Copropriétés : la rénovation énergétique globale de A à Z

Rédigé par Antoine
30 juil. 2021
Temps de lecture : 8 min
rénovation énergétique globale d’une copropriété

Véritable enjeu des années à venir, la rénovation énergétique des bâtiments se place au cœur des politiques publiques, avec de nombreuses aides financières et incitations pour se lancer. Pour les copropriétés, c’est l’occasion d’entreprendre une rénovation énergétique globale, c’est-à-dire un bouquet de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment en profondeur. Mais comment atteindre ces gains énergétiques ? Comment se lancer en toute sérénité avec des interlocuteurs de confiance ? Le guide par Hellio.


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Pourquoi se lancer dans la rénovation énergétique globale de sa copropriété ?

Picto_Courbe_Graphique_BaisseNouvelles aides à la rénovation des bâtiments, interdiction progressive des locations de passoires thermiques… Depuis quelques années, les mesures du gouvernement se multiplient pour faire baisser la consommation énergétique des logements en France. Objectif : contribuer à atteindre la neutralité carbone pour le pays d’ici 2050. Pour les copropriétés, c’est le moment ou jamais de se lancer dans un projet de rénovation énergétique. En effet, plusieurs facteurs incitent les syndics ou les copropriétaires eux-mêmes à entreprendre ce type de travaux.

Faire face à la hausse des charges

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Pour faire baisser les charges de la copropriété, il est également possible de faire appel à un courtier en énergie comme Hellio. Nos experts trouvent le fournisseur le plus adapté, et renégocient le contrat d’énergie au nom de la copropriété. Objectif : obtenir le meilleur contrat, au meilleur prix.

Premier phénomène qui pousse de plus en plus de copropriétés à réaliser des travaux d’amélioration énergétique : la hausse quasi continue des charges. En effet, depuis plusieurs années, les charges de copropriété explosent avec une hausse jusqu’à deux fois plus importante que l’inflation, selon l’Association des responsables de copropriété (ARC). Seule exception : l’année 2020 qui a vu ces charges diminuer d’environ 2 %.

Le chauffage collectif représente à lui seul presque 29 % de toutes ces dépenses communes, toujours d’après les données de l’ARC. Le remplacement du chauffage par un système moins énergivore, couplé à des travaux d’isolation du bâtiment, représente donc un bon investissement pour réduire durablement ce poste de dépense.

Anticiper la réglementation

Picto_Livre_LoiCependant, le volet financier n’est pas le seul argument qui pousse certaines copropriétés à franchir le pas de la rénovation énergétique globale. En plus d’une hausse des charges, les copropriétaires sont aussi confrontés à une réglementation de plus en plus stricte en matière énergétique. Dans le collimateur des autorités : les passoires thermiques, ces logements qui consomment plus de 330 kWh/m2/an et qui émettent plus de 70 kg CO2/m2/an. Cela correspond aux classes énergie F et G du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique). Ces logements très énergivores seront peu à peu interdits à la location :

  • 2025 : les logements de la classe G ne pourront plus être loués.
  • 2028 : les logements de la classe F entreront à leur tour dans la catégorie des logements indécents, donc interdits à la location.

Seule possibilité pour les propriétaires de ces logements qui souhaitent mettre leur bien en location : lancer une rénovation globale, soit un bouquet d’opérations qui, combinées, permettent de sortir des classes F et G.

Profiter des nombreuses aides financières

Picto_Immeuble_PièceDe plus, 2021 est aussi l’année où il n’y aura jamais eu autant d’aides financières pour soutenir l’effort de rénovation des copropriétés. Par exemple, depuis le début de l’année, la subvention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) MaPrimeRénov’ — jusque là réservée aux particuliers — a été ouverte aux copropriétés via le dispositif MaPrimeRénov’ Copro. Une aide cumulable avec les primes des certificats d’économies d’énergie (CEE) ou encore avec l’éco-PTZ collectif.

