L’audit énergétique en copropriété, un bilan essentiel mais plus obligatoire

Plus poussé qu’un simple DPE, l’audit énergétique permet de faire le point sur la consommation d’énergie d’un bâtiment : ses postes les plus coûteux, ses éventuelles sources de gaspillage ainsi que des conseils d’amélioration, notamment grâce à la rénovation de l’immeuble. L’audit énergétique en copropriété était obligatoire jusqu’au 31 décembre 2016. Dans le cadre de la loi Climat et résilience, certains propriétaires de maisons individuelles et immeubles en monopropriété énergivores doivent en réaliser depuis le 1^er avril 2023, mais pas en copropriété.

Il demeure essentiel de sensibiliser les copropriétaires à ses avantages et sa mise en place, notamment avant de lancer la résidence dans un projet de rénovation globale.

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Définition et contenu de l’audit énergétique

En matière de rénovation énergétique, il s’avère capital de bien définir un projet avant de se lancer dans sa réalisation. Concrètement, prendre le temps de choisir les bons travaux et rassembler un maximum de financements. Sinon, le maître d’ouvrage s’expose au risque d’une réponse inadéquate ou incomplète au problème, le tout pour un coût élevé.

Pour faire le bon choix au meilleur prix, rien ne vaut un audit énergétique préalable, en copropriété ou dans tout autre type de bâtiment. Il s’agit d’une étude de l’immeuble, suivie de préconisations techniques et planifiées visant à mieux maîtriser sa consommation énergétique.

Afin d’avoir une vision globale, complète et précise du patrimoine, le bureau spécialisé qui effectue cette prestation analyse de nombreux éléments, tant dans les parties communes que privatives. En voici des exemples :

• Situation de la copropriété : localisation, architecture, orientation...
• Inspection des équipements : éclairage, chauffage, ventilation, réseaux d’eau chaude…
• Ressenti et comportement des occupants : confort thermique, utilisation de leurs appareils énergétiques, dépenses annuelles…

En épluchant ces données ainsi que les charges de la résidence collective, l’auditeur détermine sa consommation d’énergie totale, comprenant l’ensemble des usages énergétiques : éclairage, chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire et ventilation.

En fonction des résultats, une liste de propositions est dressée, priorisant et planifiant des actions d’efficacité énergétique : remplacement de la chaudière collective, installation de fenêtres double-vitrage, isolation des murs, etc. À ces recommandations s’ajoutent une estimation des coûts, des économies attendues voire de la nouvelle lettre énergétique prévue après travaux.

Audit énergétique et DPE : quelles différences ?

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) se veut plus synthétique — donc plus rapide et moins coûteux — qu’un audit. Il n’étudie pas tous les postes de dépenses énergétiques, notamment l’éclairage, et ne va pas aussi loin dans l’enquête auprès des occupants et occupantes.

La réalisation d’un DPE immobilier aboutit à l’attribution d’une lettre, entre A et G, sur les étiquettes énergie et climat. Depuis la réforme 2021, il n'y a plus qu'une étiquette unique qui synthétise les deux aspects : consommation énergétique et émissions de GES.

On en distingue plusieurs types :

• DPE appartement : le professionnel analyse les parties privatives du lot ;
• DPE collectif : analyse globale de l'immeuble ;
• DPE appartement à partir des données collectives : il consiste à attribuer une note aux appartements en étudiant un échantillon représentatif.

Cet indicateur prend de plus en plus d’importance aux yeux des potentiels acheteurs ou locataires. En effet, on parle désormais de valeur verte pour désigner l’attrait supplémentaire d’un logement performant sur le marché. Moins de consommation = moins de charges à long terme !

Audit, DPE, DTG (Diagnostic Technique Global) ou PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), quelles différences ? Pour tout comprendre, téléchargez notre ebook dédié aux bilans énergétiques en copropriété !

Audit réglementaire ou audit incitatif : quelles différences ?

On distingue deux types de bilans :

• L'audit réglementaire obligatoire avant la vente d'un bien (voir partie suivante)
• L'audit incitatif, obligatoire dans une démarche de rénovation globale, dans l'optique de toucher les aides telles que MaPrimeRénov' ou le Coup de pouce CEE.

Cependant, à partir d'avril 2024, ces deux audits fusionnent ! Découvrez dans ce tableau les changements :

L'audit énergétique est-il obligatoire en copropriété ?

