DPE en appartement : définition et pistes d'amélioration pour louer

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la vente d’un logement depuis 2006, et pour la location depuis 2007. Ce diagnostic thermique sert à évaluer la performance énergétique d’une maison ou d’un appartement selon ses caractéristiques techniques. L’évaluation permet de déterminer la consommation d’énergie théorique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1^er juillet 2021, une nouvelle version est applicable. Celle-ci modifie les modalités de calcul pour l’obtention de l’étiquette énergétique et de l’étiquette de l’émission de gaz à effet de serre.

Pourquoi l’étiquette énergie est-elle si déterminante, et comment l’améliorer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le DPE d’un appartement en copropriété.

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Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le DPE est un document établi obligatoirement par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il sert à informer le futur acquéreur, ou futur locataire, sur la performance énergétique d'un logement, et donc les dépenses à prévoir pour se chauffer en hiver ou climatiser en été. Il doit être réalisé en amont de la mise en location ou de la mise en vente, puisque les données du DPE sont à afficher sur les annonces immobilières.

Que ce soit pour une maison individuelle ou un appartement, le bilan délivre au logement une étiquette désormais unique depuis la réforme de 2021, pour :

• La performance énergétique, exprimée en kWh/m²/an,
• L’émission de gaz à effet de serre, qui s’exprime en kg/CO₂/an (anciennement l'étiquette climat).

Classées de la lettre A (la plus performante) à la lettre G (la moins performante), les étiquettes dépendent des caractéristiques du logement : état de l’isolation, vitrage des fenêtres, type d’équipement de chauffage, éclairage, etc. Par ses calculs, le diagnostiqueur estime le coût en euros de la consommation annuelle d’énergie du logement. Également, il émet des suggestions pour améliorer l’efficacité énergétique, par le biais de travaux.

Quel est le contenu d’un DPE individuel ?

Le contenu du diagnostic est réglementé, tout comme les modalités pour le réaliser. Le DPE décrit le logement (adresse, étage, surface, orientation, etc.) ainsi que ses critères techniques (matériau des murs, fenêtres, etc.). Les autres éléments pris en compte sont le mode de chauffage et de production d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement le cas échéant, mais aussi les consommations énergétiques liées à l’éclairage et aux auxiliaires (depuis la réforme 2021).

Sur la base de ces éléments, le diagnostiqueur estime la consommation d’énergie annuelle pour une utilisation dite standardisée, associée à son coût en euros. Auparavant, l’estimation se basait uniquement sur les factures d’énergie transmises par le précédent occupant du logement.

Il faut garder à l’esprit que les données du DPE sont théoriques. Les consommations réelles dépendent des caractéristiques de l’appartement mais aussi de l’usage des occupants. Enfin, les dépenses prévisionnelles varient selon les tarifs de l’énergie.

Ces éléments permettent une classification du logement pour sa sobriété énergétique, ainsi que pour les émissions de gaz à effet de serre (CO₂). De la lettre A pour les plus économes et écoresponsables, à la lettre G pour les plus énergivores ou polluants.

Enfin, des recommandations de travaux sont données par le diagnostiqueur pour améliorer la performance du logement, par exemple : changement de chaudière, installation de VMC, etc.

👉 Pour connaître toutes les détails de calcul du DPE appartement, rendez-vous en page 155 du guide officiel.

Quelle est sa durée de validité ?

Selon le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020, le nouveau DPE en vigueur depuis le 1^er juillet 2021 est valable 10 ans, sauf en cas de travaux de rénovation énergétique.

Qu’en est-il des anciens DPE réalisés avant cette date ? Tous les DPE faits entre le 1^er juillet 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les diagnostics menés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

DPE obligatoire en copropriété : pour qui et dans quels cas ?

Que ce soit dans le cadre d’une location ou d’une vente, le DPE est obligatoire, pour un appartement comme pour une maison. Il doit être réalisé en amont de la commercialisation du bien. En effet, les annonces immobilières doivent mentionner les étiquettes énergétiques. Même dans le cadre d’une construction neuve ou d’une extension de bâtiment, le DPE demeure obligatoire. Son coût est supporté par le propriétaire du logement, vendeur ou bailleur.

En location, seuls les logements occupés moins de 4 mois par an sont exonérés de l’obligation de DPE (article R-126-15 du code de la construction et de l’habitat).

Le classement énergétique d’un bien doit être affiché sur son annonce immobilière, que ce soit dans la presse, dans les locaux des agences ou sur Internet.

Quelle différence entre DPE individuel et collectif ?

Il existe 7 types de DPE, dont 4 pour les bâtiments existants :

• Maison individuelle,
• Collectif,
• Appartement,
• Appartement à partir des données de l’immeuble.