Augmenter la valeur verte des logements

Picto_Valeur_Verte_Feuille_EuroEnfin, la rénovation globale est l’occasion de valoriser les appartements et la copropriété en général. Cette « valeur verte » désigne la plus-value obtenue pour la vente d’un logement peu consommateur d’énergie, par rapport à un logement équivalent mais énergivore. Une étude des Notaires de France révèle ainsi les écarts de prix observés dans les régions françaises en fonction de la classe énergétique du logement. Par exemple, dans le Grand Est, un appartement de classe A ou B se vend, en moyenne, 13 % plus cher qu’un bien immobilier équivalent de classe D.


Un accompagnement de A à Z pour la rénovation globale


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Rénovation globale : définition

picto-renovation-complete-immeubleLa rénovation énergétique globale d’une copropriété consiste à lancer un bouquet complet et coordonné de travaux, après un audit et avec l’aide d’un opérateur d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). De l’isolation des combles au remplacement du chauffage, en passant par le calorifugeage (isolation des tuyaux de chauffage et des points singuliers), de nombreuses opérations peuvent être combinées pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Quels travaux peuvent être envisagés ?

7 travaux types pour réduire les déperditions thermiques

  1. L’isolation des murs : cette opération peut se faire par l’intérieur (on parle d’ITI), ou par l’extérieur (ITE). L’ITE est généralement privilégiée, parce qu’elle n’affecte pas la surface habitable et s’avère moins contraignante en habitat collectif (pas besoin de rénover les parties privatives dans chaque appartement).
  2. Le remplacement des fenêtres : ces travaux simples mais efficaces permettent de lutter contre les pertes d’énergie dues à des fenêtres simple vitrage, ou vétustes.
  3. L’isolation des combles aménagés ou perdus : selon l’Ademe, plus d’un quart des déperditions de chaleur se font par les combles ou le toit. Isoler les combles perdus ou aménagés est donc souvent un passage obligé de la rénovation globale.
  4. L’isolation des toitures-terrasses : à l’instar des combles, les toitures-terrasses peuvent être source de grandes pertes de chaleur lorsqu’elles sont mal isolées.
  5. L’isolation en sous-face des planchers : quelquefois oubliés, les planchers peuvent aussi faire l’objet d’une rénovation pour améliorer leur résistance thermique.
  6. Le calorifugeage : ce chantier consiste à isoler les tuyaux d’eau chaude du système de chauffage et les points singuliers (les jonctions entre deux segments de tuyaux, vannes, robinets, compteurs...).
  7. La pose de robinets thermostatiques : cette installation permet de réguler la température de l’immeuble de manière plus fine, pour l’adapter aux usages réels des occupants.
chauffage-collectif-chaufferie

Les autres opérations envisageables en cas de rénovation thermique globale

  1. Le remplacement du chauffage : le chauffage collectif de la copropriété, ou les systèmes individuels (exemples : chaudière gaz ou radiateurs électriques), peuvent être anciens et très énergivores. De plus, certaines chaudières (notamment celles au fioul) émettent beaucoup de CO2. Les remplacer par un équipement de chauffage plus performant et moins polluant permet de faire baisser la facture énergétique de la copropriété et d’améliorer son bilan carbone – les émissions de CO2 étant désormais prises en compte dans le calcul du nouveau DPE.
  2. Le relamping : ces travaux reviennent à changer le système d’éclairage des parties communes de la copropriété : parkings, hall d’entrée, caves… Le passage à des ampoules à LED permet de diminuer encore plus la consommation énergétique de la copropriété.
  3. L’installation de panneaux solaires : des capteurs photovoltaïques pour produire de l’électricité verte, ou des capteurs thermiques pour produire de la chaleur et réduire les dépenses d’ECS.
  4. Les opérations annexes : la rénovation énergétique peut aussi être l’occasion d’englober de nombreux travaux pour assurer la circulation de l’air et le confort des habitants, notamment en cas de vétusté : changement des volets, remplacement des menuiseries, étanchéité des balcons, ventilation, etc.
picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 50 %

Ce sont les économies d’énergie qui peuvent être obtenues à l’issue des différents travaux de rénovation globale d’une copropriété. A minima, ce bouquet d’opérations doit engendrer 35 % d’économies d’énergie pour ouvrir les droits à la plupart des aides financières.

