Replay webinaire : quels changements réglementaires en 2025 pour les copropriétés ?

Le webinaire Hellio du 23 janvier 2025 a mis en lumière les changements réglementaires majeurs qui transformeront la rénovation énergétique en copropriété cette année.

Parmi les évolutions clés : l’interdiction de location des logements classés G, l’obligation de réaliser un DPE pour les copropriétés de moins de 51 lots, la révision du Coup de Pouce "Rénovation globale en habitat collectif", et bien plus encore !

En replay, découvrez les éléments essentiels abordés par nos experts Hellio lors de cette web-conférence.

Une question ou un projet d'économies d'énergie ? Hellio vous accompagne !

Le programme du webinaire :

Thomas Bon et Adèle Blanchet, nos experts des solutions Hellio pour l’habitat collectif, ont animé une session de 30 minutes pour traiter en profondeur les aspects suivants :

• DPE : obligations et interdictions de location
• Projet de Plan Pluriannuel de travaux (PPPT)
• Fonds de travaux
• Changements sur les aides : CEE, MPR,...
• Session Questions / Réponses

Hellio accompagne les copropriétés pour leur proposer les solutions les plus complètes, personnalisées et optimisées selon la nature de leur projet de rénovation énergétique.

*Étant donné le nombre particulièrement important de questions (70) nos experts vous ont apporté le maximum de réponses dans le temps imparti. 

Réponses aux questions posées pendant la web-conférence Hellio du 23 janvier 2025 :

Une rénovation de toiture peut-elle modifier la lettre de l’audit énergétique ?

Une rénovation de toiture peut effectivement avoir une incidence sur la lettre du DPE ou de l’audit énergétique, une bonne isolation de la toiture peut réduire la consommation d’énergie du bâtiment donc améliorer la performance énergétique et par conséquent entraîner une modification de la lettre du DPE (de G à F, par exemple).

Si le DPG n'est pas effectué en 2025 et PPPT voté en 2025 : quelles sont les amendes ?

Pas d'amende pour le moment.

Les DPE et PPPT que nous réalisons actuellement, ou ceux effectués par le passé, ne sont-ils plus pris en compte pour MaPrimeRénov' Copro ? Seul l’audit énergétique (ou le DTG) est-il désormais requis ?

Le DPE et PPPT n'ont effectivement pas d'utilité pour MPR Copropriété, l'audit énergétique réglementaire (Méthode 3CL) est obligatoire pour mobiliser cette subvention.

Où faire une demande de CEE ?

Vous pouvez faire une demande de Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) directement auprès de Hellio, qui est délégataire depuis près de 15 ans. Hellio propose des solutions de financement pour vos travaux de rénovation énergétique et peut vous aider à obtenir des aides CEE pour réduire votre reste à charge.

Qu'en est-il des copropriétés horizontales ou mixtes (horizontales et verticales) ? Le PPPT doit-il être réalisé dans ces cas ?

Oui, le PPPT est obligatoire pour les copropriétés horizontales également, Il est possible de réaliser des devis "sur mesure" pour les copropriétés horizontales, en fonction des spécificités de chaque copropriété.

Doit-on toujours respecter un pourcentage maximum de logements en location pour obtenir MaPrimeRénov' Copropriété ?

Pour obtenir MaPrimeRenov' Copropriété, La copropriété doit être composée d’au moins 65 % de résidences principales (pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ou d’au moins 75 % pour les copropriétés de plus de 20 lots.

Lorsque le dossier de rénovation globale est en cours (phase avant projet) avec MOA , l'audit énergétique est-il obligatoire ?

La réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un audit énergétique est obligatoire.

Dans le cadre d'une copropriété avec exploitation commerciale ( Sénioriale) Le DPE et PPPT doit-il être envisagé ou pas ?

Oui à condition que la résidence détienne le statut juridique de copropriété sur l'ensemble immobilier.

À quelle date les subventions pour le gaz sont-elles closes ?

Concernant le chauffage au gaz en copropriété, celui-ci n’est plus financé dans le cadre du dispositif CEE depuis le 1^er janvier 2025 pour les fiches mono-gestes, mais les projets d’installation d’une chaudière à gaz bénéficient d’une période transitoire jusqu’au 30 juin 2025 pour son financement dans le cadre de MPR Copropriétés.

Le PPPT est-il obligatoire pour les copropriétés comprenant un EHPAD ?

Oui, le PPPT est obligatoire pour les copropriétés EHPAD dans le cadre de la loi ELAN de 2018, qui impose un PPPT pour toutes les copropriétés.

Il permet de planifier les travaux nécessaires pour la rénovation énergétique ou la mise en conformité des bâtiments. Pour un EHPAD, cela inclut les travaux relatifs à l’amélioration de l’accessibilité, de la sécurité, et de l'efficacité énergétique.

Ainsi, même pour un EHPAD, la copropriété doit réaliser ce plan, qui doit être présenté à l’Assemblée Générale des copropriétaires.

L'établissement du PPT doit-il être voté en AG ?

