Tout savoir sur le rôle du conseil syndical en copropriété

Avec sa triple casquette, le conseil syndical joue un rôle central dans la vie de la copropriété. Il endosse plusieurs missions, à la fois auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic. C’est un véritable relais entre ces deux organes. S’il est régulièrement consulté, il contrôle également la bonne gestion du syndic de copropriété et l’assiste dans ses devoirs. Comment fonctionne le conseil syndical ? Qui sont les membres élus ? Voici un tour d’horizon des informations clés à connaître sur le conseil syndical, un allié de taille pour mener à bien tout projet de rénovation énergétique.

Hellio, partenaire en économies d'énergie des syndics et bailleurs sociaux

Qu’est-ce que le conseil syndical de copropriété ?

Le conseil syndical est l’une des trois entités sur lesquelles prend appui l’organisation juridique d’une copropriété. Il fait ainsi le lien entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.

Son existence remonte essentiellement à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui établit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’administration de la copropriété y est abordée dans le chapitre II. Elle a subi quelques modifications législatives au fil des décennies, notamment dans le cadre de la loi Alur (2014) et de la loi Elan (2018).

Par ailleurs, la constitution d’un conseil syndical au sein d’une copropriété est en principe obligatoire depuis la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (loi Bonnemaison). Toutefois, les copropriétaires ont le droit de renoncer à sa création, bien que cela soit déconseillé. Dans ce cas, cette décision doit faire l’objet d’un vote à la double majorité lors de l’assemblée générale (AG).

Conseil syndical et syndicat de copropriétaires : quelle différence ?

Contrairement au conseil syndical pour lequel les membres sont élus, le syndicat de copropriétaires est automatiquement formé par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Ce collectif doit essentiellement veiller à maintenir les parties communes du bâtiment en bon état et participer à son administration. Le syndicat de copropriétaires se réunit en assemblée pour voter des décisions et élire les membres du conseil syndical.

Conseil syndical et syndic : quelle différence ?

Le syndic de copropriété représente, quant à lui, légalement le syndicat de copropriétaires. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif. C’est cette organisation qui gère les finances de la copropriété et le volet administratif.

De son côté, le conseil syndical surveille la bonne exécution des prestations du syndic dans le respect des intérêts des copropriétaires. Il assiste également le syndic et lui prête main-forte dans certaines de ses missions.

Quelles sont les missions du conseil syndical ?

De manière générale, le conseil syndical représente un soutien pour le syndicat de copropriétaires. À la fois garde-fou et bras droit du syndic, il agit tel un intermédiaire en œuvrant pour la préservation des intérêts de la copropriété. Ses fonctions s’articulent ainsi autour de trois axes.

Mission consultative

Premier axe : le conseil syndical dispose d’une mission de consultation. Cela signifie qu’il peut être sollicité par les copropriétaires de l’immeuble pour donner son avis sur des questions spécifiques. Il se réserve également le droit d’émettre son opinion de son propre chef sur certains sujets.

En revanche, il est obligatoire de consulter le conseil syndical dans deux cas de figure :

• Lorsque le coût de la mise en concurrence d’un marché ou contrat franchit le seuil préalablement fixé par l’AG ;
• Lors de la conclusion des contrats.

Mission d’assistance

Le conseil syndical est également chargé de soulager le syndic dans l’exécution de ses tâches. Il a notamment pour rôle de préparer l’ordre du jour de l’assemblée générale en collaboration avec le syndic. Il peut aussi intervenir dans le choix des entreprises concernant l’entretien de la copropriété, comme le nettoyage des parties communes, et la réalisation des travaux votés en AG.

De plus, les pouvoirs d’assistance du conseil syndical sont habituellement inscrits dans le règlement de copropriété. Sinon, ils peuvent être définis dans le cadre d’une décision prise lors de l’assemblée générale.

Mission de contrôle

Enfin, la troisième et dernière prérogative du conseil syndical consiste à vérifier la bonne gestion du syndic. Il exerce ainsi un rôle de contrôle sur les prestations réalisées par le syndic. Il va notamment inspecter et veiller sur :

• La mise en place du budget prévisionnel ;
• Les modalités des contrats et leur exécution ;
• Les dépenses effectuées et imputées selon les règles de répartition des charges et des tantièmes de la copropriété ;
• La comptabilité du syndicat de copropriétaires.

Pour mener à bien sa mission, le conseil syndical se réserve le droit de demander au syndic l’accès aux documents relatifs à l’administration de la copropriété, tels que des courriers, le carnet d’entretien ou encore la copie de l’attestation d’immatriculation de la copropriété.