Quels sont les principaux acteurs impliqués ?

Picto_Social_Personnages_immeubleLors des travaux de rénovation thermique globale d’une copropriété, plusieurs acteurs peuvent intervenir.

    • Le syndicat des copropriétaires : il se réunit en assemblée générale et vote les grandes décisions liées au projet.
    • Le syndic : il peut assister l’AMO, notamment dans la constitution des dossiers de financement. Il ajoute également les différentes étapes du projet à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires.
    • Le conseil syndical : il peut accompagner et superviser l’action de l’AMO, mais son implication n’est pas obligatoire.
    • L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Il endosse un rôle clé dans le projet : définition des travaux avec le bureau d’études, validation du gain énergétique attendu, constitution du plan de financement, etc. C’est lui qui supervise une grande partie du projet. Et la copropriété a l’obligation d’en désigner un qui est référencé sur la plateforme MaPrimeRénov’ pour bénéficier de cette aide financière.
    • Le maître d’œuvre : il coordonne et supervise les chantiers proprement dits avec les différentes entreprises du BTP. Les copropriétés ont l’obligation d’en désigner un pour tous les projets de plus de 100 000 euros.
    • Les entreprises de travaux : spécialiste de l’isolation, chauffagiste, électricien, etc. Ces entreprises doivent en général disposer du label RGE (reconnues garantes de l’environnement) pour que les bénéficiaires puissent percevoir les financements nationaux.

picto-loupe-hellioHellio peut endosser le rôle d’AMO pour les projets de rénovation globale des copropriétaires. De plus, Hellio est délégataire CEE (certificats d’économies d’énergie) et mandataire MaPrimeRénov’. Grâce à ce statut, ses équipes peuvent proposer un préfinancement des primes. Cela permet de limiter l’investissement en début de projet, et de convaincre plus facilement les copropriétaires réticents.


En tant qu’AMO, Hellio aide les copropriétés à planifier les bons travaux


Les grandes étapes d’une rénovation énergétique globale en copropriété

Tous les acteurs cités précédemment interviennent à différents moments du projet. De la définition des travaux et des financements, jusqu’au contrôle final, la rénovation suit des étapes précises.

Étape 1 : définir les besoins de la copropriété

Picto_AMO_Casque_Chantier_PlanPremière phase pour les copropriétaires et l’AMO désigné : l’évaluation énergétique. Sa réalisation est votée en assemblée générale, puis menée par l’AMO. Elle vise alors à lister les travaux nécessaires pour atteindre au minimum 35 % de gain énergétique. Pour cela, le spécialiste réalise une première visite technique, établit une analyse de l’état du bâtiment et donne, enfin, ses préconisations. Il crée ainsi plusieurs scénarios de travaux avec généralement différents gains énergétiques possibles. Ces scénarios sont synthétisés, dans des fiches qui permettent aux copropriétaires de comprendre en un coup d’œil les travaux envisagés, et de voter le scénario le plus adapté en assemblée générale.

Étape 2 : établir le plan de financement

picto-montant-aideEnsuite, l’AMO poursuit son travail avec un plan de financement sur mesure. Son objectif ? Calculer l’ensemble des aides auxquelles la copropriété peut prétendre : par son syndicat à titre collectif, et par les copropriétaires à titre individuel. Actuellement, plusieurs subventions sont disponibles dans le cadre d’une rénovation énergétique globale en copropriété :

picto info HellioL’INFO HELLIO :

MaPrimeRénov’ peut être complétée de nombreux bonus, selon la situation de la copropriété. En cas de sortie de passoire énergétique (étiquette F ou G), la copropriété peut profiter d’une aide supplémentaire de 500 euros par logement. Même montant si elle atteint les étiquettes A ou B. De plus, les copropriétés fragiles peuvent bénéficier d’un bonus de 3 000 euros par logement. Enfin, les ménages modestes et très modestes (éligibles selon les plafonds de l’Anah) ont accès à un bonus respectif de 750 ou 1 500 euros, à titre individuel.

