Copropriétés : la rénovation énergétique globale de A à Z

Véritable enjeu des années à venir, la rénovation énergétique des bâtiments se place au cœur des politiques publiques, avec de nombreuses aides financières et incitations pour se lancer. Pour les copropriétés, c’est l’occasion d’entreprendre une rénovation énergétique globale, c’est-à-dire un bouquet de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment en profondeur. Mais comment atteindre ces gains énergétiques ? Comment se lancer en toute sérénité avec des interlocuteurs de confiance ? Le guide complet en 2024.

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Pourquoi se lancer dans la rénovation énergétique globale de sa copropriété ?

Nouvelles aides à la rénovation des bâtiments, interdiction progressive des locations de passoires thermiques… Depuis quelques années, les mesures du gouvernement se multiplient pour faire baisser la consommation énergétique des logements en France. Objectif : contribuer à atteindre la neutralité carbone pour le pays d’ici 2050. Pour les copropriétés, c’est le moment ou jamais de se lancer dans un projet de rénovation énergétique. En effet, plusieurs facteurs incitent les syndics ou les copropriétaires eux-mêmes à entreprendre ce type de travaux de rénovation énergétique.

Faire face à la hausse des charges

Premier phénomène qui pousse de plus en plus de copropriétés à réaliser des travaux d’amélioration énergétique : la hausse quasi continue des charges. En effet, depuis plusieurs années, les charges de copropriété explosent avec une hausse jusqu’à deux fois plus importante que l’inflation, selon l’Association des responsables de copropriété (ARC). Seule exception : l’année 2020 qui a vu ces charges diminuer d’environ 2 %.

Le chauffage collectif représente à lui seul presque 29 % de toutes ces dépenses communes, toujours d’après les données de l’ARC. Le remplacement du chauffage et/ou d'eau chaude sanitaire par un système moins énergivore, couplé à des travaux d’isolation du bâtiment, représente donc un bon investissement pour réduire durablement ce poste de dépense.

Anticiper la réglementation

Cependant, le volet financier n’est pas le seul argument qui pousse certaines copropriétés à franchir le pas de la rénovation énergétique globale. En plus d’une hausse des charges, les copropriétaires sont aussi confrontés à une réglementation de plus en plus stricte en matière énergétique. Dans le collimateur des autorités : les passoires thermiques, ces logements qui consomment plus de 330 kWh/m²/an et qui émettent plus de 70 kg CO₂/m²/an. Cela correspond aux classes énergie F et G du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique). Ces logements très énergivores seront peu à peu interdits à la location :

• 2025 : les logements de la classe G ne pourront plus être loués.
• 2028 : les logements de la classe F entreront à leur tour dans la catégorie des logements indécents, donc interdits à la location.
• 2034 : les logements classés E rejoignent le lot.

Seule possibilité pour les propriétaires de ces logements qui souhaitent mettre leur bien en location : lancer une rénovation globale, soit un bouquet d’opérations qui, combinées, permettent de sortir des pires classes DPE.

Profiter des nombreuses aides financières

De plus, 2024 est aussi l’année où il n’y aura jamais eu autant d’aides financières pour soutenir l’effort de rénovation complète des copropriétés. Par exemple, la subvention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) MaPrimeRénov’ — réservée jusqu'en 2021 aux particuliers — est ouverte aux copropriétés via le dispositif MaPrimeRénov’ Copro. Depuis janvier, les montants maximaux ont été relevés à 18 750 € par logement (contre 6 250 € en 2023).

Une aide cumulable avec les primes des certificats d’économies d’énergie (CEE), le Coup de pouce Rénovation globale ou encore l’éco-PTZ collectif.

Augmenter la valeur verte des logements

Enfin, la rénovation globale est l’occasion de valoriser les appartements et la copropriété en général. Cette « valeur verte » désigne la plus-value obtenue pour la vente d’un logement peu consommateur d’énergie, par rapport à un logement équivalent mais énergivore. Une étude des Notaires de France révèle ainsi les écarts de prix observés dans les régions françaises en fonction de la classe énergétique du logement. Par exemple, dans le Grand Est, un appartement de classe A ou B se vend, en moyenne, 13 % plus cher qu’un bien immobilier équivalent de classe D.

Un accompagnement de A à Z pour la rénovation globale

Rénovation globale : définition et travaux

La rénovation énergétique globale d’une copropriété consiste à lancer un bouquet complet et coordonné de travaux, après un audit et avec l’aide d’un opérateur d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). De l’isolation des combles au remplacement du chauffage, en passant par le calorifugeage (isolation des tuyaux de chauffage et des points singuliers), de nombreuses opérations peuvent être combinées pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Quels travaux peuvent être envisagés pour une rénovation complète ?