Le DPE appartement (individuel) porte sur un seul logement alors que le DPE collectif s’intéresse aux performances de tout un bâtiment, incluant ainsi ses parties communes. Avec ce DPE collectif, il est aussi possible de réaliser le DPE appartement à partir des données de l’immeuble (un échantillon de lots représentatif est analysé). Cependant, il ne reflète pas les caractéristiques précises de chaque lot. Par exemple, certains propriétaires ont pu réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. La classe énergie du DPE collectif peut donc ne pas correspondre à la situation de l’appartement en question.

À noter que le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés qui ont 50 lots et moins et qui ont un système de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude collectif. Il l’est aussi pour tous les bâtiments neufs, avec un permis de construire déposé après le 1^er juillet 2007.

Le DPE est nécessaire dans un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) devient progressivement obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans selon leur nombre de lots : 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1^er janvier 2024 pour celles entre 51 et 200 lots et 1^er janvier 2025 pour celles de moins de 51 lots. Ce PPPT doit prévoir plusieurs Plans Pluriannuels de Travaux (PPT), autrement dit une liste de travaux à engager sur 10 ans. 

Une étude énergétique, telle que le DPE, est indispensable à l'élaboration d'un PPPT.

Quelles sont les différences entre un DPE, un audit, un DTG (Diagnostic Technique Global) et un PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) ? Pour tout comprendre, téléchargez notre ebook dédié aux bilans énergétiques en copropriété !

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L’importance d’avoir un bon DPE pour louer ou vendre un appartement

La refonte du DPE vise à apporter plus de fiabilité et de lisibilité aux données. Ces dernières ne reposent plus sur les factures de consommation du précédent occupant, mais sur les propriétés du bâti.

De plus en plus de Français et de Françaises sont sensibles aux enjeux climatiques, et attentifs à la qualité énergétique de leur logement (exemple : étude SeLoger 2021). Que ce soit dans le but de réduire leurs factures de consommation d’énergie ou de limiter les émissions de CO₂, le DPE est désormais scruté par les futurs occupants.

Le DPE reste méconnu pour de nombreuses personnes : 58 % des interrogés déclarent ne pas connaître la classe énergétique de leur logement (baromètre 2021 OpinionWay-Teksial).

Pour rendre un logement attractif sur le marché et pour augmenter sa valeur verte, le propriétaire a tout intérêt à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Objectif : optimiser la classe DPE. Les acheteurs ou locataires sont en effet nombreux à exclure de leurs recherches les logements énergivores, qui sont une source de factures d’énergie très élevées. Surtout avec le contexte de flambée des prix du gaz et de l’électricité en 2022.

Les recommandations de travaux inscrites au DPE permettent d’estimer l’enveloppe budgétaire à prévoir pour améliorer le confort thermique. Dans le cadre d’une vente, un mauvais DPE est désormais un levier de négociation important pour les candidats acquéreurs.

L’interdiction progressive de louer avec un mauvais DPE

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fait de l’éradication des passoires thermiques un enjeu majeur.

Le gouvernement a donc fixé un calendrier pour éliminer progressivement ces logements des offres de location, et inciter leurs propriétaires à rénover :

• 25 août 2022 : la hausse des loyers entre deux locataires pour les logements classés F ou G n’est plus autorisée.
• 2023 : interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh.m².an d’énergie finale, soit environ 90 000 biens concernés.
• 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F.
• 2034 : à leur tour, les logements classés E seront interdits à la location.

En cas de falsification du DPE, le locataire peut demander des dommages et intérêts

Depuis 2021, le DPE est devenu opposable, et n’a plus seulement une valeur informative. Cela signifie que le locataire peut se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans l’étiquette énergétique annoncée. La procédure judiciaire peut aller jusqu’à contraindre le propriétaire à rénover le logement pour atteindre l’étiquette énergétique annoncée, et à verser des dommages et intérêts au locataire. Enfin, la réduction du loyer est également envisageable.

Comment améliorer le DPE d’un appartement ?

En cas de vente ou de mise en location de son bien, il est donc primordial d’afficher un DPE avantageux. Pour respecter les contraintes réglementaires à venir ou tout simplement pour maximiser son attractivité, des solutions existent pour améliorer son DPE.

Effectuer un bilan énergétique plus complet : l’audit

Pour aller plus loin que le DPE, la copropriété peut aussi réaliser un audit énergétique. Ce bilan reprend les données principales du DPE mais propose également une analyse complète et détaillée des travaux à réaliser pour optimiser les performances énergétiques. Ainsi, l’audit guide la copropriété dans les chantiers prioritaires à effectuer et prend en compte l’aspect financier, en simulant les économies possibles pour chaque poste de travaux.

Cet audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés qui comptent plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er juin 2001.

