DPE collectif : mode d'emploi du diagnostic en copropriété

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est une obligation pour les copropriétés petites ou moyennes, ainsi que les habitations collectives en monopropriété. À quoi sert cette étude, et comment la mettre en œuvre ? Comment la différencier d'un audit ou d'un DTG par exemple ? Quels sont les changements relatifs à la loi Climat et résilience ? Nos experts font le point sur ce bilan d’actualité, au cœur de la transition énergétique et de la rénovation des logements. Une fois réalisé, le DPE est valable 10 ans.

Diminuez vos charges de copropriété avec Hellio

Pourquoi un DPE collectif ?

À l’inverse du DPE individuel qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment. Y compris de ses parties communes.

Depuis la loi Grenelle 2, c’est un diagnostic obligatoire pour tout immeuble de 50 lots ou moins, qui dispose d’un équipement de chauffage, de climatisation ou encore de production d’eau chaude sanitaire collectif. Cette exigence vaut pour tout bâtiment, quel que soit son usage : habitation ou commerce par exemple. Le DPE obligatoire devait avoir lieu entre le 1^er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.

Les résidences de plus de 50 lots, équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, avaient quant à elles l’obligation de faire réaliser un audit énergétique durant cette période, soit un bilan plus complet.

Le DPE collectif est également obligatoire pour les bâtiments neufs, lorsque la demande de permis de construire a été déposée après le 1^er juillet 2007. Sa durée de validité est de 10 ans.

Un nouveau calendrier de DPE obligatoire avec la loi Climat et résilience

La loi Climat promulguée en août 2021 impose aux bâtiments d'habitation collective — dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 — de réaliser un diagnostic énergétique. Cette obligatoire s'étale sur plusieurs années en fonction de la taille de la résidence :

• À partir du 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots et tous les immeubles en monopropriété (peu importe leur taille) ;
• À partir du 1^er janvier 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots,
• À partir du 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

En outre, ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf dans le cas où un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 montre que le bâtiment est classé A, B ou C.

Quel est le contenu du DPE collectif ?

Le DPE renseigne le maître d’ouvrage sur l’état de la copropriété. Cette étude est une aide précieuse à la décision, puisqu’elle permet d’évaluer plus facilement la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique. Ce document se constitue en effet :

• D’une description de l’état initial de la copropriété : caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage, du besoin de production d’eau chaude sanitaire à l'échelle de l'immeuble, de l'éclairage, etc. ;
• D’une indication des consommations du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;
• D’une étiquette énergie et d’une étiquette climat, de A (le meilleur) à G (le moins bon) ;
• De recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment.

Un bilan substituable au DPE individuel sous certaines conditions

Vous prévoyez de diffuser une annonce pour votre appartement sur le marché immobilier ? Sous conditions, le diagnostic collectif peut aussi être utilisé comme DPE lors des ventes et des locations. Il remplace alors le DPE individuel dans les immeubles chauffés collectivement. L'objectif est d'économiser du temps et de l'argent.

Il faut alors opter pour un « DPE appartement à partir des données de l'immeuble ».

Cependant, le ministère de la Transition écologique rappelle que cette méthode « ne reflète pas parfaitement les performances de chaque logement ». En effet, la note de l'appartement est obtenue à partir des caractéristiques de l'immeuble (parties communes) et d'un échantillon représentatifs de lots privatifs.

Si l'appartement en question a fait l'objet de travaux par exemple, ces derniers ont pu considérablement optimiser ses besoins énergétiques. Or, le DPE collectif n'en tiendra pas compte : le logement peut alors être classé F ou G, à tort. Une situation pénalisante dans le cadre de l'interdiction de location à venir dès 2025. Mieux vaut donc solliciter un diagnostiqueur individuel, pour une évaluation propre à chaque lot, même si cela coûte plus cher.

20 000 résidences collectives rénovées aux côtés de Hellio

DPE collectif, DTG, audit énergétique : quelles différences ?

Le DPE collectif — ou DPE immeuble — n’est pas le seul document pouvant attester l’efficacité énergétique d’une copropriété. Le DTG et l’audit peuvent également remplir ce rôle.

👉 Pour décrypter les nuances entre le DPE, l'audit, le DTG ou encore le PPPT (Projet Plan Pluriannuel de Travaux) dans le domaine des bilans énergétiques en copropriété, consultez notre ebook spécialisé.

Le diagnostic technique global (DTG)

Créé par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, le DTG permet de connaître l’état global de l’immeuble et d’avoir une vision précise des travaux à réaliser pour les années qui viennent.

Le texte de la loi ALUR précise que le DTG est obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, appartenant donc auparavant à un unique propriétaire. Le DTG prévoit à la fois :

• L’analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs de l’immeuble ;
• Un état de la situation du syndicat de copropriétaires ;
• L’analyse des améliorations possibles en matière de gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
• Un DPE collectif ou un audit énergétique global.

L’audit énergétique

Bien qu’il analyse les mêmes données que le DPE collectif, l’audit énergétique va toutefois plus loin que ce dernier. Plus complet et plus précis, ses conclusions permettent d’accompagner de manière plus poussée les copropriétaires dans leurs démarches de rénovation.

L’audit énergétique de la copropriété met en effet l’accent sur l’aspect financier des travaux énergétiques. Il indique quels sont les chantiers à réaliser de façon prioritaire. Il inclut même des simulations personnalisées, selon la taille du logement et les ressources des habitants.