7 travaux types pour réduire les déperditions thermiques

1. L’isolation des murs : cette opération peut se faire par l’intérieur (on parle d’ITI), ou par l’extérieur (ITE). L’ITE est généralement privilégiée, parce qu’elle n’affecte pas la surface habitable et s’avère moins contraignante en habitat collectif (pas besoin de rénover les parties privatives dans chaque appartement).
2. Le remplacement des fenêtres : ces travaux simples mais efficaces permettent de lutter contre les pertes d’énergie dues à des fenêtres simple vitrage, ou vétustes.
3. L’isolation des combles aménagés ou perdus : selon l’Ademe, plus d’un quart des déperditions de chaleur se font par les combles ou le toit. Isoler les combles perdus ou aménagés est donc souvent un passage obligé de la rénovation globale.
4. L’isolation des toitures-terrasses : à l’instar des combles, les toitures-terrasses peuvent être source de grandes pertes de chaleur lorsqu’elles sont mal isolées.
5. L’isolation en sous-face des planchers : quelquefois oubliés, les planchers peuvent aussi faire l’objet d’une rénovation pour améliorer leur résistance thermique.
6. Le calorifugeage : ce chantier consiste à isoler les tuyaux d’eau chaude du système de chauffage et les points singuliers (les jonctions entre deux segments de tuyaux, vannes, robinets, compteurs...).
7. La pose de robinets thermostatiques : cette installation permet de réguler la température de l’immeuble de manière plus fine, pour l’adapter aux usages réels des occupants.

Les autres opérations envisageables en cas de rénovation thermique globale

1. Le remplacement du chauffage : le chauffage collectif de la copropriété, ou les systèmes individuels (exemples : chaudière gaz ou radiateurs électriques), peuvent être anciens et très énergivores. De plus, certaines chaudières (notamment celles au fioul) émettent beaucoup de CO₂. Les remplacer par un équipement de chauffage plus performant et moins polluant permet de faire baisser la facture énergétique de la copropriété et d’améliorer son bilan carbone – les émissions de CO₂ étant désormais prises en compte dans le calcul du nouveau DPE.
2. Le relamping : ces travaux reviennent à changer le système d’éclairage des parties communes de la copropriété : parkings, hall d’entrée, caves… Le passage à des ampoules à LED permet de diminuer encore plus la consommation énergétique de la copropriété.
3. L’installation de panneaux solaires : des capteurs photovoltaïques pour produire de l’électricité verte, ou des capteurs thermiques pour produire de la chaleur et réduire les dépenses d’ECS.
4. Les opérations annexes : la rénovation énergétique peut aussi être l’occasion d’englober de nombreux travaux pour assurer la circulation de l’air et le confort des habitants, notamment en cas de vétusté : changement des volets, remplacement des menuiseries, étanchéité des balcons, ventilation, etc.

Quels sont les principaux acteurs impliqués ?

Lors des travaux de rénovation thermique globale d’une copropriété, plusieurs acteurs peuvent intervenir.

• Le syndicat des copropriétaires : il se réunit en assemblée générale et vote les grandes décisions liées au projet.
• Le syndic : il peut assister l’AMO, notamment dans la constitution des dossiers de financement. Il ajoute également les différentes étapes du projet à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires.
• Le conseil syndical : il peut accompagner et superviser l’action de l’AMO, mais son implication n’est pas obligatoire.
• L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Il endosse un rôle clé dans le projet : définition des travaux d'efficacité énergétique avec le bureau d’études, validation du gain énergétique attendu, constitution du plan de financement, etc. C’est lui qui supervise une grande partie du projet. Et la copropriété a l’obligation d’en désigner un qui est référencé sur la plateforme MaPrimeRénov’ pour bénéficier de cette aide financière.
• Le maître d’œuvre : il coordonne et supervise les chantiers proprement dits avec les différentes entreprises du BTP. Les copropriétés ont l’obligation d’en désigner un pour tous les projets de plus de 100 000 euros.
• Les entreprises de travaux : spécialiste de l’isolation, chauffagiste, électricien, etc. Ces entreprises doivent en général disposer du label RGE (reconnues garantes de l’environnement) pour que les bénéficiaires puissent percevoir les financements nationaux.

Hellio peut endosser le rôle d’AMO pour les projets de rénovation globale des copropriétaires. De plus, Hellio est délégataire CEE (certificats d’économies d’énergie) et mandataire MaPrimeRénov’. Grâce à ce statut, ses équipes peuvent proposer un préfinancement des primes. Cela permet de limiter l’investissement en début de projet, et de convaincre plus facilement les copropriétaires réticents.

