Dans une copropriété, tous les propriétaires doivent payer des charges, servant à assurer l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble. Certaines de ces charges de copropriété sont ensuite répercutées sur le locataire : on parle de charges locatives récupérables. Alors, concrètement, de quoi s’agit-il ? Comment sont définies ces charges de copropriété ? Et pour quelle répartition entre le locataire et le propriétaire ? Hellio fait le point dans cet article.
Quelles sont les charges d’une copropriété ?
Les charges de copropriété sont des dépenses destinées à assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Elles sont payées collectivement, par l’ensemble des copropriétaires. On distingue deux types de charges de copropriété :
- Les charges générales, consacrées à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes (nettoyage des espaces communs, honoraires du syndic, assurances obligatoires, salaire du gardien…).
- Les charges spéciales, dédiées aux services collectifs et aux équipements communs (chauffage collectif, eau froide, maintenance de l’ascenseur ou de la chaudière, système de sécurité…).
Si toutes ces charges sont réparties entre les différents copropriétaires, certaines sont indirectement payées par le locataire : on parle de charges récupérables.
Charge locative : qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Une charge récupérable (aussi appelée “charge locative”) est une charge initialement payée par le propriétaire, mais que ce dernier peut imputer à son locataire. Ainsi, un propriétaire peut répercuter certaines charges sur l’occupant de son logement, en plus du paiement de son loyer. La récupération de ces charges qui incombent aux locataires est strictement encadrée : c’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste de toutes ces charges récupérables.
Comment sont réparties les charges entre propriétaire et locataire ?
Les charges (récupérables) à payer par le locataire
Outre son loyer et les éventuels frais liés au fonctionnement de son logement, le locataire doit payer toutes les charges courantes de la copropriété. Il s’agit des charges indispensables à l’entretien et la bonne conservation de l’immeuble. Ces dépenses, récupérables par le propriétaire, concernent notamment :
- La consommation de chauffage collectif ;
- La consommation d’eau froide et d’eau chaude ;
- L’utilisation et l’entretien courant des parties communes (électricité, achat de produits d’entretien…) ;
- L’utilisation et l’entretien courant des espaces extérieurs (parking, abords des espaces verts, jeux pour enfants…) ;
- Les taxes (redevance d’enlèvement des ordures ménagères, balayage…).
Salaire du gardien ou du concierge : est-il récupérable par le propriétaire ?
Oui, mais la part des charges récupérables dans le cadre de la fonction du gardien ou du concierge dépend des situations.
- S’il se charge du nettoyage des parties communes et qu’il sort les poubelles, le salaire qui lui est versé, ainsi que toutes les charges sociales et fiscales associées, sont récupérables à 75 % par le propriétaire.
- S’il n’assure que l’une seule de ces tâches, le part récupérable est de 40 %.
Les charges à payer par le propriétaire
Si la plupart des charges courantes de la copropriété sont imputées au locataire, le propriétaire doit payer d’autres charges, souvent liées à la valorisation de l’immeuble. Ces charges concernent notamment :
- L’achat ou le renouvellement des équipements (système de chauffage collectif, boîtes aux lettres, digicode…) ;
- Les travaux de ravalement de l’immeuble ;
- L’entretien de la toiture et des cheminées ;
- Les travaux de mise aux normes de l’ascenseur ;
- L’assurance de l’immeuble ;
- Les frais de surveillance et de sécurité ;
- Les honoraires du syndic…
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Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Tous les ans, les copropriétaires votent, en assemblée générale, un budget prévisionnel permettant de couvrir toutes les dépenses courantes de la copropriété. En fonction de ce budget pré-établi, le propriétaire peut calculer les charges qu’il peut imputer à l’occupant de son logement. Si tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété, la répartition de ces dernières varie en fonction de leur nature.
Répartition des charges générales
Le calcul des charges générales est proportionnel aux quotes-parts détenues par le propriétaire : leur répartition prend en compte la fraction des parties communes attribuée à chaque lot de la copropriété.
Exprimées en tantièmes, elles sont définies par le règlement de la copropriété et dépendent de différents éléments (situation, surface habitable…) : elles permettent ainsi de répartir les charges de façon équitable.
Même si ces quotes-parts sont variables, tout copropriétaire doit payer ces charges générales. Exemple : les copropriétaires du dernier étage de l’immeuble doivent contribuer à l’entretien des espaces verts situés au rez-de-chaussée.
Répartition des charges spéciales
Le calcul des charges spéciales dépend de l’utilité (dans le sens de la “possibilité d’usage”) que présente l’équipement ou le service pour le copropriétaire et son locataire. Exemple : si son lot de copropriété est situé au rez-de-chaussée, le propriétaire n’a pas à payer les frais de maintenance de l’ascenseur, sauf si ce dernier dessert une cave ou un parking.
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Charge de copropriété du locataire : comment les payer et à quelle fréquence ?
Pour le locataire, les modalités de règlement des charges de copropriété dépend du type de bail location.
- La provision de charges, dépendant du budget prévisionnel de la copropriété et mise à jour avec une régulation annuelle.
- Le forfait de charges, intégrant directement des charges fixes et le loyer, concerne plus spécifiquement les locations meublées ou les colocations.
Dans la très grande majorité des cas, le versement des charges locataires s’effectue par provisions : le locataire verse le montant de ses charges chaque mois, à son bailleur, en plus de son loyer. De son côté, le propriétaire verse également ses charges, par provisions, au syndic.
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Paiement des charges par provision : qu’est-ce que la régulation annuelle ?
Un paiement par provision fait toujours l’objet d’une régulation annuelle : elle permet de comparer le total des charges imputées au locataire et les dépenses engagées par le propriétaire pendant l’année.
Un mois avant cette régulation annuelle, le bailleur doit communiquer des justificatifs de charges locatives à l’occupant du logement (décomptes d’électricité, d’eau chaude…), ainsi que des informations sur le mode de répartition des charges dans la copropriété.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit verser un trop-perçu à son locataire. À l’inverse, il peut aussi lui demander un complément si ses dépenses ont dépassé le budget prévisionnel.
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