Loc’Avantages : allier solidarité et avantages fiscaux en tant que propriétaire bailleur

Dans un contexte où le logement abordable devient une préoccupation majeure, le dispositif Loc’Avantages a été mis en place par l’État pour offrir une solution gagnant-gagnant : les propriétaires bailleurs sont encouragés à proposer des logements à loyers modérés en échange d’incitations fiscales. En prime, il est possible d'obtenir des subventions complémentaires pour certains travaux, notamment de rénovation énergétique. Découvrez les avantages de ce dispositif, ses conditions d’éligibilité, et comment en bénéficier.

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Qu’est-ce que Loc’Avantages ?

Depuis le 1^er janvier 2022, le dispositif « Louer Abordable » a laissé place à « Loc’Avantages ». Conçu comme une incitation fiscale à l’investissement locatif, Loc'Avantages offre aux propriétaires la possibilité d’obtenir une réduction significative de leur impôt sur le revenu. La condition ? Mettre leur bien en location à un loyer inférieur à celui du marché local, tout en respectant un certain niveau de ressources du locataire.

Ainsi, Loc’Avantages vise à encourager les propriétaires à adopter une démarche solidaire, tout en leur accordant des avantages financiers attractifs. Ce, en facilitant l’accès à des logements à loyers modérés pour les ménages aux revenus intermédiaires ou modestes.

Pour bénéficier du dispositif, la demande doit être enregistrée sur la plateforme de l’Anah entre le 1^er avril 2022 et le 31 décembre 2024. Il sera ensuite possible de renouveler la convention au-delà de 2024 par tranche de trois ans.

Les avantages de l’aide

Loc’Avantages apporte une multitude d’intérêts pour les propriétaires bailleurs :

1. Incitations financières : une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 65 % et une prime de 3 000 € maximum.
2. Sécurité pour le propriétaire : grâce à Visale d’Action Logement, le paiement des loyers et des charges est garanti.
3. Prise en charge des éventuelles dégradations : en cas de dégâts, le logement est remis en état.
4. Gestion locative : le bien est pris en charge par un tiers, offrant une tranquillité d’esprit au propriétaire.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages est destiné aux propriétaires bailleurs — et non occupants — souhaitant proposer un bien en location à un tarif abordable tout en bénéficiant d’incitations fiscales.

Pour être éligible, les critères suivants doivent être respectés :

• Le logement doit être non meublé et loué pendant au moins 6 ans comme résidence principale. Il doit être situé en France hexagonale ou dans les départements et régions d’Outre-mer.
• Le bien ne doit pas être une « passoire thermique », c’est-à-dire être classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour Loc’Avantages avec travaux, il doit atteindre au moins l’étiquette D.
• Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximal, avec trois catégories possibles définies en fonction des prix du marché : Loc1, Loc2 ou Loc3.

• Une convention doit être signée avec l’Agence nationale de l’habitat.
• Le locataire doit avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés par l’État (qui varient en fonction du niveau de loyer déterminé). Il ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire ou de son foyer fiscal.

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Quel est le montant de la réduction d’impôts octroyée par Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages offre un allègement d’impôt calculé en fonction du loyer demandé, de la localisation du bien et des modalités de mise en location. Cette réduction vise à homogénéiser l’avantage fiscal pour tous les propriétaires, indépendamment de leur taux marginal d’imposition.

Comment est calculée la réduction d’impôt ?

La réduction est proportionnelle au montant du loyer appliqué. Plus le loyer est bas, plus la remise est significative. En outre, si le bailleur fait appel à une intermédiation locative, comme une agence immobilière sociale ou une association agréée, il peut bénéficier d’une réduction encore plus avantageuse.

Tableau des taux de réduction d’impôt en fonction du niveau de loyers :

Pour déterminer les loyers maximaux applicables en fonction de la commune et du niveau choisi (Loc1, Loc2, Loc3), l’Anah met à disposition un simulateur.

Exemple :

Pour un logement de 60 m² à Nantes en 2022 à un loyer de 606 € par mois (niveau Loc1), la réduction d’impôt Loc’Avantages représente 15 % des revenus bruts du logement.

Sur une année, la réduction s’établit à (606 x 12) x 0.15 = 1 090,08 €, soit 1 091 € déductibles de l’impôt 2023 sur les revenus de 2022.

L’intermédiation locative : une option avantageuse

L’intermédiation locative permet aux bailleurs de confier la gestion de leur bien à un organisme social. En retour, ils bénéficient d’une réduction d’impôt majorée, mais également de garanties comme celle contre les loyers impayés.

En choisissant l’intermédiation locative pour le niveau Loc2 ou Loc3, les bailleurs peuvent obtenir une prime allant jusqu’à 3 000 € :

• 1 000 € pour la location/sous-location ;
• 2 000 € pour un mandat de gestion.

Cette prime augmente de 1 000 € si le logement fait moins de 40 m².

À noter : seule l’intermédiation locative permet d’accéder à la location très sociale (Loc3).

Loc’Avantages peut-il se cumuler avec d’autres aides ?

Le dispositif Loc’Avantages de base est spécifique et ne peut coexister avec d’autres aides ou dispositifs fiscaux pour un même bien immobilier.

Par ailleurs, les immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques, ainsi que ceux ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine, ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt.

Une subvention complémentaire pour des travaux de rénovation

En plus de la réduction fiscale, Loc’Avantages donne droit à des aides financières pour réaliser des travaux et rénover le logement qui sera mis en location.

• Travaux de rénovation globale d’un logement très dégradé : 35 % du montant HT des travaux, pour un plafond de 1 000 € HT/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 28 000 € par logement.
• Travaux de rénovation d’un logement dégradé (sécurité, salubrité) ou pour autonomie de la personne : 35 % du montant HT des travaux pour un maximum de 750€ HT/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 21 000 € par logement.
• Autres travaux de rénovation dont énergétique, sous réserve d’une amélioration d’au moins 35 % de la performance thermique du logement : 25 % du montant HT des travaux pour un maximum de 750 €/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 15 000 € par logement.

En résumé, la subvention peut atteindre 28 000 € pour une rénovation complète. L’aide pour une rénovation énergétique peut aller jusqu’à 15 000 €.

Cela permet aussi d’accéder à un éco-prêt à taux zéro ou au prêt avance rénovation pour financer le solde de la facture restant à charge.

Pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages, votre domicile fiscal doit être en France.

Quelles sont les démarches pour bénéficier de Loc’Avantages ?

L’adhésion au dispositif « Loc' Avantages » doit être signalée lors de la déclaration de revenus de la première année où le bailleur sollicite l’avantage fiscal.

Plusieurs documents doivent être annexés à cette déclaration, notamment :

• La convention conclue avec l’Anah ;
• Un exemplaire du contrat de bail ;
• Une copie de l’avis d’imposition du locataire datant de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.

Le dossier doit être déposé sur la plateforme officielle de l’Anah. Cette démarche doit être effectuée dans un délai de deux mois suivant la mise en vigueur du bail.

De plus, depuis le 1^er janvier 2023, les ménages désirant profiter de Loc’Avantages ont l’obligation de faire appel à Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR).

Le dispositif « Loc’Avantages » représente une opportunité en or pour les propriétaires bailleurs souhaitant combiner responsabilité sociale et avantages fiscaux. En offrant un logement à loyer modéré, ils contribuent à un marché immobilier plus solidaire et profitent en retour de déductions fiscales avantageuses. Pour ceux qui envisagent de louer leur bien, c’est assurément une option à considérer.

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