Vote à l'unanimité en copropriété : tout savoir sur pour l'assemblée générale

Certaines décisions en copropriété doivent recueillir l’unanimité lors de l’assemblée générale. L’accord de l’ensemble des copropriétaires est en effet requis pour les résolutions ayant les plus lourdes conséquences pour la copropriété. Dans quelles situations cette unanimité est-elle nécessaire ? Qu’implique-t-elle réellement ? Le point avec Hellio.

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Copropriété : qu’est-ce qu’une AG ?

L’assemblée générale (AG) a lieu au moins une fois par an au sein de la copropriété, à l’initiative du syndic. L’ensemble des copropriétaires disponibles se réunit pour évoquer les différents sujets de l’ordre de jour, transmis en amont. Chaque décision à prendre fait l’objet d’un vote. Les copropriétaires absents peuvent être représentés par un tiers, ou participer à distance grâce à la visioconférence.

Lors de l’AG, les thématiques abordées sont variées. Il peut aussi bien s’agir de réaliser des travaux de rénovation énergétique que de modifier le règlement de copropriété, ou d’installer un nouvel équipement dans les parties communes.

En fin d’assemblée générale, le résultat des votes est consigné dans le procès-verbal. La copie du PV est ensuite obligatoirement transmise aux absents et aux opposants, qui ont un délai de deux mois pour contester les décisions s’ils le souhaitent.

Qu’est-ce qu’un vote à l’unanimité ?

Il existe plusieurs votes pour adopter une résolution. L’unanimité est plutôt rare, car elle est difficile à obtenir. Elle nécessite de recueillir l’accord de tous les copropriétaires, et pas seulement celui des présents ou des représentés.

Lors de l’assemblée générale, chaque décision à prendre entraîne un vote, généralement effectué à main levée. Il est aussi possible de s’abstenir, mais en cas d’abstention, l’unanimité ne peut pas être obtenue.

Concrètement, pour adopter une décision à l’unanimité, il faut à la fois :

• L’avis favorable de TOUS les copropriétaires,
• Aucun vote contre,
• Aucune abstention.

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Le vote à la majorité simple

Chaque copropriétaire reçoit une quote-part, calculée en fonction des lots qu’elle ou il détient dans la copropriété. Il peut s’agir d’un appartement, de garages, de parkings ou encore de caves. Les tantièmes sont attribués en fonction de la superficie, de la typologie, de l’exposition et des éléments de confort. Il est possible de les connaître en consultant l’état descriptif de division, qui est généralement annexé au règlement de copropriété.

Simple à obtenir, la majorité de l’article 24 implique de recueillir la majorité des voix (ou tantièmes) des copropriétaires présents ou représentés. Si un copropriétaire est absent, et qu’il n’a pas donné de pouvoir à une tierce personne, alors il n’est pas comptabilisé dans les résultats.

L’assemblée générale vote à la majorité simple tout ce qui concerne la gestion courante de la copropriété, comme l’approbation des comptes, les travaux d’entretien des parties communes, ou encore l’élection du président de séance.

Le vote à la majorité absolue

La majorité de l’article 25, dite majorité absolue, est atteinte par la majorité des tantièmes des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si le projet recueille au moins le tiers de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut être effectué immédiatement, à la majorité simple : c’est la « passerelle de l’article 25 ».

Cette majorité intervient dans différentes situations : désignation du syndic, réalisation de travaux d’économies d’énergie, installation d’une antenne collective, mise en place de dispositifs d’ouverture et de fermeture dans l’immeuble, etc.

Le vote à la double majorité

La double majorité (majorité de l’article 26) exige deux critères : elle correspond à la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Autrement dit, si plus d’un copropriétaire sur deux approuve une décision mais que le total des tantièmes ne représente que 60 % de la copropriété, la double majorité n’est pas atteinte. Il existe une solution en cas de blocage. La passerelle de l’article 26-1 donne la possibilité de réaliser un deuxième vote dans la foulée si la résolution a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat des copropriétaires. Pour ce second vote, la majorité de l’article 25 est suffisante.

Le vote à la double majorité concerne les acquisitions immobilières, la suppression du poste de gardien d’immeuble ou de concierge, ou la modification du règlement de copropriété.

Quelles décisions doivent être votées à l’unanimité, et pourquoi ?

Les différentes décisions qui nécessitent un vote à l’unanimité en copropriété sont indiquées dans plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965, dont l’article 26. Il s’agit de situations rares. Si l’unanimité est requise, c’est parce que les résolutions en question impliquent des changements importants.

Voici les cas spécifiques qui demandent le consentement de tous les copropriétaires :

• Un emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires, par exemple pour financer des travaux d’intérêt collectif dans les parties communes.
• L’aliénation des parties communes : lorsque certaines parties communes sont nécessaires pour respecter la destination de l’immeuble, l’unanimité est requise pour les vendre.
• La modification de la répartition des charges : tous les copropriétaires doivent donner leur accord.

L’unanimité pose des soucis en copropriété à cause de l’absentéisme lors des assemblées générales. En effet, avec ce type de vote, il suffit qu’un seul copropriétaire soit absent pour bloquer totalement la prise de décision. Ainsi, il est possible d’anticiper grâce au vote par correspondance, ou au pouvoir :

• Le vote par correspondance : après avoir pris connaissance de l’ordre du jour avant l’AG, le copropriétaire peut voter en amont et transmettre son bulletin au syndic.
• Le pouvoir : le copropriétaire choisit de donner pouvoir à une autre personne qui se rendra à l’assemblée générale et qui votera pour lui. Comme une procuration ! Attention dans ce cas : il est difficile de garantir à 100 % que les consignes de vote du copropriétaire absent seront vraiment suivies.

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