Valeur verte : un prix de vente bonifié pour les logements performants

Rédigé par Matthieu
Mis à jour le 01 sept. 2022
Temps de lecture : 6 min
valeur verte logement

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Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, et qu’importe la région, l’étude des Notaires de France indique qu’un logement bénéficiant d’une étiquette énergétique A ou B — autrement dit d’une valeur verte avantageuse — se vend en moyenne à un prix plus élevé que ses homologues moins performants. Au contraire, une passoire thermique (logement énergivore) subit une dépréciation.

Cette tendance devrait s'accroître en 2022, avec la prochaine interdiction de location des classes F ou G. D'ailleurs, on observe dès 2021 une augmentation des mises en vente sur le marché, qui entraîne une baisse de prix. Découvrez les résultats des analyses publiées régulièrement par les Notaires de France mais aussi par le groupe SeLoger.


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Qu’est-ce que la valeur verte immobilière ?

« Augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. »

Définition de la valeur verte selon le site officiel des notaires

picto-ampoule-allumeeAujourd’hui, le critère de la consommation d’énergie d’un logement est devenu incontournable, avant un achat ou même une location. En effet, « l’efficacité énergétique » a un impact direct sur les factures mais également le confort des occupants. Mieux vaut prendre le temps de réfléchir avant d’opter pour un bien moins cher mais peu performant sur le plan énergétique, à cause d’une mauvaise isolation thermique ou d’équipements de chauffage vétuste.

Afin d’informer les futurs propriétaires ou locataires, l’indicateur de référence est la fameuse « lettre énergie » ou « classe énergie », déterminée après un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). On la retrouve sur l’étiquette énergétique d’un logement individuel ou en résidence collective :

vignette-bulle-dpe-maison-classe-energetique-lettreAinsi, on peut légitimement supposer qu’une « bonne » lettre (A ou B), synonyme d’économies d’énergie, représente un attrait supplémentaire pour un acheteur. D’où un prix revu à la hausse. À l’inverse, des logements énergivores (F ou G) entraînent des factures très élevées, ce qui peut influencer négativement une prise de décision, et donc justifier un prix moindre. D'autant que ces passoires ne pourront plus êtres mises en location très bientôt !

Ces hypothèses illustrent la notion de valeur verte, et sont confirmées par l’étude des Notaires de France, qui a publié en 2021 ses résultats pour l’année 2020. La maîtrise de l’énergie est désormais essentielle !


2022 : un boom de la valeur verte avec l'interdiction de location des logements énergivores

À partir de 2023, le marché locatif entre dans une nouvelle ère qui va mettre de nombreux bailleurs en difficulté. En effet, les passoires énergétiques sont progressivement interdites à la location, car jugées indécentes (mauvais confort, problèmes de santé, factures exorbitantes...). C'est en 2025 que sonne le glas des logements classés G, puis en 2028 pour les lettres F, et enfin en 2034 pour les classes E.

Il n'y a qu'une seule solution pour éviter cette mesure restrictive : rénover.

En améliorant l'isolation thermique, le système de chauffage et la ventilation, un bien peut gagner plusieurs lettres et ainsi quitter le statut de passoire. Cependant, ces travaux ont un coût qui a découragé de nombreux propriétaires. Ces derniers ont préféré vendre leur appartement ou maison, comme l'explique le groupe Se Loger.

Le résultat ne s'est pas fait attendre : les prix de vente ont dégringolé, la faute à une offre trop importante vis-à-vis de la demande, et à un avenir compromis pour ce type d'habitation. À l'opposé, les logements étiquetés A ou B se voient dotés d'un atout supplémentaire, et peuvent légitimement présenter un prix supérieur.

picto-montant-aideQue les futurs acquéreurs ne s'y trompent pas : même s'ils pensent faire une affaire en achetant un bien 20 % moins cher, ils le paieront cash sur leurs factures énergétiques à long terme. Sauf bien sûr s'ils comptent rénover par la suite, en profitant des primes et subventions.


Les derniers chiffres de la valeur verte immobilière

Comme chaque année, le Conseil supérieur du notariat a dévoilé fin 2021 sa dernière étude sur la valeur verte, portant sur les prix de vente des logements anciens en 2020.

France-iconOn y apprend que les maisons comme les appartements bien classés (A ou B) sont en moyenne vendus plus chers que leurs homologues en lettre D. Avec jusqu'à 17 % de hausse pour un appartement A en Centre-Val de Loire ! De même, les passoires énergétiques (F-G) peuvent entraîner une dévalorisation jusqu'à 20 % pour une maison en Nouvelle-Aquitaine.

En Île-de-France, la plus-value est de quelques pourcents pour un appartement sobre ; les mauvais élèves sont quant à eux peu pénalisés, du fait de la demande importante qui ne prend pas encore beaucoup en considération l'étiquette du DPE.

👉 Voir les résultats complets 2020

Notaires de France : les résultats de leur étude 2019

Les experts du site notaires.fr se sont penchés sur les biens anciens vendus en 2019 en France métropolitaine. Même si l’on peut observer quelques nuances en fonction de leur situation géographique ou de leur taille, des tendances se confirment.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 6 %

En 2019, c’est la part de logements anciens achetés en lettre A ou B, contre 11 % pour les lettres F et G. Bien sûr, cela vient en partie de l’offre disponible. Cet écart est particulièrement flagrant dans le Nord, le Centre et l’Est de la France (exemple : en Bourgogne-Franche-Comté, 3 % de classes A-B vendues contre 17 % de classes F-G). Dans le Sud et l’Ouest, les biens plus économes tirent mieux leur épingle du jeu.