En tant qu’AMO, Hellio aide les copropriétés à planifier les bons travaux

Les grandes étapes d’une rénovation énergétique globale en copropriété

Tous les acteurs cités précédemment interviennent à différents moments du projet. De la définition des travaux et des financements, jusqu’au contrôle final, la rénovation suit des étapes précises.

Étape 1 : définir les besoins de la copropriété

Première phase pour les copropriétaires et l’AMO désigné : l’évaluation énergétique. Sa réalisation est votée en assemblée générale, puis menée par l’AMO. Elle vise alors à lister les travaux nécessaires pour atteindre au minimum 35 % de gain énergétique. Pour cela, le spécialiste réalise une première visite technique, établit une analyse de l’état du bâtiment et donne, enfin, ses préconisations. Il crée ainsi plusieurs scénarios de travaux avec généralement différents gains énergétiques possibles. Ces scénarios sont synthétisés, dans des fiches qui permettent aux copropriétaires de comprendre en un coup d’œil les travaux envisagés, et de voter le scénario le plus adapté en assemblée générale.

Étape 2 : établir le plan de financement

Ensuite, l’AMO poursuit son travail avec un plan de financement sur mesure. Son objectif ? Calculer l’ensemble des aides auxquelles la copropriété peut prétendre : par son syndicat à titre collectif, et par les copropriétaires à titre individuel. Actuellement, plusieurs subventions sont disponibles dans le cadre d’une rénovation énergétique globale en copropriété :

• MaPrimeRénov’ Copro : cette aide de l’Anah remplace notamment le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et Habiter Mieux copropriété. Elle peut financer jusqu’à 75 % du montant hors taxes des travaux — plafonné à 18 750 € par logement à partir du 1^er janvier 2024, contre 6 250 € en 2023 — et 50 % de la prestation HT de l’étude et du suivi de l’AMO (contre 30 % en 2023).
• Coup de pouce Rénovation globale : cette prime se base sur le dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie). Elle est calculée en fonction des MWh d’énergie finale économisés après les travaux. La copropriété peut alors toucher entre 250 et 500 euros par MWh économisé.
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif : ce prêt est accordé par des établissements de crédit qui ont signé une convention avec l’État. Son montant est de 30 000 euros maximum par logement.

De plus, la plupart des travaux de rénovation globale peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5 %. Dans certaines communes, il est également possible de profiter d’une exonération de la taxe foncière pour les logements rénovés, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires.

Étape 3 : la réalisation des travaux

Une fois le scénario de travaux et le plan de financement validés par les copropriétaires, la rénovation énergétique entre dans le vif du sujet. La phase de travaux peut commencer, coordonnée et supervisée par le maître d’œuvre. Ce dernier doit s’assurer de la conformité du chantier en amont (diagnostic amiante, notamment), pendant (il nomme un coordinateur sécurité et protection de la santé si plusieurs entreprises interviennent), et après (il vérifie qu’il n’y a pas de malfaçons).

Étape 4 : le contrôle et l’après-rénovation énergétique globale

Le maître d’œuvre vérifie la qualité des travaux. De son côté, l’AMO s’assure que les différents critères définis dans l’évaluation énergétique ont été respectés. Si besoin, le syndicat des copropriétaires ou le maître d’œuvre peut même nouer un contrat de performance énergétique (CPE) avec les entreprises du bâtiment (entreprise d’isolation, chauffagiste, etc.) pour qu’elles s’engagent sur un niveau d’économies d’énergie durable après les travaux.

Ensuite, une fois tous ces contrôles effectués, la rénovation globale de la copropriété n’est pas tout à fait terminée. Le conseil syndical doit, en effet, sensibiliser les copropriétaires. De nombreuses copropriétés rénovées constatent un effet rebond après les travaux : les occupants chauffent davantage qu’avant (soit parce qu’ils pensent que cela coûte moins cher, soit parce qu’ils veulent profiter au maximum de leur nouveau confort). Il peut alors être judicieux de leur rappeler les bons gestes pour économiser l’énergie au quotidien.

Dans ce cadre, la fin des travaux peut aussi être l’occasion de renégocier le contrat d’électricité auprès du fournisseur de la copropriété, pour trouver une offre plus adaptée aux nouveaux usages des habitants.

Hellio accélère la rénovation performante des résidences collectives

Spécialiste en maîtrise de l’énergie, Hellio déploie une prestation de rénovation globale pour les copropriétés. Ses équipes mobilisent les dispositifs de financement et pilotent le projet, en prenant en charge les démarches administratives. Depuis 2021, plusieurs webinaires ont d'ailleurs été organisés pour traiter ce sujet en détail.

Vous êtes un syndic ou un propriétaire ? Nous vous invitons à contacter un expert Hellio pour enrichir votre réflexion. Vous pouvez également télécharger gratuitement notre ebook : « La rénovation énergétique globale des copropriétés ».

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