À partir du 1^er janvier 2012, les copropriétés de 50 lots et plus équipées d’un chauffage collectif — et quelques conditions supplémentaires — devaient faire réaliser un audit énergétique avant la fin d’année 2016 (en savoir plus sur l'obligation). Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’obligation concernait la mise en œuvre d’un DPE collectif. Néanmoins, aucune sanction n’était prévue.

Aujourd’hui, l’audit énergétique en copropriété n’est plus obligatoire mais n’en reste pas moins utile, tant en cas de chauffage individuel que collectif.

Par ailleurs, la loi Climat et résilience, entrée en vigueur en août 2021, impose l'audit énergétique aux passoires thermiques avant toute mise en vente. Cette obligation est progressive mais ne concerne que les monopropriétés (maison individuelle ou immeuble entier appartenant à un seul propriétaire) :

• Avril 2023 pour les logements classés F et G (report après une annonce précédente au 1^er septembre 2022) ;
• 2025 : logements classés E ;
• 2034 : logements classés D.

Pas d'audit obligatoire mais un DPE plus strict

Du côté des copropriétés, la nouvelle loi instaure surtout un changement en matière de DPE :

« Article L. 126-31. — Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1. ».

Une évaluation énergétique obligatoire pour bénéficier de certaines aides

À l'échelle de l'immeuble

C'est un cas particulier qui rend l'audit impératif : l'obtention de MaPrimeRénov' Copropriétés, du Coup de pouce Rénovation performante du dispositif des Certificats d'économies d'énergie (CEE) et de l'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Si la résidence collective se lance dans un projet de rénovation globale, financé par l'aide de l'Anah, elle doit obligatoirement faire réaliser un bilan énergétique en amont.

En effet, pour être éligibles, les travaux doivent garantir une baisse de la consommation d'au moins 35 %. Cette estimation du gain passe forcément par un bilan.

À l'échelle de l'appartement

Le nouveau Parcours Accompagné de MaPrimeRénov' est éligible pour les propriétaires d'appartements, afin de réaliser une rénovation d'ampleur. L'une des conditions au parcours est de réaliser un audit énergétique. De plus, celui-ci peut être inclus dans la prestation Mon Accompagnateur Rénov', qui est elle-même obligatoire pour garantir le bon déroulement du projet.

Depuis janvier 2024, un nouveau Coup de pouce à vu le jour "Rénovation d'ampleur d'un logement individuel". Celui-ci est destiné aux ménages non éligibles à MaPrimeRénov', autrement dit les propriétaires de résidences secondaires, de logements vacants ou encore les bailleurs sociaux. En l'occurrence, l'audit est également indispensable.

Dans le cadre d'un projet de rénovation globale d'un appartement ou d'une maison, l'audit énergétique est également obligatoire pour obtenir l'éco-prêt à taux zéro.

À partir du 1^er avril 2024, l'audit obligatoire (incitatif) pour obtenir des aides financières fusionne avec l'audit dit réglementaire.

 

Hellio et son bureau d’études accompagnent les copropriétés

Pourquoi faire un audit dans une copropriété ?

Au sein du parc résidentiel français, plus de la moitié des logements ont été construits avant 1974 (source : Insee) ; c’est-à-dire avant la première norme RT (réglementation thermique). À cette époque, le secteur de la construction ne portait pas attention à la problématique de performance énergétique. Dire que l’isolation thermique laissait à désirer est donc un bel euphémisme.

Petit à petit, la réglementation a renforcé les exigences et élargi le périmètre (eau chaude sanitaire par exemple en 1988), jusqu’à la dernière version : RE2020. Autrement dit, même des résidences postérieures aux années 70 ou 80 présentent des défauts.

Comme expliqué ci-dessus, l’audit énergétique permet d’identifier les points d’amélioration du ou des bâtiments et de prioriser les opérations d’économies d’énergie. Objectifs :

• Diminuer les futurs frais de toute la copropriété ;
• Minimiser le coût des travaux grâce aux subventions et primes disponibles ;
• Rendre l’immeuble plus éco-responsable en réduisant ses émissions de gaz à effet de serre ;
• Valoriser le patrimoine (les actions de rénovation le rendent moins gourmand en énergie mais aussi plus salubre et plus esthétique) ;
• Faciliter la prise de décision et les travaux énergétiques.

Comment le mettre en place ?

