Le bilan énergétique est-il obligatoire pour les copropriétés ?

Lorsque l’on souhaite réaliser la rénovation énergétique d’une copropriété, un bilan énergétique peut être obligatoire sous certaines conditions. En effet, celui-ci peut prendre la forme d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), d'un audit énergétique , d'un diagnostic de performance énergétique (DTG) ou encore d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Quand le bilan énergétique est-il obligatoire ? Pourquoi le réaliser en copropriété ? L’audit d’une copropriété peut-il être financé par des aides ? Décryptage.

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Bilan énergétique, audit énergétique, DPE collectif, AMO… quelques explications

Qu’entend-on par bilan énergétique ?

Un bilan énergétique est une analyse de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bâtiment. Plusieurs types de bilans énergétiques existent : DPE, audit énergétique, diagnostic technique global (DTG), Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Bien qu’ils soient plus ou moins précis, ils ont pour but d’encourager la rénovation énergétique d’un bien et de contribuer à la réduction des émissions de GES.

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Diagnostic de Performance Énergétique (DPE collectif)

Apparu dans les années 2000, le DPE est un bilan qui évalue la performance énergétique d’un bien immobilier (maison, appartement, copropriété, bâtiment tertiaire…) allant de la lettre A (très performant) à G (peu performant). Ce document est principalement informatif sur la situation du logement, et donne des recommandations et des conseils.

Pour une copropriété, on parle de DPE collectif ; celui-ci fournit la classe énergétique de l’ensemble de l’immeuble, en prenant en compte ses parties communes.

Audit énergétique

Lorsqu’un maître d’ouvrage réalise la rénovation énergétique d’une copropriété, un bilan énergétique est essentiel afin de sélectionner les travaux d’économies d’énergie appropriés. L'audit énergétique est une étude plus approfondie qu’un DPE sur la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du bien. Il comprend également des scénarios de travaux potentiels, leurs coûts ainsi que le montant des aides financières disponibles pour améliorer la classe énergétique du bâtiment.

Chaque bâtiment est unique et nécessite une analyse précise. Voici quelques exemples des éléments pris en compte lors d’un audit énergétique :

• Situation de l’immeuble : localisation, architecture, orientation, etc.
• Évaluation des équipements : éclairage, chauffage, ventilation, réseaux d'eau chaude, etc.
• Comportement des occupants : confort thermique, utilisation des appareils énergétiques, dépenses annuelles, etc.

En 2023, il existait deux types d’audits énergétiques : incitatif (obligatoire pour obtenir les aides à la rénovation globale) et réglementaire (obligatoire pour vendre une passoire thermique en monopropriété). À partir du 1^er avril 2024, ces deux audits se regroupent pour ne faire qu'un ! Voici un tableau récapitulatif des types d'audits énergétiques :

Jusqu'à quand les audits incitatifs réalisés avant avril 2024 sont-ils toujours valides ?

• 1^er avril 2024 : les nouveaux audits incitatifs ne pourront plus être financés par MaPrimeRénov' ni être réalisés pour justifier des travaux de rénovation globale
• 1^er janvier 2025 : le financement et l'utilisation des audits incitatifs réalisés avant avril 2024 pour une copropriété seront totalement arrêtés

Le diagnostic technique global (DTG)

Créé par la loi Alur, le Diagnostic Technique Global (DTG) renseigne sur l'état d'une copropriété aux niveaux réglementaire, architectural et énergétique. Une fois la copropriété analysée, l'étude suggère des travaux à réaliser sur les 10 prochaines années pour l'améliorer. Les travaux les plus urgents doivent notamment être réalisés en priorité.

Ce rapport comprend notamment un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Mis en place par la loi Climat et Résilience, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) présente une liste de travaux collectifs à engager au sein d’une copropriété. Celui-ci inclut deux ou trois Plans Pluriannuels de Travaux (PPT), c’est-à-dire des scénarios de travaux, qui répondent aux besoins de la copropriété. L'adoption ou non d'un des PPT sera ensuite votée en assemblée générale. Un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) repose sur deux études : une étude technique (un DTG ou un audit architectural) et un DPE collectif (en complément, l’audit énergétique est facultatif).

Quelle est la différence avec une Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) ?

L'Assistant à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) examine les résultats de l'audit énergétique fourni par le bureau d'études et peut offrir des conseils sur les travaux à réaliser afin de faire des économies d'énergie. Grâce à l'AMO, la copropriété bénéficie d'un accompagnement complet, qui comprend des conseils techniques, sociaux, financiers et administratifs à chaque étape du projet de rénovation.

Le recours à l’Assistant à Maîtrise d'Ouvrage est uniquement obligatoire si vous souhaitez bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro pour la rénovation d’un immeuble.

Découvrez aussi : quelle est la différence entre MonAccompagnateurRénov’ et l’AMO ?

Dans quels cas le bilan énergétique est-il obligatoire en copropriété ?

Comme expliqué précédemment, le DPE et les audits énergétiques ont des objectifs légèrement différents et sont obligatoires dans certains cas.

Zoom sur les DPE obligatoires

DPE individuel : obligatoire pour la vente ou la location d’un bien

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire depuis 2006 pour la mise en vente d’un bien immobilier et depuis 2007 pour la mise en location (sauf pour les occupations de moins de 4 mois/an).

DPE collectif : bientôt obligatoire pour certaines copropriétés

Depuis la loi Climat et résilience promulguée en 2021, les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 devront réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).

Cette obligation entre en vigueur aux dates suivantes :

• 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
• 1^er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots

De plus, le DPE devra être actualisé ou renouvelé tous les 10 ans, à part si un diagnostic effectué après le 1^er juillet 2021 classe le bâtiment dans les catégories A, B ou C.

