Charges de copropriété : les conseils Hellio pour les réduire

Rédigé par Matthieu
18 nov. 2020
Temps de lecture : 7 min
réduire charges copropriété

Face à la hausse des charges de copropriété chaque année, il devient urgent de trouver des solutions pour les propriétaires. Or, les postes de dépenses sont nombreux : il convient de choisir les actions les plus simples et efficaces à mettre en oeuvre, notamment en faisant des économies d’énergie.

Ainsi, les travaux comme l’isolation des réseaux d’eau chaude ou le remplacement de chaudière permettent de baisser considérablement la facture de chauffage. Ils bénéficient d’une prise en charge jusqu’à 100 % grâce à divers dispositifs encadrés par l’État. En parallèle, le changement de fournisseur d’énergie peut également représenter une source d’économies intéressante. Hellio revient sur tous ces sujets afin d’aider les gestionnaires à réduire ces fameuses « charges de copro ».


Profitez de l’accompagnement personnalisé de votre copropriété par Hellio



infographie maîtrise charges copropriété hellio

Les charges de copropriété, un poste de dépenses important pour les résidents

L’INFO HELLIO :

Notons que l’habitat collectif supporte des coûts bien plus élevés que les logements individuels. Dans son rapport de 2017, l’Insee confirme cette différence : « Les charges de copropriété des résidences principales sont beaucoup plus réduites dans l’habitat individuel — la moitié des copropriétaires payent moins de 266 € par an — que dans le collectif où la charge annuelle médiane est de 1 800 €. »

Les charges de copropriété pèsent lourd dans le budget des copropriétaires, comme le montre le baromètre Baticopro en 2020. La plupart d’entre eux - 84 % - payent plus de 1 000 € par an, et pour un copropriétaire sur 10, ce montant dépasse les 4 000 €.

Il s’agit donc d’une somme importante qui doit être anticipée, d’autant qu’on constate une hausse des charges de copropriété - en moyenne - chaque année : 5 % en 2018 (une augmentation exceptionnelle), puis 2 % en 2019.

Pour assurer la bonne santé économique de la copropriété, il est indispensable de savoir de quoi se composent les frais de copropriété afin de les garder sous contrôle, ou mieux, les réduire.

De quoi sont composées les charges de copropriété ?

Avant d’acheter un lot dans un immeuble, il convient de se renseigner sur les futures charges et leur répartition. Voici les principales dépenses à régler :

  • Chauffage
  • Gardiennage
  • Entretien
  • Frais de gestion
  • Eau froide
  • Prime d’assurance
  • Ascenseur
  • Électricité
  • Parking

On distingue :

  1. Les charges générales, réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de l’immeuble - leur nombre de « tantièmes ». Elles concernent l’entretien, le nettoyage, les honoraires du syndic de copropriété, les travaux de ravalement...
  2. Les charges spéciales, qui ne concernent que les copropriétaires pour qui elles présentent une utilité : ascenseur (les logements du rez-de-chaussée sont d’ordinaire exclus), chauffage collectif...

On peut aussi distinguer charges courantes et charges exceptionnelles. Les premières sont régulières donc relativement faciles à prévoir en début d’année (charges prévisionnelles estimées en AG), à la différence des secondes qui permettent de payer des travaux urgents par exemple.

Certaines charges sont récupérables auprès du locataire : les charges locatives, listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. En outre, rappelons que certaines provisions pour charges de copropriété sont déductibles, c’est-à-dire qu’elles peuvent être retirées de l’assiette des revenus fonciers. Cet avantage fiscal concerne les propriétaires bailleurs inscrits au régime réel.

LE CHIFFRE HELLIO : 28,7 %

Les dépenses de chauffage représentent 28,7 % des charges de copropriété (source : ARC). En ajoutant l’électricité et l’eau froide, c’est plus d’un tiers de la facture qui finance la consommation d’énergie du bâtiment. Or, c’est la flambée des prix de l’énergie qui justifie en grande partie l’augmentation des charges : réduire la consommation énergétique s’avère crucial et prioritaire aux autres postes.


Comment réduire les charges de chauffage en copropriété ?

Après le constat vient le temps de l’analyse. Est-il possible de diminuer ces frais élevés, et plus particulièrement d’optimiser la consommation de chauffage ?

Réponse : oui, et facilement. Avec 12 années d’expérience auprès des syndics, gestionnaires et occupants, les équipes Hellio l’affirment : les copropriétés sont loin, très loin d’avoir fait le travail nécessaire quant à l’optimisation de leurs charges de chauffage. Les problèmes récurrents et coûteux sont les suivants :

  • L’isolation est en piteux état, qu’il s’agisse des planchers, de la tuyauterie, des combles ou encore des murs ;
  • Le système de chauffage est ancien voire vétuste et ne répond plus correctement aux besoins du bâtiment ;
  • L’équilibrage des réseaux de chauffage n’est généralement pas fait (les radiateurs des appartements ne reçoivent pas le bon débit d’eau chaude)
  • La maintenance de la chaufferie n’est pas suffisamment suivie, souvent mal gérée par de grands groupes, filiales de fournisseurs d’énergie ayant une mainmise sur les résidences.

