Décence énergétique en copropriété : enjeux et loi

La transition énergétique s’impose comme un défi majeur en 2025. Face aux exigences climatiques et aux attentes croissantes des propriétaires et locataires, la décence énergétique en copropriété est au cœur des préoccupations. Les bailleurs doivent désormais se conformer à des normes strictes pour garantir des logements à la fois sains et économes en énergie. Mais concrètement, quelles sont les normes à respecter ? Quelles solutions s'offrent aux copropriétés ? Hellio vous éclaire.

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C’est quoi un logement indécent ?

Comme son nom l’indique, un logement est dit « indécent » lorsqu’il ne respecte pas les critères de « décence » définis par la loi. Pour bien comprendre ce concept, le plus simple est de se référer à la définition légale et exhaustive de la décence immobilière.

Selon le décret du 11 janvier 2021, voici les critères légaux qui définissent un logement décent :

• L'absence de risques pour la santé et la sécurité des occupants.
• Des performances énergétiques minimales, avec l’interdiction de louer des passoires thermiques (étiquette G+) consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale.
• Être équipé des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, quant à lui, précise les éléments à prendre en compte :

• Une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m³, avec au moins une pièce ;
• L'absence de parasites ou d'animaux nuisibles ;
• Un accès à l’eau potable ;
• Un réseau électrique conforme et fonctionnel ;
• Un éclairage naturel suffisant ;
• L’absence d’infiltrations ou de remontées d’eau ;
• Un chauffage aux normes et fonctionnel ;
• La possibilité d’installer un appareil de cuisson.

Les logements trop énergivores classés indécents depuis 2023

Au 1^er janvier 2024, la France comptait 13,7 millions d’appartements en résidences principales, dont environ 1,6 million sont classés comme « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE), soit 11,7 % du parc. Depuis le 1^er janvier 2025, la législation française interdit ainsi la location des logements classés G selon le Diagnostic de Performance Énergétique, qu'ils soient en copropriété ou individuels. Cette mesure a pour objectif de lutter contre les passoires thermiques et d'améliorer l'efficacité énergétique du parc immobilier.

La nouvelle loi Airbnb du 19 novembre 2024 instaure également l'interdiction progressive de location des meublés de tourisme énergivores. Depuis le 1^er janvier 2025, les nouvelles locations touristiques situées en zones tendues doivent elles aussi obtenir un DPE classé F minimum.

Ainsi, l’article 160 de la loi « climat et résilience » impose des exigences de performance énergétique de plus en plus strictes en interdisant la location des logements les plus énergivores, selon le calendrier suivant :

Deux autres échéances sont donc prévues : en 2028 pour les logements de classe F, puis en 2034 pour ceux de classe E, avec des seuils plus stricts à respecter. À partir de 2028, la loi interdira la mise en location de toute passoire énergétique.

Décence énergétique en copropriété : quelles solutions ?

Le 27 janvier 2025, une proposition de loi « décence énergétique » visant à assouplir cette interdiction pour les copropriétés a été déposée. Après plusieurs heures de débats, les députés ont rejeté l'article 1 de cette proposition, portée par Bastien Marchive (Parti radical) et Inaki Echaniz (Parti socialiste). Celui-ci visait à « prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leurs modalités d'application en copropriété ». L'Assemblée nationale maintient donc l'interdiction de location pour tous les logements classés G, y compris ceux en copropriété.

Malgré ce rejet, le débat n’est pour autant pas clos. De nouvelles propositions législatives pourraient être examinées au cours de l'année, afin d’aborder les particularités des copropriétés face aux obligations de rénovation énergétique.

Comment simplifier la loi sur la rénovation énergétique en copropriété ?

En phase avec l'initiative parlementaire, Hellio plaide pour une prise de conscience des décideurs politiques concernant la rénovation énergétique des copropriétés. Afin de simplifier le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques, nous proposons les évolutions suivantes :

1. Un projet de rénovation énergétique figure à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale.
2. Un projet de PPT qui prévoit un programme de travaux de rénovation énergétique, a été approuvé en Assemblée Générale.
3. Un projet de rénovation énergétique a été adopté en Assemblée Générale.

Quels travaux de rénovation énergétique pour les copropriétés ?

La réglementation actuelle impose des exigences strictes en matière de performance énergétique pour tous les logements destinés à la location. Pour répondre aux normes en vigueur et contribuer à la transition énergétique, les copropriétaires bailleurs ont tout intérêt à se mobiliser collectivement pour réaliser les travaux nécessaires.

Si un réseau de chaleur urbain est disponible à proximité de l’immeuble passoire thermique, il peut être intéressant de procéder à son raccordement. Ces réseaux, alimentés par des énergies renouvelables (solaire, éolien, biomasse, géothermie) ou de récupération (chaleur fatale, incinération des déchets), permettent de réduire la dépendance aux énergies fossiles et d’améliorer le classement DPE des logements.

Une toiture mal isolée peut également entraîner des pertes de chaleur. L’isolation par l’intérieur ou l’extérieur vient améliorer significativement le confort thermique et réduire la consommation énergétique du bâtiment.

Souvent négligée, l’isolation des planchers bas limite les déperditions thermiques vers les sous-sols, les parkings ou les vides sanitaires. Selon la configuration de l’immeuble, l’isolation peut être réalisée par le dessous (pose de panneaux isolants sous le plancher) ou par le dessus (ajout d’un revêtement isolant sur le sol).

Quels que soient les travaux entrepris, des aides à la rénovation énergétique en copropriété sont disponibles pour soutenir vos démarches.

Hellio vous accompagne dans la rénovation énergétique de votre copropriété