Le syndic de copropriété bénévole : définition, avantages et inconvénients

Rédigé par Antoine
08 oct. 2021
Temps de lecture : 4 min
syndic de copropriété bénévole

Le syndic est une organisation essentielle qui régit la vie quotidienne d’une copropriété. Il assure à la fois la bonne conservation de l’immeuble et le confort des résidentes et des résidents. Il peut prendre différentes formes. On parle de syndic bénévole, ou non professionnel, lorsque c’est l’un ou l’une des copropriétaires qui prend en charge ce rôle. Cette décision prise lors de l’assemblée générale présente certains avantages, notamment financiers, mais a aussi des limites. Le point avec Hellio.


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Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété bénévole ?

Picto_Social_Personnages_immeubleLe syndic bénévole correspond à un système d’autogestion de la copropriété : c’est un ou une copropriétaire qui endosse alors ce rôle. En opposition au syndic professionnel, le syndic bénévole n’est pas une entreprise, et n’a donc pas besoin de posséder une garantie financière ou une carte professionnelle. Cependant, la souscription d’une assurance responsabilité civile est largement conseillée.

Le syndic de copropriété bénévole effectue les mêmes missions qu’un organisme professionnel, à savoir :

  • Veiller au respect du règlement de copropriété ;
  • Assurer le bon entretien de l’immeuble, superviser les travaux dans les parties communes, et les différents prestataires ;
  • Recueillir les charges de copropriété et suivre les éventuels impayés ;
  • Se rendre disponible pour répondre aux demandes des copropriétaires ;
  • Gérer le budget prévisionnel et les archives de la copropriété (la loi Alur prévoit que l’externalisation de la gestion des archives doit faire l’objet d’un vote en AG à la majorité de l’article 25) ;
  • Convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an, puis envoyer le procès-verbal.
picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 3 000 à 5 000 €

C’est le tarif forfaitaire généralement appliqué par les syndics professionnels pour la gestion d’une petite copropriété (de 2 à 20 lots), selon l’ARC (Association des responsables de copropriété). Des charges importantes, qui peuvent être largement diminuées grâce au syndic bénévole !


Découverte des différents types de syndics

En France, le syndic peut prendre trois formes. On retrouve le syndic bénévole, c’est-à-dire un seul copropriétaire, le syndic professionnel, sous statut d’indépendant ou d’entreprise, et enfin le syndic coopératif, qui implique une gestion collégiale de la copropriété.

Le syndic professionnel

picto-sommaire-articleIl s’agit d’un professionnel en nom propre ou rattaché à une entreprise, qui effectue les missions de syndic. Il possède une carte professionnelle, une garantie financière, et une assurance responsabilité civile professionnelle. Le syndic professionnel est externe à la copropriété, et gère le plus souvent plusieurs immeubles, auxquels il facture des honoraires de gestion.

Le syndic bénévole ou non professionnel

picto-menages-eligiblesLorsqu’un seul copropriétaire est élu pour assurer le rôle de syndic, il s’agit d’un syndic bénévole. Le mot « bénévole » doit cependant être nuancé, car ce syndic peut tout à fait être indemnisé de façon forfaitaire. Le syndic est élu lors de l’assemblée générale. Le copropriétaire assure seul la gestion de la copropriété, mais peut également faire appel à des experts extérieurs pour l’assister et le conseiller.

Le syndic coopératif

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Attention à bien distinguer syndic et syndicat de copropriétaires : de dernier correspond à l’ensemble des propriétaires de l’immeuble. Le syndic, quant à lui, représente la ou les personnes en charge de la gestion de l’immeuble. Dans une copropriété, la désignation d’un syndic est obligatoire, même s’il n’y a que deux lots

picto-poignee-mainsLe syndic coopératif est assez proche du syndic bénévole dans son fonctionnement. Cependant, il s’agit d’une gestion par plusieurs copropriétaires, et non par un seul.

