Tantièmes en copropriété : comprendre et calculer

Toute copropriété est composée de parties privatives, dont la jouissance appartient exclusivement à leur propriétaire, mais également de parties communes. Ces dernières bénéficient à tous les copropriétaires et induisent des charges.

Les quotes-parts de parties communes, c’est-à-dire la part que chaque copropriétaire détient, sont exprimées en tantièmes ou millièmes. Ces tantièmes permettent au syndic de déterminer le poids du vote de chaque copropriétaire, afin d’atteindre les majorités requises. De ces tantièmes découle également le montant des charges dont les copropriétaires doivent s’acquitter. Faisons le point sur cette notion fondamentale en copropriété, encadrée par la Loi.

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Comprendre les tantièmes en copropriété

Dès l’achat d’un bien en copropriété, l’acquéreur ou l’acquéreuse devient automatiquement membre du syndicat des copropriétaires, sans démarche. Il ou elle est alors propriétaire avec la jouissance exclusive du ou des lots privatifs dont il s’est porté acquéreur, qu’il s’agisse d’un logement, d’une cave ou d’un garage. À chaque lot privatif est attaché un nombre de tantièmes.

Qu’est-ce qu’un tantième de copropriété et à quoi sert-il ?

En plus des lots privatifs, les copropriétés comprennent des parties communes. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce que sont les parties communes ; par exemple, les voies d’accès à l’immeuble ou les ascenseurs. Il s’agit d’éléments dont l’usage est partagé par tous les copropriétaires.

Ces parties communes et leurs équipements nécessitent un entretien régulier ainsi que des travaux pour en assurer la préservation. Pour cela, les copropriétaires sont redevables de charges de copropriété à hauteur de leur quote-part des parties communes. Cette quote-part, exprimée en tantièmes ou millièmes, constitue la clé de répartition, consultable dans l’état descriptif de division joint au règlement de copropriété.

Le terme tantième est le plus couramment utilisé ; il désigne simplement une part, sans ordre de grandeur. Néanmoins, on emploie parfois le terme millième, plus précis. En effet, les copropriétés sont généralement divisées en millièmes de parts. Il s’agit de la proportion des parties communes affectées à un lot. Par exemple : 95/1000. Dans les grandes résidences collectives, on peut aussi parler en dix-millièmes.

Plus un copropriétaire possède de tantièmes, plus son pouvoir de décision est fort.

Les tantièmes servent à déterminer le poids de vote de chaque copropriétaire lors des assemblées générales. L’atteinte d’un certain nombre de tantièmes est nécessaire pour adopter chaque résolution, selon le type de majorité applicable. Les tantièmes servent ensuite à la répartition du paiement des charges entre tous les copropriétaires, à hauteur de leurs tantièmes.

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Comment sont calculés les tantièmes ?

Contrairement à ce qu’on pourrait penser de prime abord, la quantité de tantièmes ne dépend pas seulement de la surface du bien détenu. Selon les cas, le propriétaire d’un petit appartement peut en avoir davantage que celui d’un autre plus grand.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les tantièmes sont proportionnels à la valeur relative de chaque partie privative. Lors de la mise en copropriété de l’immeuble ou de sa construction, un géomètre est mandaté pour établir les tantièmes. Ceux-ci sont exprimés en millièmes ou dix millièmes et permettent d’établir l’état descriptif de division.

De manière générale, plus la valeur du lot est élevée, plus sa valeur en tantièmes sera importante.

La valeur des lots privatifs est déterminée par plusieurs critères :

• La nature du lot : un appartement représente plus de tantièmes qu’une annexe, telle qu’un garage ou un grenier.
• La surface habitable.
• Le niveau de confort : les lots dotés de jardin, terrasse ou balcon ont des tantièmes plus élevés qu’un appartement identique mais dépourvu de ces prestations.
• La situation du lot : un appartement situé en étage est plus valorisé qu’un appartement en rez-de-chaussée par exemple.

Ces critères permettent d’obtenir une répartition inégale des tantièmes entre tous les lots de la copropriété, reflétant ainsi leurs disparités.

Peut-on modifier les tantièmes et comment ?

L’attribution des tantièmes n’est pas immuable. Il est en effet possible de les modifier même après la mise en copropriété de l’immeuble. Cette modification doit être justifiée par un évènement précis et approuvée par les copropriétaires.

Dans quelles situations les tantièmes peuvent-ils être modifiés ?

Au cours de la vie de la copropriété, certains évènements impliquent le recours à la modification de l’état descriptif de division et donc à la répartition en tantièmes :

• Lors de la division ou de la réunion d’un lot existant. En effet, si un appartement est divisé en deux lots distincts, une nouvelle répartition doit être effectuée afin d’attribuer des tantièmes à ces nouveaux lots.
• Un changement de destination de l’un des lots, comme un local professionnel devenant à usage d’habitation.
• La vente d’une partie commune à un tiers ou un copropriétaire.
• La réalisation de travaux ayant une incidence sur la répartition des charges.

