille de privilégier une rénovation globale pour obtenir un vrai gain de confort et réaliser des économies d’échelle sur le budget des travaux.

Ces travaux peuvent être programmés sur plusieurs années, par exemple dans le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui devient progressivement obligatoire depuis 2023, pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce document liste les opérations envisagées sur 10 ans pour la sauvegarde du bâtiment, la baisse de ses émissions GES ainsi que pour préserver la santé de ses occupants.

Un chantier de rénovation énergétique est coûteux. Afin de le financer, la copropriété peut mobiliser des dispositifs de soutien suivants :

• La prime CEE (certificats d’économies d’énergie) destinée aux immeubles construits depuis plus de deux ans et dont les travaux de rénovation sont réalisés par des artisans qualifiés RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
• MaPrimeRénov’ Copropriétés, qui est un dispositif spécial créé en 2021 pour aider les copropriétés à financer les travaux effectués dans les parties collectives de l’immeuble. Cela concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Le montant est un pourcentage du coût des travaux, 30 % ou 45 % selon le gain énergétique ;
• L’éco-PTZ « copropriété » accordé aux copropriétés achevées depuis plus de deux ans pour le financement de leurs travaux de rénovation énergétique.

L’accompagnement de la copropriété dans les travaux de rénovation énergétique

Afin d’être conseillé au mieux dans un projet de rénovation, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel. Spécialiste des économies d’énergie, Hellio accompagne les copropriétés dans leur projet d’amélioration énergétique.

Par ailleurs, pour garantir l’efficacité des travaux dans l’immeuble, les copropriétaires peuvent passer par la signature d’un contrat de performance énergétique (CPE). Signé avec un professionnel de la rénovation, ce document détermine des objectifs chiffrés en matière d’amélioration énergétique dans l’immeuble. Le professionnel engage alors sa responsabilité sur ces chiffres.

Grâce à son partenaire spécialisé Akéa Énergies, Hellio est en mesure d’accompagner les copropriétés dans la mise en place d’un CPE.

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