Name: Charges récupérables : tout savoir en copropriété | Hellio
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Les charges de copropriété sont redoutées par bon nombre de copropriétaires. Elles sont pourtant indispensables au bon fonctionnement d’un immeuble, notamment en ce qui concerne son entretien courant et la réalisation de travaux. Pour faire baisser la note des propriétaires bailleurs, certaines charges de copropriété sont dites récupérables. Comment fonctionnent-elles ? Comment les régler ? Notre guide pour tout savoir sur les charges récupérables en copropriété.

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Les charges récupérables, qu’est-ce que c’est ?

En copropriété, rien n’est laissé au hasard. À la fin de l’exercice comptable, le syndicat des copropriétaires doit faire approuver les comptes de l’exercice clos. Ce bilan financier détaillé permet de connaître avec précision l’ensemble des dépenses effectuées durant l’année, classées par poste de dépense.

À partir de ce bilan, le budget prévisionnel de l’année suivante est établi par le syndic et présenté en assemblée générale (AG). Celui-ci est soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires.

Est notamment défini le montant des charges de copropriété, qui permettront de pourvoir à l'entretien courant de l’immeuble et de financer les éventuels travaux. Ces charges sont réparties entre les copropriétaires. Certaines, définies par la loi, sont dites « récupérables » sur le locataire si le logement concerné est loué. On les appelle également les charges locatives.

C’est le décret 87-113 du 26 août 1987 qui fixe la liste exhaustive des charges récupérables dans le parc immobilier privé. Dans le parc social, cette liste est issue du décret 82-955 du 9 novembre 1982.

Les différentes catégories de charges récupérables

En copropriété, les charges récupérables regroupent toutes les dépenses qui permettent d’assurer l’entretien et le bon fonctionnement de l’immeuble.

Celles-ci peuvent être réparties en trois grandes catégories :

picto chiffre Hellio L'INFO HELLIO :

Le décret exclut toute possibilité de récupérer des charges sur les locataires en dehors des cas de figure qu’il liste. On dit donc de ce décret qu’il établit une liste limitative.

Les dépenses relatives aux services liés à l’usage de l’immeuble et du logement,
Les dépenses d’entretien courant, comprenant les petites réparations nécessaires au bon entretien des parties communes,
Les taxes locatives, qui correspondent au paiement des services dont bénéficie le locataire.

Seules les dépenses qui figurent sur le décret concerné peuvent faire l’objet d’une facturation aux locataires.

On retrouve les charges récupérables dans un certain nombre de postes de dépenses.

Les ascenseurs et les monte-charge

Si l’immeuble comporte un ou plusieurs appareils de ce type, les charges suivantes sont récupérables sur les locataires :

Visites périodiques d’entretien,
Petites réparations qui ne nécessitent pas de fournitures,
Coût des produits et des petits matériels d’entretien,
73 % du coût du contrat d’entretien.

L’eau et le chauffage

Lorsque le chauffage est collectif, les consommations sont récupérables sur les occupantes et occupants. Il en va de même pour l’eau. Sont donc récupérables :

Les dépenses individuelles,
Les dépenses liées à l’entretien des parties communes,
Les frais d’exploitation et d’entretien courant,
Les visites périodiques d’entretien,
Les menues réparations,
La fourniture d’énergie.

Parties communes et espaces extérieurs

L’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs comprend :

Les frais d’électricité et d’entretien de la minuterie,
Le coût des produits d’entretien et de désinsectisation,
Les menues réparations,
La tonte des pelouses, le désherbage, l’arrosage et la taille des végétaux.

Les salaires du personnel

Pour assurer l’entretien, certaines copropriétés disposent de salariées ou salariés. Selon la qualité du prestataire, le montant des charges récupérables diffère :

100 % du montant du salaire est récupérable sur les locataires lorsque l’entretien est effectué par un employé d’immeuble ou par une entreprise.
75 % du montant du salaire est récupérable sur les locataires si l’élimination des rejets et l’entretien ménager sont assurés par le gardien ou le concierge.
40 % du montant du salaire est récupérable si le gardien ou le concierge effectue uniquement l’élimination des rejets ou que l’entretien ménager.

Lors du remplacement du gardien ou du concierge par une entreprise, la proportion du salaire récupérable reste la même que celle correspondant aux fonctions exercées par le personnel remplacé. Ce remplacement peut se justifier par :

Le repos hebdomadaire,
Les congés,
Un cas de force majeure,
Un arrêt de travail,
Une incapacité matérielle ou physique temporaire d’effectuer les deux tâches.