      • MaPrimeRénov’ Copro : cette aide de l’Anah remplace notamment le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et Habiter Mieux copropriété. Elle peut financer jusqu’à 25 % du montant hors taxes des travaux (plafonné à 3 750 euros par logement) et 30 % de la prestation HT de l’étude et du suivi de l’AMO (plafonné à 180 euros par logement).
      • Coup de pouce Rénovation globale : cette prime se base sur le dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie). Elle est calculée en fonction des MWh d’énergie finale économisés après les travaux. La copropriété peut alors toucher entre 250 et 500 euros par MWh économisé.
      • Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif : ce prêt est accordé par des établissements de crédit qui ont signé une convention avec l’État. Son montant est de 30 000 euros maximum par logement.

De plus, la plupart des travaux de rénovation globale peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5 %. Dans certaines communes, il est également possible de profiter d’une exonération de la taxe foncière pour les logements rénovés, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires.

Étape 3 : la réalisation des travaux

Picto_immeuble_Echafaudages_isolation_murs_ravalement_facadeUne fois le scénario de travaux et le plan de financement validés par les copropriétaires, la rénovation énergétique entre dans le vif du sujet. La phase de travaux peut commencer, coordonnée et supervisée par le maître d’œuvre. Ce dernier doit s’assurer de la conformité du chantier en amont (diagnostic amiante, notamment), pendant (il nomme un coordinateur sécurité et protection de la santé si plusieurs entreprises interviennent), et après (il vérifie qu’il n’y a pas de malfaçons).

Étape 4 : le contrôle et l’après-rénovation énergétique globale

picto-loupe-oeil-bleuLe maître d’œuvre vérifie la qualité des travaux. De son côté, l’AMO s’assure que les différents critères définis dans l’évaluation énergétique ont été respectés. Si besoin, le syndicat des copropriétaires ou le maître d’œuvre peut même nouer un contrat de performance énergétique (CPE) avec les entreprises du bâtiment (entreprise d’isolation, chauffagiste, etc.) pour qu’elles s’engagent sur un niveau d’économies d’énergie durable après les travaux.

Ensuite, une fois tous ces contrôles effectués, la rénovation globale de la copropriété n’est pas tout à fait terminée. Le conseil syndical doit, en effet, sensibiliser les copropriétaires. De nombreuses copropriétés rénovées constatent un effet rebond après les travaux : les occupants chauffent davantage qu’avant (soit parce qu’ils pensent que cela coûte moins cher, soit parce qu’ils veulent profiter au maximum de leur nouveau confort). Il peut alors être judicieux de leur rappeler les bons gestes pour économiser l’énergie au quotidien.

picto-ampoule-allumeeDans ce cadre, la fin des travaux peut aussi être l’occasion de renégocier le contrat d’électricité auprès du fournisseur de la copropriété, pour trouver une offre plus adaptée aux nouveaux usages des habitants.


Hellio concrétise les projets des résidences collectives

Spécialiste en maîtrise de l’énergie, Hellio déploie une prestation de rénovation globale pour les copropriétés. Ses équipes mobilisent les dispositifs de financement et pilotent le projet, en prenant en charge les démarches administratives. En 2021, un webinaire a d'ailleurs été organisé pour traiter ce sujet.

picto-telephone-bleuVous êtes un syndic ou un propriétaire ? Nous vous invitons à contacter un expert Hellio pour enrichir votre réflexion. Vous pouvez également télécharger gratuitement notre ebook : « La rénovation énergétique globale des copropriétés ».


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