Hellio Copropriété, l’expert de confiance en rénovation

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Tout d’abord, il faut savoir que les membres qui composent le conseil syndical sont élus par le syndicat de copropriétaires. Les personnes suivantes peuvent se porter candidates au statut de conseiller syndical :

• Les copropriétaires de l’immeuble, leur mari, femme ou partenaire de Pacs, leurs ascendants et descendants, ainsi que leur représentant légal s’il y a lieu ;
• Les usufruitiers ;
• Les acquéreurs à terme.

En revanche, les salariés du syndic ne peuvent pas prétendre au titre de membre du conseil syndical, même s’ils sont propriétaires d’un logement de la copropriété (sauf dans le cas d’un syndic coopératif). Cela vaut également pour l’entourage du syndic si c’est une personne physique, à savoir les conjoints, les petits-enfants, les grands-parents et les frères et sœurs.

Comment fonctionne le conseil syndical ?

Les règles de fonctionnement

C’est le règlement de copropriété qui dicte les règles de fonctionnement du conseil syndical. Y sont consignées des informations portant sur l’organisation et la fréquence des réunions, le nombre de sièges à pourvoir, la durée du mandat, etc. Si ces renseignements ne figurent pas dans le règlement de copropriété, ils sont alors votés à la majorité simple (dite majorité de l’article 24), soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG.

La désignation du conseil syndical

La législation n’impose pas de restriction minimale ni maximale concernant le nombre de sièges à pourvoir au sein du conseil syndical. Néanmoins, il est suggéré d’élire au moins trois membres pour mener correctement à bien les missions qui lui incombent.

La nomination d’un ou plusieurs membres requiert la convocation d’une assemblée générale, durant laquelle les candidates et candidats sont élus à la majorité absolue. La présidente ou le président du conseil syndical est désigné par les conseillers syndicaux selon les modalités prévues dans le règlement de copropriété ou à défaut, à la majorité des membres.

La délégation de pouvoirs

Le syndicat de copropriétaires peut choisir de déléguer au conseil syndical certaines prises de décisions, sous réserve qu’il soit constitué d’au minimum trois membres. Cette délégation de pouvoirs doit faire l’objet d’un vote en AG à la majorité absolue. Les décisions concernées sont celles relevant de la majorité simple.

Le conseil syndical peut ainsi bénéficier de pouvoirs étendus vis-à-vis de la gestion de la copropriété et des dépenses courantes, pour une durée de deux ans maximum (renouvelable). C’est une option pratique, permettant d’éviter une nouvelle réunion des copropriétaires pour décider du choix d’un prestataire, ou s’occuper des travaux d’entretien de l’immeuble. C’est dans ce cas le conseil syndical qui s’en charge.

L’élaboration du budget prévisionnel, l’approbation des comptes et les changements apportés au règlement de copropriété pour mise en conformité avec la Loi n’entrent pas dans le cadre de cette délégation. Par ailleurs, une enveloppe budgétaire est allouée au conseil syndical pour la réalisation de ses missions, dont le montant est déterminé lors de l’AG.

Travaux de rénovation : quel rôle pour le conseil syndical et les autres acteurs de la copropriété ?

Calorifugeage, isolation, remplacement de chaudière, individualisation des frais de chauffage… les projets de rénovation énergétique en copropriété se multiplient au rythme des évolutions législatives, des incitations fiscales ainsi que des aides financières encadrées par l’État.

La conduction d’un chantier de rénovation dans les parties communes implique les trois acteurs de la copropriété : chacun a en effet son rôle à jouer.

• Le syndicat des copropriétaires organise des réunions d’information en vue des travaux, et prend en charge les décisions relatives lors de l’assemblée générale préalablement convoquée par le syndic.
• Le conseil syndical porte le projet aux côtés des copropriétaires qui souhaitent impulser la rénovation. Il réalise notamment le bilan initial de copropriété (BIC). Il orchestre et suit le déroulement des opérations.
• Le syndic guide le conseil syndical et l’aide dans sa démarche en lui fournissant les informations techniques, financières et juridiques nécessaires. Il participe également au suivi du chantier aux côtés du conseil syndical.

Expert en maîtrise de l’énergie, Hellio accompagne les bailleurs, gestionnaires et copropriétaires en immeubles résidentiels dans tous leurs projets de rénovation. À la clé : des travaux de qualité — isolation des murs, des tuyaux de chauffage, rénovation globale… — financés jusqu’à 100 % pour maximiser la performance énergétique de l’immeuble.

Un projet de rénovation thermique en vue ?