Les taxes locatives

Les taxes et redevances suivantes sont récupérables sur les locataires :

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (montant figurant sur la taxe foncière du propriétaire, facturée au prorata de la durée d’occupation du locataire),
Taxe de balayage effectué par les services communaux aux abords de l’immeuble concerné,
Redevance d’assainissement non collectif en cas de contrôle de la fosse septique.

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Comment sont calculées les charges récupérables ?

Dans la loi française, il existe deux modalités de calcul pour établir le montant des charges récupérables :

picto chiffre Hellio L'INFO HELLIO :

Les charges au forfait ne sont pas révisables durant toute la durée du contrat de location. Elles sont censées couvrir l’ensemble des taxes et dépenses liées à l’usage du logement. Ce montant n’est pas soumis à régularisation et demeure acquis au bailleur.

La méthode dite « au réel ». Elle est obligatoire en cas de location vide. Le montant des charges locatives est déterminé par une provision sur charges payable par le locataire en même temps que son loyer. Pour fixer cette provision sur charges, le bailleur ou son mandataire se base sur le montant des charges locatives de l’année précédente.
La méthode dite « au forfait », pour les logements en colocation ou loués meublés. Cela consiste à fixer un montant de charges à la signature du bail. Le bailleur a le choix entre ce régime au forfait et le régime au réel.

Procédure et modalités de paiement des charges

C’est le syndic qui s’assure de la perception des charges de copropriété. Son unique interlocuteur est le copropriétaire. Les charges, qu’elles soient récupérables ou non, sont exigées uniquement auprès du propriétaire concerné.

Pour cela, le syndic adresse à chaque copropriétaire un ou plusieurs appels de fonds au cours de l’année. Le montant des appels de fonds dépend :

De la somme à répartir,
Du nombre de tantièmes ou millièmes que le propriétaire détient dans la copropriété.

Il appartient donc au propriétaire de régler toutes les charges, puis de se faire rembourser les charges locatives par son locataire.

Comme le montant réel des charges n’est connu qu’à la fin de l’année, au moment de la clôture des comptes, le propriétaire est tenu de régulariser les charges locatives de son locataire.

La régularisation des charges sert à rétablir les comptes entre propriétaire et locataire. En cas de provision pour charges, il se peut que le locataire ait versé un montant :

Insuffisant, dans ce cas, le bailleur est en droit de lui demander le paiement d’un complément (ce qui doit figurer sur son avis d’échéance).
Trop élevé, dans ce cas, le bailleur doit lui restituer le trop-perçu (par une déduction sur le loyer, ou via un remboursement si le montant dû excède celui du loyer).

La régularisation est-elle obligatoire ?

Oui, cette régularisation des charges est obligatoire. Elle doit être effectuée par le bailleur ou son mandataire, une fois par an. Si le bailleur n’accomplit pas cette obligation, il a jusqu’à trois ans pour adresser la régularisation de charges à son locataire. Après ce délai, les éventuelles sommes dues par le locataire sont prescrites.

picto chiffre Hellio LE CHIFFRE HELLIO : 1 mois

C’est le délai légal à respecter entre l’envoi de certains documents au locataire et la régularisation des charges locatives. Notamment :

Le décompte de charges, qui répertorie les charges locatives par nature (entretien des parties communes, électricité, etc.),
Le montant des charges dû par le propriétaire ou le locataire,
Les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Le locataire doit être en mesure de vérifier que la nature et le montant des charges qui lui sont réclamées sont bien récupérables. Pour cela, les justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire pendant un délai de six mois.

En cas de non-réalisation de la régularisation annuelle des charges, le bailleur encourt certaines sanctions :

Le locataire peut exiger l’échelonnement du remboursement du trop-perçu éventuel sur une période de 12 mois.
Le tribunal peut accorder des dommages et intérêts au locataire, voire annuler l’exigibilité de la régularisation des charges effectuée hors délai, même si la demande est faite dans le délai de trois ans.

Charges récupérables : quelles sont les exceptions ?

Certaines exceptions existent quant au paiement des charges récupérables. En effet, des charges présumées récupérables peuvent être requalifiées en charges non récupérables lorsque :

Elles ne figurent pas au décret qui dresse la liste limitative des dépenses récupérables.
Le décompte de charges n’est pas fourni avec la régularisation des charges.
Le bailleur ne laisse pas le locataire consulter les justificatifs.
Les charges réclamées ne sont légitimées par aucun justificatif.