À noter qu'il existe plusieurs types d'audit :

• Architectural : comme le DTG, cet audit informe sur l’état général de l’immeuble, sans inclure les obligations légales et réglementaires ;
• Réglementaire : nécessaire avant de vendre une passoire thermique en monopropriété depuis avril 2023 (mis en place par la loi Climat et résilience d'août 2021) ;
• Incitatif : nécessaire pour obtenir les primes de rénovation globale (MaPrimeRénov' et Coup de pouce).

À partir du 1^er avril 2024, les audits énergétiques "Réglementaire" et "Incitatif" fusionnent, ce tableau ci-dessous permet de comprendre les différences et les similarités entre l’incitatif, le réglementaire et l’audit unique :

Le PPPT : projet de plan pluriannuel de travaux

Le PPPT constitue lui aussi une nouvelle obligation instaurée par la loi Climat de 2021. Toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux, à partir de 2023, 2024 ou 2025 selon leur taille.

Il s'agit d'un rapport présentant plusieurs plans pluriannuels de travaux, c'est-à-dire de listes d'opérations permettant de garantir la sauvegarde du bâtiment, la santé des occupants ou encore la baisse des émissions de gaz à effet de serre. Le document détaille le budget, le niveau de performance attendu ou encore l'échéancier sur 10 ans.

Voter le DPE collectif et les travaux de rénovation

La mise en place du DPE collectif se fait en différentes étapes, au fil des assemblées générales de copropriétaires :

1. Le vote du DPE. Plusieurs devis peuvent être proposés directement à cette occasion, afin que l’assemblée générale se décide rapidement.
2. La présentation des résultats d’expertise du DPE.
3. L’établissement d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), qui vise à améliorer la performance énergétique et établit le financement des travaux. À la place de ce PPT, les copropriétaires peuvent choisir d’établir un CPE (contrat de performance énergétique). Encore plus ambitieux, ce dernier s’intéresse à la fois aux moyens et aux résultats obtenus, en garantissant un certain niveau d’économies d’énergie.
4. Le vote des travaux. L’assemblée générale des copropriétaires détermine les travaux à réaliser et choisit les entreprises.

Comment se déroule le DPE collectif de l'immeuble ?

Quel expert solliciter ?

Le DPE collectif doit être obligatoirement effectué par un diagnostiqueur certifié. Cet expert ou experte doit disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle et être titulaire d’une certification DPE « tous types de bâtiments ». Le niveau de qualification exigé est donc supérieur à celui d’un DPE appartement individuel. De plus, les diagnostiqueurs doivent utiliser des logiciels de calculs validés par le ministère de la Transition écologique.

La visite sur site

Au cours de cette visite, pas moins de 60 points de contrôle sont inspectés. Le diagnostiqueur évalue notamment la nature et la qualité de la construction, des murs aux plafonds, en passant par les planchers ainsi que les matériaux d’isolation. D’autres facteurs comme les vitrages, les parois intérieures et extérieures sont également pris en compte.

Le rapport de diagnostic

Suite à la visite, le technicien remet son rapport de diagnostic. Ce document doit comporter des explications détaillées, des hypothèses de travail et des recommandations qui permettent d’améliorer les performances énergétiques du bien immobilier.

En pratique, les logements construits suivant la RT 2012 obtiennent en général un classement B. Les bâtiments passifs peuvent quant à eux atteindre la lettre A.

Combien ça coûte et peut-on bénéficier d’aides ?

Selon les chiffres de l’Ademe, un DPE collectif peut coûter entre 1 000 et 4 000 € pour toute la copropriété. Le prix varie selon différents critères, notamment selon le nombre de lots, les caractéristiques du bâtiment, la superficie totale en loi Carrez ou encore le système de chauffage utilisé.

Selon les constatations de Hellio sur le terrain, le prix d'un DPE collectif se situe actuellement plutôt entre 1 000 et 5 000 € pour un immeuble résidentiel de 2 à 300 lots. Comptez 1 000 à 1 500 € de plus par bâtiment supplémentaire de la copropriété.

Les copropriétés qui effectuent un DPE collectif pour se conformer à des exigences réglementaires ne bénéficient pas d'aide financière. Néanmoins, si elles évaluent leur situation énergétique sans y être obligées, elles peuvent être éligibles à des aides de 50 % maximum versées notamment par l'Ademe. Notez que ce dispositif n'est pas systématique, et seulement valable dans certaines régions.

Pour financer les travaux, une copropriété peut également bénéficier de conditions privilégiées, notamment grâce à l’éco-prêt à taux zéro ou à la TVA au taux réduit de 5,5 %.

Les monopropriétés sont-elles concernées par l'obligation de DPE collectif ?

Oui, et dès janvier 2024 ! La loi Climat précise bien que la règle s'applique aux bâtiments d'habitation collective : d'une part les copropriétés, mais aussi les monopropriétés (immeuble de plusieurs appartements détenus par un seul propriétaire).

L'équipe Hellio accompagne également les monopropriétés dans leurs travaux de rénovation énergétique.

Il existe également une version de DPE pour les bâtiments tertiaires. Les modalités de ces diagnostics diffèrent légèrement, même si leur objectif est toujours le même : évaluer la performance énergétique du bâtiment.

Une question sur le DPE ou le PPPT ?