Charges de copropriété : conseils pour les réduire

Face à la hausse des charges de copropriété chaque année, il devient urgent de trouver des solutions pour les propriétaires. Or, les postes de dépenses sont nombreux : il convient de choisir les actions les plus simples et efficaces à mettre en oeuvre, notamment en faisant des économies d’énergie.

Ainsi, les travaux comme l’isolation des réseaux d’eau chaude ou le remplacement de chaudière permettent de baisser considérablement la facture de chauffage. Ils bénéficient d’une prise en charge jusqu’à 100 % grâce à divers dispositifs encadrés par l’État. En parallèle, le changement de fournisseur d’énergie peut également représenter une source d’économies intéressante. Hellio revient sur tous ces sujets afin d’aider les gestionnaires à réduire ces charges de copropriété.

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Les charges de copropriété, un poste de dépenses important pour les résidents

Les charges de copropriété pèsent lourd dans le budget des copropriétaires, comme le montre le baromètre Baticopro en 2020. La plupart d’entre eux — 84 % — payent plus de 1 000 € par an, et pour un copropriétaire sur 10, ce montant dépasse les 4 000 €.

Il s’agit donc d’une somme importante qui doit être anticipée, d’autant qu’on constate une hausse des charges de copropriété — en moyenne — chaque année : 5 % en 2018 (une augmentation exceptionnelle), puis 2 % en 2019. Seule exception en 2020, avec un recul de 2 %, dans l'attente des derniers chiffres pour 2021.

Pour assurer la bonne santé économique de la copropriété, il est indispensable de savoir de quoi se composent les frais de copropriété afin de les garder sous contrôle, ou mieux, les réduire.

De quoi sont composées les charges de copropriété ?

Avant d’acheter un lot dans un immeuble, il convient de se renseigner sur les futures charges et leur répartition. Voici les principales dépenses à régler :

• Chauffage
• Gardiennage
• Entretien
• Frais de gestion
• Eau froide
• Prime d’assurance
• Ascenseur
• Électricité
• Parking

On distingue :

1. Les charges générales, réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de l’immeuble - leur nombre de « tantièmes ». Elles concernent l’entretien, le nettoyage, les honoraires du syndic de copropriété, les travaux de ravalement...
2. Les charges spéciales, qui ne concernent que les copropriétaires pour qui elles présentent une utilité : ascenseur (les logements du rez-de-chaussée sont d’ordinaire exclus), chauffage collectif...

Différentes typologies de charges

On peut aussi distinguer charges courantes et charges exceptionnelles. Les premières sont régulières donc relativement faciles à prévoir en début d’année (charges prévisionnelles estimées en AG), à la différence des secondes qui permettent de payer des travaux urgents par exemple.

Certaines charges sont récupérables auprès du locataire : les charges locatives, listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. En outre, rappelons que certaines provisions pour charges de copropriété sont déductibles, c’est-à-dire qu’elles peuvent être retirées de l’assiette des revenus fonciers. Cet avantage fiscal concerne les propriétaires bailleurs inscrits au régime réel.

Comment réduire les charges de copropriété en chauffage ?

Après le constat vient le temps de l’analyse. Est-il possible de diminuer ces frais élevés, et plus particulièrement d’optimiser la consommation de chauffage ?

Réponse : oui, et facilement. Avec près de 15 années d’expérience auprès des syndics, gestionnaires et occupants, les équipes Hellio l’affirment : les copropriétés sont loin, très loin d’avoir fait le travail nécessaire quant à l’optimisation de leurs charges de chauffage. Les problèmes récurrents et coûteux sont les suivants :

• L’isolation est en piteux état, qu’il s’agisse des planchers, de la tuyauterie, des combles ou encore des murs ;
• Le système de chauffage est ancien voire vétuste et ne répond plus correctement aux besoins du bâtiment ;
• L’équilibrage des réseaux de chauffage n’est généralement pas fait (les radiateurs des appartements ne reçoivent pas le bon débit d’eau chaude)
• La maintenance de la chaufferie n’est pas suffisamment suivie, souvent mal gérée par de grands groupes, filiales de fournisseurs d’énergie ayant une mainmise sur les résidences.

En parallèle, les copropriétaires payent souvent des montants considérables pour leur fourniture d’énergie (gaz comme électricité). Or, ces dépenses en copropriété peuvent baisser en souscrivant un contrat plus compétitif.

En résumé, nombreux sont les problèmes mais également les solutions !

Gestionnaires, syndics, copropriétaires : Hellio vous aide à économiser votre énergie

La rénovation énergétique pour baisser les charges

Après le constat et l’analyse, passons à l’action. Au-delà des gestes du quotidien en faveur d’une consommation d’énergie plus responsable, des opérations de rénovation de l'immeuble visent à réduire efficacement ce gaspillage. Ces mesures auront un impact immédiat et positif sur les « charges de copro ». Leur mise en oeuvre nécessite généralement un vote en assemblée générale.

1. Isolation thermique des parois et des tuyaux

Les travaux d’isolation consistent à diminuer les pertes de chaleur dans un bâtiment — les « déperditions thermiques » —, en installant une couche de matériau isolant sur une paroi ou un équipement. De cette façon, la copropriété peut baisser son niveau de chauffage, et allumer sa chaudière collective plus tard lorsque les températures chutent. Un moyen simple de faire des économies d’énergie.

• Isolation des tuyaux d’eau chaude (une intervention appelée « calorifugeage »)
• Isolation des points singuliers (vannes, robinets… en complément du calorifugeage)
• Isolation des combles perdus (par soufflage de laine)
• Isolation des planchers bas (technique du flocage)
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE)
• Isolation des toitures terrasses (ou « toit-terrasse »)

En associant toutes ces opérations, les copropriétaires peuvent voir leurs factures chuter de moitié.