En parallèle, les copropriétaires payent souvent des montants considérables pour leur fourniture d’énergie (gaz comme électricité). Or, ces dépenses en copropriété peuvent baisser en souscrivant un contrat plus compétitif.

En résumé, nombreux sont les problèmes mais également les solutions !


Gestionnaires, syndics, copropriétaires : Hellio vous aide à économiser votre énergie


Rénovation énergétique : les meilleurs travaux en copropriété

Après le constat et l’analyse, passons à l’action. Au-delà des gestes du quotidien en faveur d’une consommation d’énergie plus responsable, des opérations de rénovation visent à réduire efficacement ce gaspillage. Ces mesures auront un impact immédiat et positif sur les charges de copropriété. Leur mise en oeuvre nécessite généralement un vote en assemblée générale.

1. Isolation thermique des parois et des tuyaux

Les travaux d’isolation consistent à diminuer les pertes de chaleur dans un bâtiment — les « déperditions thermiques » —, en installant une couche de matériau isolant sur une paroi ou un équipement. De cette façon, la copropriété peut baisser son niveau de chauffage, et allumer sa chaudière collective plus tard lorsque les températures chutent. Un moyen simple de faire des économies d’énergie.

  • Isolation des tuyaux d’eau chaude (une intervention appelée « calorifugeage »)
  • Isolation des points singuliers (vannes, robinets… en complément du calorifugeage)
  • Isolation des combles perdus (par soufflage de laine)
  • Isolation des planchers bas (technique du flocage)
  • Isolation des murs par l’extérieur (ITE)
  • Isolation des toitures terrasses (ou « toit-terrasse »)

En associant toutes ces opérations, les copropriétaires peuvent voir leurs factures chuter de moitié.

2. Remplacement de chaudière

Un système de chauffage énergivore, comme ceux d’ancienne génération, utilise beaucoup de combustible (gaz, fioul…) pour fonctionner. Résultats : un fort rejet de gaz à effet de serre et un coût pour les résidents. Que la copropriété soit équipée d’une chaudière collective ou de chaudières individuelles dans chaque logement, leur remplacement par des modèles plus performants contribue à économiser de l’énergie.

Les équipements modernes ont recours à des technologies et des combustibles plus propres et plus efficients. C’est le cas des chaudières à condensation, idéales en appartement du fait de leurs petites dimensions et leur discrétion. Citons également les pompes à chaleur, qui ont le vent en poupe et fonctionnent à l’énergie renouvelable.

3. Changement du système d’éclairage

Les vieilles ampoules à incandescence des parties communes consomment beaucoup d’énergie. Pourtant, les changer pour des luminaires à LED dans les parkings, couloirs et halls d’un immeuble ne demande que peu de temps. Grâce à l’installation de détecteurs de présence, le montant sur la facture d’électricité sera d’autant plus optimisé.


Les actions pour réduire la consommation d’énergie

maîtrise charges énergie

Pour aller encore plus loin dans la réduction des charges des copropriétaires, Hellio conseille de se renseigner sur le contrat énergétique souscrit, ainsi que les équipements de maîtrise de l’énergie.

4. Souscrire un nouveau contrat d’énergie en copropriété

Depuis l’ouverture à la concurrence en 2007, de nouveaux fournisseurs proposent leurs offres sur les marchés du gaz et de l’électricité. Ainsi, comparer les services et tarifs peut s’avérer très intéressant, afin de trouver le contrat le plus adapté. Quant aux démarches, aucune inquiétude : le passage d’un fournisseur à un autre est aujourd’hui très simple et rapide, sans coupure.


Bénéficiez de l'offre de courtage en énergie par Hellio


5. Installation de thermostats : une solution simple et économique

Un thermostat est un petit boîtier qui permet de réguler la température d’une ou plusieurs pièces. L’appareil mesure la température ambiante puis envoie un signal à la chaudière, afin d’ajuster sa puissance. Son intérêt : consommer moins et mieux, en programmant notamment la mise en marche et l’arrêt des radiateurs. Les thermostats les plus avancés prennent en compte de multiples facteurs, pour garantir un chauffage toujours plus adapté et économe en énergie.


Connaître les aides financières à destination des résidences collectives

La plupart des solutions mentionnées dans cet article impliquent un investissement. Malheureusement, ce décaissement peut vite décourager les copropriétaires, surtout pour les travaux les plus lourds. Malgré la promesse d’économies, comment rassembler les fonds nécessaires à la mise en oeuvre des projets de rénovation énergétique ?