Ancienne obligation concernant le DPE

L’audit est non obligatoire pour la vente d'un bien en copropriété

L’audit énergétique (ex-audit réglementaire) devient progressivement obligatoire dans le cadre d’une vente en monopropriété (maison ou immeuble entier appartenant à une seule personne). Les échéances d’obligation dépendent de la classe énergétique du bien :

• 1^er avril 2023 : pour les logements classés F ou G
• 1^er janvier 2025 : pour les logements classés E
• 1^er janvier 2034 : pour les logements classés D

À l’inverse d’une propriété individuelle, une copropriété est un bien appartenant à plusieurs personnes. L’obligation de réaliser un audit pour la vente d’un logement ne s’applique donc pas aux résidences collectives.

L’audit obligatoire pour obtenir des aides à la rénovation globale

L’audit énergétique (ex-audit incitatif) est obligatoire pour obtenir des aides financières à la rénovation globale :

• MaPrimeRénov’ Copropriété ;
• Coup de pouce Rénovation performante ;
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) collectif.

Ancienne obligation concernant l’audit énergétique

Diagnostic technique global obligatoire dans deux situations

Le DTG est obligatoire dans les deux cas suivants :

• Pour les bâtiments ayant été soumis à une procédure d'insalubrité (sur demande du syndic) ;
• Pour la mise en copropriété d’un immeuble âgé de plus de 10 ans (exemple : une maison qui est divisée en plusieurs appartements privés).

Le PPPT est progressivement obligatoire en copropriété

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, selon le nombre de lots :

• 1^er janvier 2023 : copropriétés disposant de plus de 200 lots ;
• 1^er janvier 2024 : copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ;
• 1^er janvier 2025 : copropriétés comprenant moins de 51 lots.

En d'autres termes, seule la réalisation du PPPT est obligatoire, les copropriétaires ne sont pas obligés de mettre en œuvre un PPT.

Exception : le syndicat est exempté de mise en place du PPPT si un DTG ne présente aucun besoin de travaux dans les 10 années qui suivent sa réalisation.

Un projet d’économies d’énergie en copropriété ?

Pourquoi réaliser un bilan énergétique en copropriété ?

Même si le bilan énergétique n’est pas toujours obligatoire, il apporte de nombreux avantages en termes d'économies d'énergie, de confort thermique, d'accès aux primes ou bien de conformité aux réglementations gouvernementales sur les passoires énergétiques.

Éliminer la précarité énergétique en France

La précarité énergétique touche de nombreux foyers, 22 % des Français ont souffert du froid pendant l’hiver 2021-2022 et 69 % des Français ont restreint le chauffage dans leur logement pour ne pas avoir de factures d’énergie excessives, d’après l’étude de ONPE de 2023. La rénovation énergétique des logements est donc un enjeu majeur pour les foyers français, cela leur permet d’augmenter leur confort thermique et diminuer leurs factures énergétiques.

Éviter les nombreuses restrictions de l’État

Le gouvernement oblige de plus en plus les copropriétaires et syndics de copropriétés à rénover leur bien. Depuis le 1^er janvier 2023, les biens classés G+ (dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh.m² par an en énergie finale) sont interdits à la location.

Les logements de classes G, F et E sont les prochains sur la liste des logements énergivores interdits à la location :

• 1^er janvier 2025 : pour toutes les classes G (ayant une consommation d'énergie supérieure à 420 kWh.m².an) ;
• 1^er janvier 2028 : les logements classés F ;
• 1^er janvier 2034 : les logements de classe E.

De plus, depuis août 2022, les propriétaires de passoires énergétiques (étiquettes F et G) ne peuvent plus augmenter le loyer.

Par conséquent, le DPE et l’audit énergétique constituent la première étape pour rénover votre copropriété, vous permettant d'augmenter à nouveau le loyer de votre logement (s’il est classé F ou G) et d’éviter l’interdiction de sa mise en location.

Réaliser une rénovation performante

L’audit énergétique incitatif vous donnera toutes les cartes en main pour réaliser sereinement une rénovation performante, c’est-à-dire un chantier permettant d’améliorer considérablement la performance énergétique du bâtiment. Une rénovation dite “performante” d’un bâtiment est en mesure de :

• Diminuer les factures énergétiques de toute la copropriété ;
• Atteindre les classes A et B du DPE ;
• Améliorer le confort thermique des occupants ;
• Augmenter la valeur verte du bâtiment ;
• Rendre son immeuble plus éco-responsable pour contribuer à la lutte contre le changement climatique.

Être éligible aux aides financières à la rénovation globale

L’audit énergétique incitatif est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro et le Coup de pouce du dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE), en vue d’entreprendre la rénovation globale de sa copropriété.

• MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), elle finance les travaux de rénovation globale afin d’atteindre un gain énergétique après travaux de 35 % minimum ;
• Coup de pouce Rénovation performante en copropriété dépend de la surface habitable à rénover, du gain énergétique après travaux et du pourcentage d’énergies renouvelables et de récupération (EnR&R) du système de chauffage à installer.

Quelles aides financières pour un bilan énergétique en copropriété ?

Aucune aide financière ne permet le financement d’un DPE de toute une copropriété. MaPrimeRénov’ finance seulement les audits incitatifs pour les maisons et les appartements individuels. 

Néanmoins, MaPrimeRénov’ Copropriété peut financer une partie de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour un projet de rénovation globale (l'audit énergétique est inclus dans la prestation de l'AMO). Ainsi, la prime finance l'AMO à hauteur de 50 % du coût total (au lieu de 30 % en 2023).

Tableau comparatif des bilans énergétiques en copropriété

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