Comprendre le plan pluriannuel de travaux en copropriété (PPT)

Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Mais en quoi consiste-t-il réellement ? Le PPT a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes ainsi que les dépenses liées.

Il répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement, la protection des habitantes et des habitants, et la rénovation énergétique. Définition, élaboration, fonctionnement, financement… Hellio fait le point sur ce nouveau dispositif.

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Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ?

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété, échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le plan pluriannuel de travaux comporte les éléments suivants :

• La liste des travaux destinés à rénover l’immeuble et leur classification par ordre de priorité,
• La prévision des performances attendues suite à la réalisation des travaux contenus dans le PPT,
• Le coût des travaux, évalué approximativement,
• La planification des travaux à entreprendre dans les 10 prochaines années.

L’élaboration du projet de PPT (PPPT) découle soit :

• D’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE),
• Du diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il est obligatoire et son audit énergétique (pour la mise en copropriété d'immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l'objet d'une procédure d'insalubrité sur demande du syndic).

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Le plan pluriannuel de travaux doit être actualisé tous les 10 ans.

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Pour plus de compréhension, découvrez notre infographie pour avoir un cas concret du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) suivi d'une rénovation globale d'une copropriété.

Le PPT en copropriété est-il obligatoire ?

D’abord retiré de la réforme du droit de la copropriété de 2019, le plan pluriannuel de travaux réintègre finalement le paysage législatif avec la publication au Journal officiel de la loi Climat et Résilience en date du 24 août 2021.

Dans le cadre de la transition énergétique, la loi n°2021-1104 prévoit plusieurs mesures destinées à « faire entrer l’écologie dans nos vies », et jusque dans les immeubles. Dorénavant, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans.

Cette obligation entrera progressivement en vigueur au cours des prochaines années. Et ce, en fonction du nombre de lots, qu’ils soient résidentiels ou à usage professionnel ou commercial :

• Le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• Le 1^er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots,
• Le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

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Quel intérêt à concevoir ce plan PPT ?

Le plan pluriannuel de travaux s’inscrit au cœur de la stratégie gouvernementale qui promeut l’évolution vers une société neutre en carbone. Son rôle est d’assurer la conservation de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des occupantes et occupants, ainsi que la conduite de travaux de rénovation pour optimiser la performance énergétique. Les avantages liés à la rédaction d’un PPT sont multiples.

1- Limiter la détérioration de l’immeuble et valoriser le patrimoine

C’est l’objectif principal du plan pluriannuel de travaux : faire en sorte que les copropriétaires s’intéressent à l’état de leur bâtiment pour mieux le préserver et augmenter sa valeur verte.

Actuellement, l’Hexagone compte 110 000 copropriétés fragiles (selon le ministère de la Transition écologique). Cela signifie qu’environ 18 % du parc des logements collectifs privés se trouve dans l’incapacité financière d’entreprendre les travaux indispensables à la conservation du bâtiment.

De fait, le PPT est un outil crucial pour anticiper la dégradation des copropriétés et garantir un meilleur entretien sur le long terme.

2- Identifier les travaux nécessaires

La rédaction d’un PPT permet de cibler les différents travaux d’intérêt collectif à prévoir pour les dix prochaines années. Ces opérations peuvent avoir pour finalité la prévention des risques, l’entretien courant et la maintenance du bâtiment. De plus, le PPT présente l’avantage de définir précisément les actions prioritaires pour faire des économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre, telles que l’isolation de l’immeuble (toitures-terrasses, murs, combles, etc.).

Dans un contexte où la liste des obligations en matière de rénovation énergétique collective s’allonge, le plan pluriannuel de travaux tombe à point nommé. En effet, il est l’occasion de mener à bien un projet de rénovation globale pour bénéficier d’un gain énergétique maximal en tirant parti des primes, comme MaPrimeRénov’Copro.

3- Budgétiser les travaux

Au-delà de l’identification de la nature des travaux portant sur les parties communes, l’atout principal du plan est d’estimer à l’avance le coût de chaque chantier. Le fait de programmer et de chiffrer les actions à lancer permet de provisionner chaque année les fonds en conséquence afin d’éviter un ajournement.

L’objectif du PPT consiste ainsi à faciliter la prise de décisions communes, particulièrement difficiles à concrétiser en copropriété. En outre, cette planification financière sera consultable par les potentiels acquéreurs. Grâce au plan pluriannuel de travaux, ils pourront s’informer sur leurs futures charges, ce qui limitera d’éventuels impayés.

Pour rappel, de nombreuses aides et subventions existent pour réaliser des travaux d'économies d'énergie. MaPrimeRénov', versée par l'Anah, peut financer l'isolation des parties communes par exemple, mais aussi les parties privatives dans sa version individuelle. Ce dispositif est cumulable avec la prime CEE (Certificats d'économies d'énergie) et les Coups de pouce (Chauffage ou rénovation performante).

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Comment mettre en œuvre le plan pluriannuel de travaux ?

Pour rappel, le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire dès que la copropriété est âgée de plus de 15 ans. Toutefois, anticiper la mise en place du projet s’avère essentiel, car les démarches prennent du temps. Il ne faut pas oublier de compter la réalisation des diagnostics préalables tels que le DPE, le DTG ou encore le diagnostic amiante avant travaux (DAT), en plus de la rédaction du plan.

Qui rédige le plan pluriannuel de travaux ?

La nouvelle loi indique que le plan pluriannuel de travaux doit être établi par une personne dotée de compétences et de garanties spécifiques qui feront l’objet d’un prochain décret.

Ce professionnel est désigné lors de l’assemblée générale. Par ailleurs, les modalités d’élaboration du projet de PPT, inscrites à l’ordre du jour par le syndic, sont votées à la majorité simple (c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

Les diagnostiqueurs immobiliers devraient vraisemblablement détenir les aptitudes nécessaires à la rédaction du plan de travaux.

La présentation du projet de PPT en assemblée générale

Une fois le plan pluriannuel de travaux rédigé, il est temps de le soumettre aux copropriétaires. La présentation du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception.

Si des travaux sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ceux qui sont absents).

Le PPT : quelle cotisation annuelle ?

Mis en place par la loi Alur, le fonds de travaux constitué par le syndicat des copropriétaires permet de financer la création du PPT et les travaux réalisés dans son cadre. La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit respecter deux critères :

• Elle doit représenter au minimum 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté.
• Elle doit être supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l’année.

Enfin, les cotisations sont non récupérables : la vente d’un lot ne donne pas lieu au remboursement des sommes versées.

Un opérateur AMO peut-il aider les copropriétaires à élaborer le plan ?

C'est possible mais rare, ce n'est pas son rôle principal. Le sujet étant récent, avec l'obligation de la loi Climat, ce sont surtout les bureaux d'études qui développent un tel service aujourd'hui.

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