Une plus-value pour les logements économes

Picto_Valeur_Verte_Feuille_EuroDans l’ensemble des régions métropolitaines, pour les appartements comme les maisons, on note que toutes les ventes profitent d’une plus-value* en cas de lettre A ou B. Seules exceptions : les appartements en Provence-Alpes-Côte d’Azur, à Paris et les maisons en petite couronne de la capitale.

Dans certains cas, la bonification d'un immeuble écoresponsable est impressionnante. Exemples :

  • En Occitanie, un appartement performant est vendu en moyenne 20 % plus cher qu’un équivalent de classe D.
  • Dans le Grand Est, une maison économe s’achète 16 % plus cher.

Les logements énergivores pénalisés

Sans surprise, les mauvais élèves perdent en valeur immobilière, hormis dans de rares cas où l’écart est négligeable. Exemples :

  • En Nouvelle Aquitaine, une maison F ou G est vendue en moyenne 18 % moins cher qu’une D.
  • En Centre Val de Loire, les appartements énergivores sont pénalisés à hauteur de 8 %.

Des écarts selon la région et le type de bien

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Naturellement, les différences de prix au sein d’une même région n’imputent pas uniquement à la valeur verte. Par exemple, un logement très ancien, énergivore et situé en zone montagneuse aura tendance à subir une moins-value, non seulement à cause de sa mauvaise classe énergétique mais également de son emplacement.

D’une manière générale, les appartements mal notés subissent une baisse de prix moins importante que les maisons gourmandes en énergie. De plus, la valeur verte a moins d’influence en région parisienne que dans les autres territoires. La faute à un attrait pour le vieux patrimoine, souvent énergivore mais dont le style apporte un cachet prévalant.

Pour une lecture optimale, l’étude s’apprécie donc à l’échelle locale et pour un type de bien précis. Une moyenne nationale n’a que peu d’intérêt.

Malgré certaines variations, le constat est indéniable : une résidence individuelle ou collective qui bénéficie d’une étiquette énergie favorable gagne une plus-value*, tandis qu’une « passoire thermique » implique un prix inférieur. Face à des acquéreurs ou des locataires de plus en plus sensibles au gaspillage énergétique — et aux charges mensuelles ! –, l’argument de sobriété devient prépondérant

« Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13 % moins cher que s’il est étiqueté A ou B. »

Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger


Hellio aux côtés des copropriétés pour améliorer leur valeur verte

Comment optimiser cette performance énergétique pour ne pas compromettre une vente, voire la valoriser ? Il convient de réaliser des travaux plus ou moins complexes et coûteux.

1- Mettre en oeuvre des travaux d’économies d’énergie

picto-outil-entretien-tournevisAux grands maux les grands remèdes. Pour lutter efficacement contre les déperditions thermiques d’un bâtiment, et ainsi diminuer sa consommation (gaz, électricité, fioul, etc.), des travaux de rénovation énergétique s’imposent :

  • Isolation des parois : combles, planchers, murs, fenêtres (double vitrage)…
  • Calorifugeage et isolation des points singuliers.
  • Remplacement du système de chauffage collectif ou individuel : privilégier les énergies renouvelables et les technologies modernes comme les chaudières à condensation, ou le raccordement à un réseau de chaleur.
  • Installation de panneaux solaires photovoltaïques pour produire une électricité verte depuis la toiture de l'immeuble.
  • Rénovation globale : pour de meilleurs résultats et des démarches simplifiées, l’idéal est de définir un projet complet, à la suite d’un audit énergétique de la copropriété.

Ces opérations sont proposées par des spécialistes comme Hellio, expert en maîtrise de l’énergie. Grâce aux aides financières encadrées par l’État (MaPrimeRénov’, prime CEE…), certaines actions bénéficient d’une couverture intégrale. Oui, un financement à 100 %, sans décaissement pour la copropriété !


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2- Installer un thermostat de chauffage

picto-thermostat-temperatureCe petit boîtier peut sembler anodin, mais il joue un rôle plus qu’intéressant dans le contrôle d’une chaudière, ce qui engendre des économies durables. Adaptation de la température dans chaque pièce, programmation, régulation… ses fonctions sont désormais à la portée de tous les budgets. L’État avait même créé une prime incitative, le « Coup de pouce Thermostat ».

À la clé : 150 € par logement pour l’installation d’un appareil performant, répondant à quelques critères techniques. Mais cette offre a pris fin le 31 décembre 2021). En tant que signataire de la charte Coup de pouce, Hellio était à même de verser la prime avantageuse et accompagner les copropriétés dans la mise en place des thermostats.


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picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Souvent oublié, le choix d’un fournisseur d’énergie plus compétitif fait également partie des idées à concrétiser pour faire des économies. En effet, depuis l’ouverture à la concurrence, le marché a accueilli de nombreuses entreprises aux offres et tarifs parfois plus adaptés à la taille de la résidence ou au comportement des occupants par exemple. Hellio est d’ailleurs courtier en énergie depuis 2020.


*Par rapport aux logements de classe D

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