Enfin, en cas d’erreur dans les calculs de tantièmes, il est possible de la corriger pour ne pas léser les copropriétaires pénalisés.

La modification doit être votée en assemblée générale (AG)

Selon l’impact de la modification au regard de la copropriété, la mise à jour des tantièmes et du règlement de copropriété doit être approuvée en AG à des majorités différentes.

La réunion ou division de lots au sein de la copropriété doit être portée à l’ordre du jour de l’AG. C’est le copropriétaire à l’initiative du projet qui en fait la demande auprès du syndic. Cette résolution est soumise au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La vente d’une partie commune à un tiers est votée à l’unanimité des copropriétaires si elle entraîne un changement de destination de l’immeuble. Sinon, la double majorité suffit.

Enfin, en cas de modification de tantièmes liée à des travaux, celle-ci est votée à la même majorité que le projet de travaux.

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Le rôle des tantièmes dans un projet de rénovation énergétique

Les copropriétés peuvent désormais bénéficier de MaPrimeRénov’. Cette aide permet de financer les travaux de rénovation énergétique en copropriété. Les travaux éligibles concernent les parties communes, ainsi que les travaux dits d’intérêt général dans les parties privatives. Les travaux de rénovation énergétique doivent être votés en AG et obéissent à des règles spécifiques. Faisons le point sur la répartition du poids des copropriétaires lors du vote en assemblée générale, et des aides perçues.

La répartition du poids des copropriétaires lors du vote en AG

La réalisation de travaux de rénovation énergétique en copropriété obéit à des règles spécifiques. Il est largement recommandé que la copropriété réalise un bilan énergétique avant de se lancer dans le projet. Quelle que soit la nature de ce bilan (DPE, DTG ou audit énergétique), il doit être porté à l’ordre du jour de l’AG. La résolution est votée à la majorité de l’article 24.

Suite à la réalisation de ce bilan, un projet de travaux est élaboré par le syndic. Une fois porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, celui-ci doit recueillir la majorité de l’article 25 des copropriétaires pour être mis en œuvre.

Lorsqu’un copropriétaire dispose de plus de 50 % des tantièmes totaux de l’immeuble, on parle de copropriétaire majoritaire. Son poids est conséquent, et il peut ainsi à lui seul bloquer certaines résolutions. Pour éviter ces situations, son nombre de voix est ramené à hauteur des voix des autres copropriétaires (présents, absents et représentés).

La répartition du versement des aides financières

Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés permet de bénéficier d’aides financières collectives conséquentes, notamment le financement jusqu'à 75 % HT du montant des travaux depuis janvier 2024 (au lieu de 25 % maximum en 2023). Il est donc possible de bénéficier de 18 750 € maximum de prime par logement (contre 6 250 € auparavant).

Pour en bénéficier, le syndic doit déposer un dossier sur la plateforme dédiée. Les conditions suivantes doivent être remplies :

• La copropriété doit être composée de 75 % de lots à usage d’habitation, en résidence principale (ou 65 % pour les immeubles collectifs de 20 lots ou moins). La notion de résidence principale implique que les logements soient occupés pendant au moins 8 mois par an.
• La copropriété doit avoir fait l’objet d’une immatriculation au registre national des copropriétés.
• Les travaux doivent permettre un gain énergétique de 35 % minimum voire 50 %. Il faut donc envisager une rénovation globale, avec plusieurs actions complémentaires (isolation par l’extérieur, raccordement à un réseau de chaleur, etc.)
• Les travaux doivent être supervisés par une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), financée à 50 % par MaPrimeRénov’ 2024 (au lieu de 30 %).

À l’issue des travaux, l’aide financière est versée au syndicat des copropriétaires par le biais du syndic. Ensuite, l’aide est reversée à chaque copropriétaire à hauteur de ses tantièmes. Logique : plus une personne en possède, plus elle paye une partie importante des travaux, et donc plus elle reçoit une subvention élevée.

Plusieurs bonus sont possibles :

• Sortie de passoire énergétique : il correspond à 500 € par logement si la copropriété est initialement en étiquette F ou G et si elle en sort suite aux travaux.
• Bâtiment Basse consommation (BBC) : c’est une prime de 500 € par logement, si la copropriété atteint l’étiquette A ou B à l’issue des travaux.
• L’Anah verse un bonus complémentaire pour les ménages modestes ou très modestes, définis par des plafonds de ressources.  Ces bonus sont également doublés à partir du 1er février 2023 : 1 500 € par logement sont ainsi versés pour les ménages modestes, et 3 000 € pour les ménages très modestes.

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