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) correspond au PPPT partiellement ou intégralement voté par les copropriétaires. Il engage la copropriété à réaliser les travaux sur les 10 prochaines années, conformément aux décisions prises. À la différence du PPPT il revêt un caractère obligatoire.

Y a-t-il une aide pour financer l'audit ?

• MaPrimeRénov' Copropriété (MPR Copro) : Peut couvrir jusqu’à 30 % du coût de l’audit (plafonné à 3 500 €). Éligible pour les copropriétés de plus de 15 ans et inscrites au registre des copropriétés.
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) 
• Aides locales : Vérifiez auprès de votre région ou mairie, car des subventions spécifiques peuvent exister.
  Ces aides sont souvent cumulables, réduisant significativement le coût pour la copropriété.

Le PPPT est obligatoire, mais qu'en est-il des travaux eux-mêmes ?

Les travaux inscrits et adoptés dans le PPT sont obligatoires puisque le document est engageant pour la copropriété.

Quels sont les diagnostics obligatoires à présenter en AG pour un immeuble de moins de 50 lots afin de faire voter un DTG, un PPPT et un audit ?

Le DPE et le PPPT.

Le DPE est-il obligatoire pour une copropriété livrée en 2014 (conforme aux normes d'isolation de 2012) ?

Non, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n'est pas obligatoire pour une copropriété livrée en 2014, car elle respecte déjà les normes RT 2012 (Réglementation Thermique 2012). Les bâtiments récents conformes à ces normes sont considérés comme performants énergétiquement et ne nécessitent pas de DPE avant une vente ou une mise en location individuelle.

Cependant, un DPE collectif peut être demandé volontairement, par exemple, dans le cadre d’une rénovation énergétique ou pour une meilleure information des copropriétaires.

En cas de chaufferie collective au gaz, peut-on la rénover si on le souhaite ?

Oui, si les travaux sont votés en AG.

Si le programme de rénovation inclut une chaudière à gaz moderne, des travaux d'isolation et une VMC, l'aide MaPrimeRénov' (MPR) est-elle maintenue pour les travaux autres que la chaudière au-delà du 30 juin 2025 ?

Oui mais le scénario de travaux devra exclure la chaudière à gaz.

DPE ou audit énergétique pour les aides : l'audit énergétique est-il bien le seul outil qui permet de bénéficier des aides ?

L'audit énergétique est en effet obligatoire pour obtenir les aides CEE & MaPrimeRénov' Copropriétés, il peut être complété par un DPE collectif qui lui a une valeur opposable.

Quelles sont les aides/subventions monopolisables pour les monopropriétés ?

Les CEE sont mobilisables et certaines aides locales.

L'absence de PPPT ou de DPE bloquera-t-elle une vente ?

Non pour le moment pas de blocage prévu en cas d'absence de PPPT et de DPE Collectif.

Qu'entendez-vous par audit réglementaire ?

L'audit réglementaire est l'audit énergétique obligatoire à réaliser lorsqu'un propriétaire souhaite mettre en vente son bien immobilier passoire thermique (F/G au DPE).

L'audit réalisé par le logiciel CAP Renov+ est-il éligible pour bénéficier de la BAR-TH-177 ?

Oui, un audit réalisé avec CAP Renov+ peut être éligible à la fiche BAR-TH-177, à condition que le logiciel soit conforme et que l’audit respecte les exigences (gain énergétique ≥ 35 %, réalisé par un professionnel qualifié RGE).

Le système hybride PAC + chaudière est-il financé par MaPrimeRénov' Copropriété ?

Oui, un système hybride PAC + chaudière peut être financé par MaPrimeRénov' Copropriété, à condition que la copropriété et les travaux respectent les critères d’éligibilité.

Est-il obligatoire de cumuler 3 travaux pour obtenir des aides ? 

L'aide MPR parcours monogeste peut être attribuée pour la réalisation d'un seul geste de travaux.

Quelles différences entre PPPT et PPT ?

Un PPPT est un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux et un PPT est le Plan Pluriannuel de Travaux, Le PPT est la version définitive du PPPT.

Qu'en est-il des petites surfaces ? L'interdiction de louer un studio classé G est-elle toujours d'actualité ou y a-t-il eu un assouplissement de la loi ?

Tous les logements, classés G au DPE et mis à la location sont soumis à l'interdiction, peu importe leur surface.

Nous avons obtenu une subvention de l'ADEME, mais elle ne nous a pas été versée en raison de l'absence de budget voté pour l'État. En plus, on parle de la suppression de l'ADEME. Serons-nous un jour payés ?

En effet, il y a un retard dans le versement des aides MPR 2025 pour les dossiers déposés à partir du 1^er janvier 2025. Ce blocage devrait se solutionner lors de l'adoption du projet de loi de finances prévue pour février 2025.

Si nous venons de réaliser une rénovation énergétique complète de l'immeuble, devons-nous voter un PPPT ?

Le syndicat de copropriétaires est dispensé de la mise en place d'un PPPT si un DTG ne fait apparaitre aucun besoin de travaux dans 10 années qui suivent son élaboration.

Dans quel délai le syndic est-il tenu de proposer un PPPT à l'AG pour une résidence de 9 lots ?

