Audit énergétique en appartement : guide complet

La performance énergétique des logements est plus que jamais au cœur des préoccupations. Entre l’envolée du coût de l’énergie et la réglementation de plus en plus sévère avec les passoires thermiques, tout incite les occupantes et occupants à améliorer la performance énergétique de leur appartement.

Pour mesurer l’efficacité thermique d’un logement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est bien connu du grand public. À ne pas confondre avec l’audit énergétique, qui est désormais obligatoire pour la mise en vente de certains types de biens.

Dans quel cas cet audit est-il obligatoire pour un appartement ? Quels sont ses avantages et comment améliorer son résultat ? Les experts Hellio vous expliquent.

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Qu’est-ce qu’un audit énergétique en appartement ?

L’audit énergétique est défini par l’Ademe (l'Agence de la transition écologique) comme l’analyse détaillée des données d’un bâtiment, afin d’obtenir des propositions chiffrées et argumentées pour la réalisation de programmes d’économies d’énergie. Il peut être effectué pour un appartement, une maison ou un immeuble.

Grâce à la réalisation de cet audit, le particulier ou la copropriété dispose d’un bilan complet du logement ou du bâtiment, et connaît les axes d’amélioration prioritaires pour augmenter son efficacité énergétique.

Généralement, l’audit préconise de rénover la copropriété au global, notamment via l’isolation thermique par l’extérieur (ITE). C’est ce qui permet d’atteindre la meilleure efficacité énergétique.

Quels sont les types d’audits ?

Selon le type de bâtiment et les résultats escomptés, plusieurs types d’audits énergétiques existent :

• L’audit énergétique et architectural permet aux copropriétés d’obtenir un avis sur l’aspect thermique de leur immeuble, tout en faisant valider la faisabilité des travaux d’économies d’énergie par un architecte. Notamment lorsque des spécificités techniques de l’immeuble imposent l’emploi de certaines méthodes ou de certains matériaux dans la rénovation.
• L’audit énergétique réglementaire ou obligatoire analyse l’ensemble du bâtiment et ses zones de déperditions thermiques, pour ensuite hiérarchiser les solutions techniques afin d’optimiser sa performance énergétique.
• L’audit global partagé s’appuie sur l’intervention conjointe d’une ingénierie thermique et énergétique, d’une étude architecturale et d’une ingénierie financière, pour doter les copropriétés de l’analyse la plus complète sur le marché.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un autre type de bilan énergétique, obligatoire dans certains cas. En effet, ce document réglementaire est indispensable depuis 2006 dans le cadre d’une vente, et depuis 2007 pour toute location immobilière.

Ce DPE consiste en un état des lieux sommaire du bâtiment pour déterminer, au travers de deux étiquettes allant de la lettre A (le plus performant) à G (le moins performant) :

• Sa performance énergétique, selon le volume d’énergie nécessaire au chauffage et à la production d’eau chaude sanitaire (ECS), exprimée en kWh par m2 et par an,
• Son impact climatique en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES) exprimé en équivalent CO₂ par m² et par an.

Audit, DPE, DTG, PPPT, pour comprendre les différences entre ces bilans, téléchargez notre ebook dédié aux bilans énergétiques en copropriété !

Pourquoi réaliser l’audit énergétique d’un appartement ?

4,8 millions logements sont aujourd’hui des passoires thermiques et ont une consommation énergétique importante (classes F et G), supérieure à 330 kWh/m²/an, dont 1,8 million d'appartements. L’audit énergétique, bien que non obligatoire pour vendre un appartement en copropriété, est important pour engager des travaux d’économies d’énergie et réduire la consommation énergétique, aussi bien pour un propriétaire occupant que pour un locataire. (Source : Observatoire national de la rénovation énergétique - ONRE - janvier 2023)

Demandez les aides auxquelles votre copropriété est éligible

L’audit énergétique est-il obligatoire en appartement ?

Depuis le 1^er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire pour la vente :

• D’une maison individuelle,
• D’un immeuble collectif en monopropriété.

De plus, l'obligation ne concerne que les logements classés F ou G au DPE, c'est-à-dire considérés comme des passoires thermiques. Les lettres E suivront en 2025, puis les étiquettes D en 2034, toujours pour des monopropriétés.

Il faut savoir qu’il y a plus de passoires thermiques parmi les maisons individuelles (17,5 %) que les appartements en collectif (13,4 %) selon les données 2023.

En cas de projet de rénovation et notamment pour les rénovations globales, l’obtention de certaines aides financières est conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique.

