Quelles différences entre syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété ?

Au sein d’une copropriété, plusieurs groupes de personnes interviennent, et chacun a un rôle précis. Par exemple, le syndic de copropriété endosse des missions différentes de celles du syndicat des copropriétaires, même si leurs dénominations sont proches. Quelles sont donc les différences entre ces deux entités ? Quels sont leurs rôles et missions ? Hellio explique ces termes en détail.

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Syndic, syndicat... : les différents intervenants au sein d’une copropriété

La bonne organisation des copropriétés repose sur trois entités aux rôles complémentaires :

• Le syndic de copropriété (souvent identique au gestionnaire de copropriété),
• Le syndicat des copropriétaires (SDC),
• Le conseil syndical.

1- Le syndic de copropriété

Le syndic peut être un professionnel ou un syndic bénévole, choisi parmi les copropriétaires. Dernier choix moins connu : le syndic coopératif.

Quel que soit son statut, il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de 3 ans maximum, mais il peut être renouvelé à l’issue de ce délai. Une fois désigné, le syndic de copropriété gère les finances et l’administration de la copropriété. Ses missions sont nombreuses :

• Organiser et animer les assemblées générales des copropriétaires, au minimum une fois par an.
• Vérifier l’état des espaces communs des bâtiments et leur bon usage par les copropriétaires.
• Superviser la réalisation de travaux de réfection/d’aménagement (devis, choix des prestataires, suivi des travaux…).
• Tenir la comptabilité de chaque immeuble, gérer son compte bancaire, et établir le budget prévisionnel.
• S’assurer du respect du règlement de copropriété.

2- Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires désigne, de son côté, tous les membres possédant un lot dans la copropriété. Il est donc composé de l’ensemble des copropriétaires, qu’il s’agisse de personnes physiques (des particuliers), ou de personnes morales (des entreprises). Ainsi, toute personne possédant un lot fait partie du syndicat des copropriétaires, de manière automatique et sans formalité.

Il faut également savoir que ce syndicat a le statut de personnalité juridique. Cela veut dire qu’il peut, par exemple, agir en justice contre un copropriétaire (en cas d’impayés de charges, notamment) ou contre un fournisseur. À l’inverse, il peut également être poursuivi en justice, et doit donc souscrire une assurance responsabilité civile.

En outre, le syndicat doit posséder un compte bancaire dédié, ouvert par le syndic, sur lequel seront notamment versées les aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’Copro.

3- Le conseil syndical

De son côté, le conseil syndical est composé d’une partie des membres du syndicat des copropriétaires. Ces personnes sont alors élues à la majorité absolue et assurent leurs missions de manière bénévole. Si aucune règle ne stipule un nombre maximal de membres, il est préconisé qu’au moins 3 personnes le constituent.

De plus, pour être éligible, il faut remplir au moins une de ces 4 conditions :

• Être copropriétaire (ou son époux/épouse ou partenaire de Pacs),
• Représenter légalement un copropriétaire,
• Être usufruitier d’un bien au minimum, par succession ou donation,
• Être acquéreur à terme (variante de l’achat en viager).

Le rôle du conseil syndical est consultatif mais également très actif. En effet, il a pour mission d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et de lui donner son avis sur toutes les questions concernant le bâtiment. Pour résumer, il agit comme un relais entre les copropriétaires et le gestionnaire de copropriété.

Pour autant, le conseil syndical n’est pas obligatoire. Pour renoncer à en avoir un, le syndicat des copropriétaires peut voter cette dispense, à la double majorité lors d’une assemblée générale.

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Quelles différences entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires ?

Voici un tableau qui permet de rendre plus perceptibles les différences entre le syndic et le syndicat des copropriétaires :

Mise en pratique : en cas de rénovation énergétique, qui fait quoi ?

Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique globale par exemple, c’est toute la copropriété qui est concernée, étant donné que les travaux ne peuvent pas être réalisés à l’échelle d’un seul appartement.

Ainsi, toutes les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises lors de l’assemblée générale, qui réunit tout ou partie du syndicat des copropriétaires. Pour aboutir à la réalisation des travaux, différentes étapes sont à respecter, à savoir :

1. La réalisation des travaux figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale organisée par le syndic à cet effet.
2. Le syndicat des copropriétaires donne son accord à la réalisation des travaux, et définit les modalités de règlement de la facture. Pour cela, les copropriétaires votent à la majorité absolue, en accord avec l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
3. Le contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux est signé par le syndic. Afin de bénéficier de certaines aides financières, le syndic doit vérifier que le professionnel engagé est certifié RGE.
4. L’entreprise peut démarrer le chantier de rénovation énergétique, sous le contrôle du syndic qui s’assure de sa bonne exécution.
5. Une fois les travaux terminés, le rôle du syndic est de vérifier que tous les engagements sont respectés. Le cas échéant, il peut émettre des réserves.

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