Les travaux à l’échelle de l’appartement

De nombreux travaux peuvent être mis en œuvre au niveau de l’appartement, et sans accord préalable de la copropriété le cas échéant.

Premièrement, il faut penser à bien isoler son logement. Même avec le meilleur système de chauffage, un défaut d’isolation ne permet pas d’améliorer le confort ni de réduire ses consommations d’énergie. L’isolation des murs par l’intérieur diminue les besoins en chauffage, et conserve la fraîcheur en été.

Lorsque le système de chauffage est individuel, il est possible d’opter pour un appareil récent qui vous fera économiser de l’énergie. Que ce soit du chauffage électrique ou au gaz, des solutions existent pour améliorer son efficacité énergétique (même si le choix du gaz risque de poser problème au vu de la hausse des prix et du contexte géopolitique).

Souvent négligée, la ventilation est primordiale pour assainir l’air, en éliminant l’humidité et les polluants de votre intérieur. L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) individuelle est recommandée.

Les travaux à l’échelle de la copropriété

Les solutions les plus efficaces traitent l’immeuble de manière globale. Comme elles impactent l’ensemble des copropriétaires, ces travaux doivent être validés par les copropriétaires en assemblée générale :

• Isolation thermique des murs par l'extérieur (ITE) : c’est la solution d’isolation la plus efficace, mais également la plus coûteuse.
• Remplacement du chauffage et du système de production d’eau chaude sanitaire (ECS) : lorsque ces éléments sont collectifs, leur remplacement par un système récent permet de réaliser d’importantes économies. Le raccordement à un réseau de chaleur est de plus en plus encouragé.
• Remplacement des menuiseries extérieures : avec une déperdition estimée entre 10 et 15 % par les fenêtres dans une maison ancienne (selon l’Ademe), le remplacement par du double ou triple vitrage est recommandé.
• Calorifugeage des réseaux : solution peu coûteuse, le calorifugeage des réseaux de chauffage et d’ECS permet d’éviter les déperditions. L’opération consiste à enrober les tuyaux par une gaine isolante, tout comme les points singuliers (vannes, compteurs, réducteurs, pompes, manchettes…).

De quelles aides pouvez-vous bénéficier ?

Quelles sont les aides à la rénovation énergétique ?

Le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs d’aides financières à la rénovation, dans le but d’inciter les Français à s’engager dans des projets de transition énergétique. Certaines aides sont cumulables entre elles pour encourager les travaux de rénovation ambitieux.

MaPrimeRénov’ individuelle ou collective

Accessible à tous les propriétaires bailleurs ou occupants, pour des travaux privatifs dans l’appartement, cette aide de l’Anah peut également être sollicitée au niveau de la copropriété pour financer les travaux en parties communes.

Le montant de cette prime dépend des ressources du demandeur et du type de travaux. Pour bénéficier de cette aide pouvant couvrir jusqu’à 75 % des travaux en copropriété (contre 25 % en 2023), le recours à une AMO, c’est-à-dire une assistance à maîtrise d’ouvrage, est obligatoire. Il est possible de solliciter Hellio pour ses services d’AMO.

Dans le cas de travaux en parties privatives, les barèmes sont identiques à ceux d’une maison : voir les montants MaPrimeRénov’ 2024. La prime collective est cumulable avec la prime individuelle.

Le plafond de MaPrimeRénov' Copropriétés a été augmenté au 1^er janvier 2024 : jusqu'à 18 750 € par logement au lieu de 6 250 €.

Prime énergie Coup de pouce

Cette prime des Certificats d'économies d'énergie (CEE) cumulable avec Ma Prime Rénov’, est versée pour deux types de projets en résidence collective :

• Le raccordement à un réseau de chaleur (alimenté majoritairement en énergies renouvelables et de récupération) ;
• La rénovation performante de l’immeuble : 35 % de gain énergétique minimum ;
• La rénovation d'ampleur des appartements et maisons individuels (pour les ménages non éligibles à MaPrimeRénov’ ) ;
• Terminé depuis 2022 : l’isolation des combles ou des planchers bas (entre le rez-de-chaussée et le sous-sol).

Les copropriétaires peuvent ainsi recevoir plusieurs milliers d’euros ; de quoi les motiver à investir dans une rénovation à moindre coût.

L’éco-PTZ

L’éco-PTZ (prêt à taux zéro) d’un montant de 7 000 à 50 000 € peut être sollicité pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie. Il s’agit d’un prêt sans remboursement d’intérêts, octroyé sans condition de ressources. Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans, et occupé en résidence principale, pour pouvoir en bénéficier.

Ce dispositif apporte une réponse au reste à charge souvent élevé, malgré les financements évoqués précédemment. L’éco-PTZ collectif ou individuel sert à régler tout ou partie du coût restant, après la déduction des primes.

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