Le syndic doit présenter le PPPT à l'AG au plus tard avant la fin de l'année ou l'obligation s'applique, c'est-à-dire au cours de l'année 2025 pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.

Quelles sont les sanctions en cas d'absence de PPPT ?

Aucune sanction n'est prévue pour le moment. Néanmoins, le syndicat de copropriétaire peut voir sa responsabilité civile engagée si des dommages sont causés dans les parties communes d'une copropriété du fait de l'absence de PPPT.

L'obligation du PPPT s'applique-t-elle aux copropriétés de plus de 10 ans ?

Le PPPT est obligatoire 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble.

Peut-on indiquer dans le PPPT qu'il n'y a rien à faire comme travaux ?

Oui, le PPPT peut indiquer qu'aucun travaux n'est nécessaire, si le diagnostic de l'état du bâtiment et des équipements montre qu'il n'y a pas de besoin urgent de rénovation ou d'amélioration. Cependant, cela doit être justifié par une analyse technique détaillée et conforme aux exigences de la réglementation.

L'interdiction de location s'applique-t-elle aux locations saisonnières ?

La loi Airbnb impose aux meublés de tourisme situés en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage d'attester d'un DPE classé entre A et E à compter du 21 novembre 2024. À partir de 2034, tous les meublés de tourismes actuels et futurs dans l'hexagone devront être classés entre A et D.

Un DTG datant de 2023 permettra-t-il de bénéficier des aides MaPrimeRénov' et CEE ?

Un DTG contenant un audit énergétique conforme au cahier des charges MPR Copropriété et CEE peut tout à fait permettre de bénéficier de ces aides.

Si un logement est classé G et que le renouvellement tacite du bail a lieu en mai 2025, que faire si le propriétaire ne veut pas faire les travaux ou ne peut pas les réaliser avec un locataire en place ?

• Le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai pour leur exécution.
• Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre le paiement jusqu'à l'exécution des travaux

• Le juge ne peut ordonner de mesures visant au respect de l’obligation par le bailleur, lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
• Le copropriétaire doit démontrer que, malgré son investissement dans l’examen des résolutions relatives aux travaux dans les parties communes et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot, il n’a pas pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Quid si une divergence notable existe entre le DPE collectif et le DPE individuel (par exemple : C pour le collectif, E pour le logement individuel) ?

L'étiquette individuel prévaut pour les obligations de la loi Climat et résilience.

Peut-on déjà améliorer son DPE en réalisant des travaux individuels, ou doit-on attendre que les travaux incombant à la copropriété soient effectués ?

Oui, il est possible d'améliorer un DPE individuel avec des travaux individuels, néanmoins des travaux collectifs permettent très souvent d'améliorer davantage la perfromance énergétique de votre logement.

Combien de temps peut durer une décision de justice concernant les conséquences d'être classé en G ?

Pas encore de jurisprudence sur le sujet car nous n'avons pas encore assez de recul sur l'application de cette obligation.

Le fonds de travaux, c'est 2,5 % ou 5 % du montant total du PPPT, ou des travaux prévus année après année ?

• En cas d'absence de PPT : Montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
• En cas d'adoption d’un PPT : Montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % du budget prévisionnel.

Quid des locations touristiques et des résidences secondaires ?

Pour les locations touristiques, la loi Airbnb impose aux meublés de tourime situés en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage d'attester d'un DPE classé entre A et E à compter du 21 novembre 2024. A partir de 2034, tous les meublés de tourismes actuels et futurs dans l'hexagone devront être classés entre A et D. Les résidences secondaires ne sont pas soumises aux interdictions de location.

L'AG doit-elle voter le montant total du PPPT en une seule fois, ou chaque année par travaux ?

L'AG d'une copropriété doit voter le montant total du Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) en une seule fois, mais les travaux peuvent être réalisés et financés année par année selon les prévisions du plan.

Les aides risquent-elles d'être modifiées avec le futur budget pour 2025 ?

Le budget 2025 prévoit une révision à la baisse du budget dédié à MPR. A date, le texte n'est pas encore adopté mais prévoit un budget à hauteur de 2,35 Mds d'€ pour 2025.

Quand on parle de 50 lots, s'agit-il uniquement des lots principaux ou doit-on aussi prendre en compte les autres lots ?

Lots principaux uniquement.

Une copropriété livrée en 2020 devra engager un DPE à partir de quelle année ?

Une copropriété construite en 2020 devra réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif à partir de 2025. En effet, la réglementation impose aux copropriétés de réaliser un DPE collectif tous les 10 ans, mais pour les bâtiments récents, cette obligation commence à partir de la cinquième année suivant leur construction.

Pour les copropriétés dites horizontales, comment réaliser un DPE collectif ?

Il est possible de réaliser des devis "sur mesure" pour les copropriétés horizontales, en fonction des spécificités de chaque copropriété. 

Quel risque légal existe-t-il si l'on est propriétaire d'un bien encore classé G en 2025 avec une location ?

Le logement est interdit à la location à partir du 1er janvier 2025 en cas de nouveau, renouvellement ou tacite reconduction du bail à compter de cette date.

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