À savoir : avant le 31 mars 2024, deux audits coexistent : audit réglementaire (pour la vente d'une monopropriété) et l'audit incitatif (pour obtenir des aides financières). Mais à partir du 1^er avril 2024, l'audit incitatif fusionne avec l'audit réglementaire ! En conséquence, dès le 1^er octobre 2024 (pour les maisons individuelles) et le 1^er janvier 2025 (pour le résidentiel collectif), les audits incitatifs réalisés en 2023 ne sont plus valides pour obtenir des aides financières.

Les avantages à réaliser un audit d’appartement

Selon l’Insee, plus de la moitié du parc de logements français a été construite avant 1974, où la performance énergétique et l’isolation thermique n’étaient pas des critères pris en compte par les promoteurs.

Depuis, de nombreuses réglementations thermiques se sont succédé, mettant en lumière les défauts de ces constructions. La réalisation d’un audit énergétique en appartement permet notamment de :

• Réduire les factures d’énergie, que ce soit en monopropriété ou copropriété.
• Alléger le coût des travaux de rénovation énergétique en définissant les aides financières nationales.
• Réduire les émissions de GES.
• Valoriser le patrimoine grâce aux travaux qui le rendent plus salubre et plus économe en énergie.
• Prioriser les travaux de rénovation pour améliorer son DPE et éviter les interdictions de location.

Comment se déroule l'audit ?

Les étapes du bilan

Lors de sa visite, le professionnel analyse toutes les caractéristiques thermiques du logement, notamment via un outil de modélisation.

• État de l'isolation de l'enveloppe complète : murs, menuiseries (fenêtres, portes-fenêtres...), planchers bas si l'appartement est au rez-de-chaussée, combles s'il est au dernier étage.
• Éventuellement le système de chauffage individuel, ainsi que le ballon d'eau chaude : type d'énergie, rendement...
• État de la ventilation
• Ceci permet de réaliser par la suite une simulation de plusieurs scénarios de travaux, détaillés dans un rapport.

Le rapport d'audit

Ce document synthétise les éléments étudiés :

• Analyse thermique de l'état initial du bien, qui précise l'origine des déperditions ;
• Définition des scénarios de travaux ;
• Évaluation des coûts des travaux ;
• Liste des aides financières mobilisables : Ma Prime Rénov', Certificats d'économies d'énergie (CEE)...

Quel est le coût d’un audit énergétique ?

La réalisation d’un audit énergétique est faite par un professionnel qualifié appelé auditeur. Son coût n’est pas réglementé, et chaque auditeur est libre de pratiquer le prix qu’il souhaite pour cette prestation. Il est donc préférable de solliciter plusieurs devis avant de s’engager sur un audit énergétique.

En moyenne, les prix d’un audit énergétique réglementaire se situent entre 650 et 750 € pour un appartement. Le tarif varie en fonction de plusieurs critères : région du logement, superficie, type de bâtiment, etc.

En maison, le tarif est naturellement supérieur, autour de 1 000 euros.

L’accompagnement par un spécialiste

Hellio, expert en assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) et en maîtrise de l’énergie, est présent aux côtés des collectivités, entreprises et particuliers pour leurs travaux de rénovation énergétique.

Grâce à son réseau d’entreprises partenaires sur toute la France, Hellio vous accompagne pour la réalisation de l’audit énergétique de votre copropriété pour :

• Définir les meilleurs travaux à réaliser.
• Prioriser les travaux et maximiser le gain énergétique.
• Établir votre financement en mobilisant les aides auxquelles vous avez droit.
• Mettre en œuvre les travaux, suivre le chantier et quantifier les gains énergétiques après travaux.

L’AMO de Hellio comprend la réalisation d’un audit énergétique, ce qui peut faire sortir le logement ou l’immeuble du statut de passoire thermique, afin d’anticiper les interdictions de location de la loi Climat.

Comment améliorer les résultats de son audit énergétique ?

La réalisation d’un audit énergétique réglementaire est déjà obligatoire pour les passoires thermiques en monopropriété. Ce sera prochainement le cas pour les logements :

• Classés E dès le 1^er janvier 2025,
• Classés D dès le 1^er janvier 2034.

Afin de prendre les devants, la réalisation d’un audit énergétique individuel permet d’engager sans attendre des actions concrètes et efficaces pour améliorer la performance de son logement.

En copropriété, l’idéal est la réalisation d’un audit global sur l’ensemble du bâtiment afin de cibler les actions à forte valeur ajoutée par le biais de bouquet de travaux, pour atteindre au minimum 35 % de gain de performance énergétique.

Votre immeuble est une passoire énergétique ?