Ce sont les membres du conseil syndical qui se partagent les différentes missions et qui élisent le syndic, qui est aussi le président du conseil syndical. Il peut être suppléé par un vice-président : une option intéressante pour éviter de paralyser la copropriété en cas d’indisponibilité du président.


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Les spécificités du syndic bénévole

Le syndic bénévole doit obligatoirement être propriétaire d’un ou plusieurs lots au sein de la copropriété, ce qui n’est pas le cas pour un syndic professionnel. L’élection se déroule en revanche de la même façon, que ce soit pour un syndic bénévole ou professionnel. Une fois élu, il doit gérer le compte bancaire au nom du syndicat de copropriété. Tout au long de son mandat, le syndic bénévole pourra avoir recours à différents professionnels pour le conseiller.

Symbole EurosLe syndic bénévole doit engager différentes dépenses pour la gestion de la copropriété (frais d’envoi des convocations et des procès-verbaux, par exemple). Tous les frais sont répartis entre l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il est aussi envisageable de prévoir une rémunération, mais cette dernière doit être faible par rapport à la source principale de revenus du copropriétaire.

Les avantages du syndic bénévole

Picto_Pouce_HautPasser à un syndic bénévole présente des avantages indéniables. Le premier atout est économique : ce type de gestion coûte bien moins cher que le recours à un syndic professionnel. Attention cependant, les frais de gestion ne sont pas totalement supprimés pour autant : il faut prendre en compte les dépenses administratives, l’éventuelle indemnité, et les budgets pour faire appel à certains experts (comptable, architecte, etc.).

Ensuite, il y a également une question d’implication et de proximité. Lorsque le syndic est géré par un ou une copropriétaire, cette personne est directement concernée par les actions entreprises. Elle connaît parfaitement l’immeuble et les différents enjeux de la copropriété, et sera plus à même de prendre les bonnes décisions. En étant sur place au quotidien, le syndic bénévole peut aussi nouer des liens solides avec les occupants de l’immeuble, copropriétaires ou locataires.

Les limites du syndic bénévole

Picto_Pouce_BasChaque système a ses avantages et ses inconvénients. Si le syndic bénévole est indéniablement attractif, il faut tout de même prendre en compte que la gestion est chronophage. Les copropriétaires doivent s’assurer que le syndic élu a suffisamment de temps à consacrer à cette activité.

Enfin, on peut parfois déplorer un manque de compétences face à ses obligations. Le syndic bénévole n’a pas toujours la même expertise qu’un syndic professionnel, ce qui peut mener à des erreurs de gestion. Se pose alors la question d’une formation au métier.


Comment créer un syndic bénévole ?

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Au-delà du changement de syndic, d’autres initiatives permettent aux copropriétés de réaliser des économies importantes. Par exemple, la rénovation énergétique est un levier puissant pour réduire les charges d’un immeuble et améliorer son efficacité thermique. Calorifugeage, isolation des combles, isolation des vannes, remplacement de chaudière… de nombreuses opérations peuvent être envisagées, tout en bénéficiant d’aides financières encadrées par l’État.

Pour mettre en place un syndic bénévole au sein d’une copropriété, il faut organiser une assemblée générale et inscrire le vote à l’ordre du jour. Il s’effectue au moins trois mois avant la fin du mandat du syndic actuel. Il est aussi possible de changer de syndic en cours de contrat, si ce dernier a fait des fautes de gestion importantes. Le renvoi doit être voté en assemblée générale, avant la fin du mandat.

Lors de l’AG, l’élection du syndic bénévole se fait à la majorité absolue (majorité de l’article 25). Autrement dit, le vote de l’assemblée générale doit obtenir la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés.

Une fois désigné, plusieurs étapes permettront au copropriétaire de bien prendre en main la gestion du syndic. Notamment :

  • Ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété ;
  • Récupérer auprès de l’ancien syndic les archives et les dossiers de la copropriété (contrats, carnet d’entretien, copie de l’attestation d’immatriculation, etc.) ;
  • Reprendre tous les éléments financiers et comptables ;
  • Souscrire idéalement une assurance responsabilité civile.

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