Depuis une dizaine d’années, les pouvoirs publics développent des dispositifs pour aider les syndics et syndicats à rénover leur(s) copropriété(s). Il s’agit le plus souvent de primes, de prêts avantageux ou d’incitations fiscales (comme le Crédit d’Impôt Transition Énergétique qui disparaît en 2021).

Ces aides ciblent les opérations diminuant la consommation énergétique des bâtiments, telles que citées auparavant : isolation thermique, chauffage à haute performance, équilibrage des réseaux, etc. Cela peut avoir lieu dans les parties communes mais aussi dans les appartements (chaudière gaz à changer par exemple).

Aides nationales
Versée par
En un coup d’oeil

Prime CEE

Les fournisseurs d’énergie

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) consistent en la délivrance d’une prime pouvant être déduite sur le devis des travaux, pour éviter l’avance de frais. Cette aide est versée par les vendeurs d’énergie (carburants, fioul, gaz…), obligés de participer à l’effort national en matière de maîtrise énergétique.

Avec le « Coup de pouce CEE », certaines opérations comme l’isolation des combles bénéficient d’une prime bonifiée.

Ma Prime Rénov’

L’Agence Nationale de l’Habitat

MaPrimeRénov’ remplace depuis 2020 le programme Habiter mieux de l’Anah et le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique. Cette subvention s’adresse autant aux propriétaires de maisons que d’appartements, et devient accessible aux bailleurs et syndicats de copropriété en 2021.

Son montant est calculé simplement : 25 % du coût des travaux, dans la limite de 3 750 € par logement).

Éco-prêt à taux zéro

L’État (intérêts pris en charge)

L’intérêt de ce prêt : il n’y a justement aucun intérêt à rembourser. Le syndicat de copropriétaires peut demander un éco-PTZ collectif jusqu’à 30 000 € pour effectuer 3 travaux ou plus ; pour une seule opération, ce montant est plafonné à 15 000 €. Le remboursement peut s’étaler sur 15 ans.

Deux banques octroient cette aide à la rénovation : Domofinance et la Caisse d’Épargne Île-de-France.

Bon à savoir : ces trois aides sont tout à fait cumulables ; de quoi minimiser le reste à charge des travaux.

L’ASTUCE HELLIO :

Comment calculer la prime CEE Coup de pouce en copropriété ? D'abord, précisons que le forfait est bonifié pour les ménages précaires. Pour connaître la somme totale reçue, il suffit de multiplier les montants de primes « précaire » et « classique » par leur part respective de logements concernés, et d'additionner les deux résultats.

Exemple pour l’isolation, qui donne droit à 20 €/m2 ou 10 €/m2 selon la situation du ménage :

  • Prime CEE précarité = 20 x m2 isolés x (nb de ménages modestes/nb total de ménages)
  • Prime CEE classique = 10 x m2 isolés x (nb de ménages classiques/nb total de ménages)
  • Prime CEE totale = prime CEE précarité + prime CEE classique

Hellio aide chaque copropriété à réduire ses charges

La concrétisation d’un tel projet demande beaucoup de temps et de démarches : choix des opérations, accord en assemblée, constitution des dossiers de financement… Dans ces conditions, l’appui et l’expertise d’un spécialiste peut lever des freins, convaincre les plus sceptiques et accélérer la réalisation des travaux.

Depuis 12 ans, Hellio accompagne les copropriétaires, syndics et gestionnaires de copropriétés, avec plus de 30 millions d’euros distribués dans la rénovation énergétique en 2019. Aux côtés de leur réseau d’artisans qualifiés et Reconnus Garant de l’Environnement (RGE), les conseillers Hellio traduisent chaque besoin en réponse concrète, génératrice d’économies durables.

Tanguy Dupont Hellio« Hellio contrôle chaque chantier pour s'assurer qu'il a été correctement effectué. »


Tanguy Dupont, directeur du pôle Habitat Collectif

À propos du versement des aides : en intégrant les primes au devis, en amont du chantier, Hellio dispense les copropriétés d’avancer ces frais. Mieux, lorsque les critères d’éligibilité sont remplis, il n’y a aucun euro à débourser. En effet, l’aide peut entièrement couvrir l’investissement initial pour des travaux tels que :

  • Le calorifugeage des réseaux
  • Le flocage des planchers bas
  • Le soufflage de laine dans les combles

Enfin, Hellio est courtier en énergie depuis 2020. Objectif : offrir toujours plus de solutions aux copropriétaires pour diminuer leurs dépenses énergétiques. Ses équipes comparent les contrats d’électricité et de gaz du marché, pour déterminer la meilleure option à souscrire.


Découvrez l’ensemble des offres proposées par Hellio


Tags associés : Conseils en énergie

Hellio, votre énergie a de l'impact
Hellio, votre énergie a de l'impact
  • Isolation
  • Chauffage
  • Rénovation globale
  • Prime énergie

Retrouvez toutes nos solutions en économies d’énergie