La mise en place d’un audit énergétique implique l’accord des copropriétaires à la majorité simple, lors d’un vote en assemblée générale (AG) ; auparavant, le syndic doit donc l’inscrire à l’ordre du jour.

Quant à sa durée, elle avoisine un mois à compter de la réception des documents à éplucher, tels que les factures. Cependant et à l’instar du prix, le temps de réalisation d’un audit fluctue énormément selon son ampleur.

À la fin de l’étude énergétique, l’auditeur présente sa synthèse en AG, dont les recommandations de travaux. Il revient aux copropriétaires d’accepter ou non leur concrétisation.

Un copropriétaire seul peut également décider de réaliser un audit énergétique simplement dans son appartement, en supportant la totalité de son coût.

Combien coûte ce bilan énergétique pour une résidence collective ?

La meilleure solution reste de demander un devis aux auditeurs, tant le coût de l’audit en copropriété varie en fonction du prestataire, du niveau de précision souhaité tout comme des caractéristiques du ou des immeubles. Certains bureaux évoquent entre cinquante et deux cents euros HT par logement ; difficile de budgétiser une fourchette aussi large.

Quelques exemples hors taxes :

• 4 500 € pour un audit simple dans un bâtiment de 40 logements doté d’une seule chaufferie ;
• 9 500 € pour un audit réglementaire dans une copropriété de trois bâtiments pour un total de 150 logements et trois chaufferies ;
• 14 000 € pour un audit poussé (mesures sur site, thermographie, simulation thermique dynamique…) dans deux bâtiments pour un total de 75 logements et une chaufferie.

Rappelons de ne pas considérer ce prix comme un frein puisque cet investissement fait gagner du temps et de l’argent par la suite, en évitant d’entreprendre les mauvais travaux et en optimisant les consommations d’énergie.

Les aides financières pour un audit énergétique en copropriété

Il n’existe pas de prime CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) destinée aux syndicats de copropriétaires pour abaisser le prix de l'audit énergétique. En revanche, il existe le programme SARE, qui peut financer diverses prestations dont la réalisation d'un bilan.

Par ailleurs, depuis 2021, les copropriétés immatriculées à usage d’habitation peuvent bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’Copro, qui inclut une prestation d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). « MPR » est une aide à la rénovation énergétique globale désormais ouverte aux syndicats, qui prend en charge une partie des dépenses. Cette notion de rénovation globale impose un gain énergétique d’au moins 35 % après le chantier.

L’opérateur d’AMO a pour mission d’accompagner le bénéficiaire sur les plans :

1. Technique : conseils sur l’évaluation énergétique, les travaux et leur suivi ;
2. Social : aide administrative aux copropriétaires éventuellement éligibles à des primes individuelles complémentaires ;
3. Financier : soutien administratif sur le plan de financement et le montage des dossiers.

En 2024, les montants de prime pour financer l'AMO ont été rehaussés :

Après l'audit, l’importance de l’accompagnement jusqu’à la fin des travaux

Bien que l'audit énergétique en copropriété ne soit plus obligatoire, il demeure très intéressant pour détecter les causes de charges excessives. Une fois celles-ci corrigées par des travaux adaptés et complets, les économies générées convaincront les copropriétaires perplexes.

Hellio rappelle que le recours à un spécialiste du domaine s’avère primordial avant de démarrer tout projet. À la clé : l’assurance d’apporter les bonnes réponses aux besoins de l’immeuble, à un prix optimisé et sans perdre de temps dans les démarches administratives.

Akéa Énergies, le bureau d’études expert en efficacité énergétique

De la précision de l’audit dépend la qualité des préconisations. Voici les actions proposées par le bureau d’études intégré à Hellio, Akéa Énergies :

• Une analyse détaillée de l’enveloppe du bâtiment ;
• Une prise en compte des éléments hors performance énergétique (ravalement, qualité de l’air, sécurité) ;
• Une analyse détaillée des équipements et des contrats de fournisseurs ;
• Une enquête individuelle auprès de l’ensemble des copropriétaires avec visite des logements ;
• Le calcul des déperditions thermiques et consommations énergétiques ;
• Des préconisations techniques sur mesure et précisément chiffrées ;
• Des propositions de scénarios globaux intégrant l’aspect financier et incluant les différentes aides disponibles.

Son équipe de 40 ingénieurs et énergéticiens déploie des solutions auprès de tous les secteurs : résidentiel collectif, tertiaire public et privé, agricole et industriel.

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