2. Remplacement de chaudière

Un système de chauffage énergivore, comme ceux d’ancienne génération, utilise beaucoup de combustible (gaz, fioul…) pour fonctionner. Résultats : un fort rejet de gaz à effet de serre et un coût pour les résidents. Que la copropriété soit équipée d’une chaudière collective ou de chaudières individuelles dans chaque logement, leur remplacement par des modèles plus performants contribue à économiser de l’énergie.

Les équipements modernes ont recours à des technologies et des combustibles plus propres et plus efficients. C’est le cas des chaudières à condensation, idéales en appartement du fait de leurs petites dimensions et leur discrétion. Citons également les pompes à chaleur, qui ont le vent en poupe et fonctionnent à l’énergie renouvelable.

3. Changement du système d’éclairage

Les vieilles ampoules à incandescence des parties communes consomment beaucoup d’énergie. Pourtant, les changer pour des luminaires à LED dans les parkings, couloirs et halls d’un immeuble ne demande que peu de temps. Grâce à l’installation de détecteurs de présence, le montant sur la facture d’électricité sera d’autant plus optimisé.

Les actions pour réduire la consommation d’énergie

Pour aller encore plus loin dans la réduction des charges des copropriétaires, Hellio conseille de se renseigner sur le contrat énergétique souscrit, ainsi que les équipements de maîtrise de l’énergie.

4. Souscrire un nouveau contrat d’énergie en copropriété

Depuis l’ouverture à la concurrence en 2007, de nouveaux fournisseurs proposent leurs offres sur les marchés du gaz et de l’électricité. Ainsi, comparer les services et tarifs peut s’avérer très intéressant, afin de trouver le contrat le plus adapté. Quant aux démarches, aucune inquiétude : le passage d’un fournisseur à un autre est aujourd’hui très simple et rapide, sans coupure.

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5. Installation de thermostats : une solution simple et économique

Un thermostat est un petit boîtier qui permet de réguler la température d’une ou plusieurs pièces. L’appareil mesure la température ambiante puis envoie un signal à la chaudière, afin d’ajuster sa puissance. Son intérêt : consommer moins et mieux, en programmant notamment la mise en marche et l’arrêt des radiateurs. Les thermostats les plus avancés prennent en compte de multiples facteurs, pour garantir un chauffage toujours plus adapté et économe en énergie.

Connaître les aides financières pour rénover les résidences collectives

La plupart des solutions mentionnées dans cet article impliquent un investissement. Malheureusement et en dépit d'une potentielle diminution des charges post-travaux, ce décaissement peut vite décourager les copropriétaires, surtout pour les chantiers les plus lourds. Malgré la promesse d’économies, comment rassembler les fonds nécessaires à la mise en oeuvre des projets de rénovation énergétique ?

Depuis une dizaine d’années, les pouvoirs publics développent des dispositifs pour aider les syndics et syndicats à rénover leur(s) copropriété(s). Il s’agit le plus souvent de primes, de prêts avantageux ou d’incitations fiscales (comme le Crédit d’Impôt Transition Énergétique qui disparaît en 2021).

Ces aides ciblent les opérations diminuant la consommation énergétique des bâtiments, telles que citées auparavant : isolation thermique, chauffage à haute performance, équilibrage des réseaux, etc. Cela peut avoir lieu dans les parties communes mais aussi dans les appartements (chaudière gaz à changer par exemple).

Bon à savoir : ces trois aides sont tout à fait cumulables ; de quoi minimiser le reste à charge des travaux.

À noter que depuis le 1^er juillet 2022, la prime Coup de pouce Isolation a complètement disparu.

Aider chaque copropriété à réduire ses charges

La concrétisation d’un tel projet demande beaucoup de temps et de démarches : choix des opérations, accord en assemblée, constitution des dossiers de financement… Dans ces conditions, l’appui et l’expertise d’un spécialiste peut lever des freins, convaincre les plus sceptiques et accélérer la réalisation des travaux.

Depuis 2008, Hellio accompagne les copropriétaires, syndics et gestionnaires de copropriétés, avec 100 millions d’euros distribués dans la rénovation énergétique depuis 2017. Aux côtés de leur réseau d’artisans qualifiés et Reconnus Garant de l’Environnement (RGE), les conseillers Hellio traduisent chaque besoin en réponse concrète, génératrice d’économies durables. Depuis 2021, le groupe propose une prestation d'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO).

« Hellio contrôle chaque chantier pour s'assurer qu'il a été correctement effectué. »

Tanguy Dupont, directeur du pôle Habitat Collectif

À propos du versement des aides : en intégrant les primes au devis, en amont du chantier, Hellio dispense les copropriétés d’avancer ces frais. Mieux, lorsque les critères d’éligibilité sont remplis, il n’y a aucun euro à débourser. En effet, l’aide peut entièrement couvrir l’investissement initial pour des travaux tels que le calorifugeage des réseaux et l'isolation des points singuliers.

Quant au flocage des planchers bas et le soufflage de laine dans les combles, même si leur financement à 100 % n'est aujourd'hui plus possible, il peut toujours atteindre 80 %.

Enfin, Hellio est courtier en énergie depuis 2020. Objectif : offrir toujours plus de solutions aux copropriétaires pour diminuer leurs dépenses énergétiques. Ses équipes comparent les contrats d’électricité et de gaz du marché, pour déterminer la meilleure option à souscrire.

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